Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1629
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: D.J. Koopmans)
Inleiding
1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
2. In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 941.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
3. Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 november 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd.
4. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
5. De zaak is behandeld op de zitting van 21 augustus 2025. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
6. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 2008. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 240 m². De woning beschikt over aangebouwde garage van 20 m², een overkapping van 7 m², een vrijstaande schuur van 16 m² en dakkapel.
7. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 941.000,-.
8. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
9. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 5 augustus 2021 voor € 1.025.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 25 november 2021 voor € 1.230.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 22 juli 2020 voor € 790.000,-.
Het oordeel van de rechtbank
11.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn omdat de woningen in nabije omgeving liggen en omdat de referentiewoningen qua gebruiksoppervlakte, bouwjaar en doelmatigheid voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
11.1
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
WOZ-waarden van woningen in de straat en het gelijkheidsbeginsel
12.1
Eiser voert aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Daarbij maakt eiser de vergelijking tussen WOZ-waarden van vergelijkbare woningen in dezelfde omgeving ten opzichte van de verkoopprijs van die woningen in 2008. Zo heeft eiser de woning in 2008 verkocht voor € 660.000,- en zijn de woningen aan de [adres 5] en de [adres 6] toen verkocht voor respectievelijk € 840.000,- en € 880.000,-. Het verschil tussen de WOZ-waarden nu, en het verschil tussen de verkoopprijzen van toen staan niet in verhouding tot elkaar. Terwijl er volgens eiser geen reden is om aan te nemen dat de relatieve prijsstijging in de tijd anders zou zijn voor de verschillende woningen.
12.2
De rechtbank merkt op dat de waarderingssystematiek van de Wet WOZ geen ruimte laat voor een waardebepaling op basis van een vergelijking met eerdere WOZ-waarden of WOZ-waarden van andere woningen. Dit is vaste rechtspraak. [1] De WOZ-waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode baseert zich op gerealiseerde transactieprijzen van vergelijkbare woningen en daaruit volgt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, moet volgens vaste rechtspraak voor de toepassing hiervan de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. [2] Voor een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiser tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. De bewijslast dat die woningen identiek zijn, ligt bij eiser. Eiser heeft niet onderbouwd dat de genoemde woningen in hetzelfde project identiek zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 oktober 2025.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.