Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/6708, UTR 24/6711, UTR 24/6713 t/m UTR 24/6722, UTR 24/6724 t/m UTR 24/6726
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 november 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I. Beek).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 7 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse onroerende zaken in [plaats] voor het belastingjaar 2024 naar de waardepeildatum 1 januari 2023 als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Object
Vastgestelde waarde
UTR 24/6714
[adres 1] in [plaats]
€ 241.000,-
UTR 24/6715
[adres 2] in [plaats]
€ 69.000,-
UTR 24/6716
[adres 3] in [plaats]
€ 95.000,-
UTR 24/6717
[adres 4] in [plaats]
€ 108.000,-
UTR 24/6718
[adres 5] in [plaats]
€ 132.000,-
UTR 24/6719
[adres 6] in [plaats]
€ 40.000,-
UTR 24/6720
[adres 7]
€ 162.000,-
UTR 24/6721
[adres 8] in [plaats]
€ 197.000,-
UTR 24/6722
[adres 9] in [plaats]
€ 81.000,-
UTR 24/6724
[adres 10] in [plaats]
€ 89.000,-
UTR 24/6725
[adres 11] in [plaats]
€ 35.000-
UTR 24/3726
[adres 12] in [plaats]
€ 54.000,-
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenares van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.3.
In de uitspraak op bezwaar van 7 april 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.4.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 27 oktober 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
[adres 13] (UTR 24/6708), [adres 14] (UTR 24/6711) en [adres 15] (UTR 24/6713)
1.6
In de uitspraak op bezwaar is de waarde van bovenstaande objecten ook beoordeeld. Deze staan echter niet vermeld op de aanslag waartegen het bezwaar van eiseres zich richt. Daarom kunnen het bezwaar en beroep niet gericht zijn tegen de WOZ-waarden van deze objecten. De rechtbank zal de beoordeling van de WOZ-waarden van deze objecten dan ook buiten beschouwing laten.
Beoordeling van de rechtbank
2. Het door gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’, de verbijzonderingsbrief en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift en het aanvullende verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 19 september 2025 en op
22 september 2025 doorgezonden) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandeld hierna alleen de gronden die voldoende concreet en tijdig zijn ingediend.
22 september 2025 doorgezonden) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandeld hierna alleen de gronden die voldoende concreet en tijdig zijn ingediend.
Beoordelingskader courante niet-woningen
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarden van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarden te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar taxatiematrices overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
6. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Het geschil over het object [adres 1] in [plaats] (UTR 24/6714)
7. De onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] is een showroom met opslag/magazijn en kantoor. Het object heeft als bouwjaar 1963. Het object heeft een oppervlakte van 391 m².
8. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 241.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
9. De heffingsambtenaar is in de herberekening in het kader van het beroep uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 32.078,- per jaar (huurwaarde per m²: € 86,- voor de showroom en de opslag/magazijn en € 43,- voor het kantoor). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met een gerealiseerde huurprijs uit hetzelfde complex in [plaats] rondom de waardepeildatum.
10. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar in de herberekening uitgegaan van 8,5. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met twee, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor overgelegd.
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt onder de getaxeerde huurwaarden van de referentieobjecten en onder de huurwaarde per m² in de herberekening in het kader van het beroep. De kapitalisatiefactor ligt lager dan gemiddelde kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten en lager dan de kapitalisatiefactor in de herberekening in het kader van het beroep. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
12. Nu de gemachtigde van eiseres niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiseres de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.
Het geschil over het object [adres 2] in [plaats] (UTR 24/6715)
13. De onroerende zaak aan de [adres 2] in [plaats] is een opslag/magazijn. Het object heeft als bouwjaar 1963. Het object heeft een oppervlakte van 106 m².
14. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 69.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
15. De heffingsambtenaar is in de herberekening in het kader van het beroep uitgegaan van het eigen huurcijfer van € 9.116,- per jaar (huurwaarde per m²: € 86,-).
16. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar in de herberekening uitgegaan van 8,5. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met twee, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor van [adres 1] overgelegd, welke in hetzelfde complex ligt.
17. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. Voor de huurwaarde is aangesloten bij het eigen huurcijfer. De kapitalisatiefactor ligt lager dan gemiddelde kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten en lager dan de kapitalisatiefactor in de herberekening in het kader van het beroep. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
18. Nu de gemachtigde van eiseres niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiseres de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.
Het geschil over het object [adres 3] in [plaats] (UTR 24/6716)
19. De onroerende zaak aan de [adres 3] in [plaats] is een opslag/magazijn. Het object heeft als bouwjaar 1963. Het object heeft een oppervlakte van 174 m².
20. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 95.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
21. De heffingsambtenaar is in de herberekening in het kader van het beroep uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 14.964,- per jaar (huurwaarde per m²: € 86,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met een gerealiseerde huurprijs uit hetzelfde complex in [plaats] rondom de waardepeildatum.
22. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar in de herberekening uitgegaan van 8,5. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met twee, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor overgelegd.
23. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt onder de getaxeerde huurwaarden per m² van de referentieobjecten en onder de huurwaarde per m² in de herberekening in het kader van het beroep. De kapitalisatiefactor ligt lager dan gemiddelde kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten en lager dan de kapitalisatiefactor in de herberekening in het kader van het beroep. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
24. Nu de gemachtigde van eiseres niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiseres de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.
Het geschil over het object [adres 4] in [plaats] (UTR 24/6717)
25. De onroerende zaak aan de [adres 4] in [plaats] is een opslag/magazijn. Het object heeft als bouwjaar 1963. Het object heeft een oppervlakte van 250 m².
26. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 108.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
27. De heffingsambtenaar is in de herberekening in het kader van het beroep uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 21.500,- per jaar (huurwaarde per m²: € 86,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met een gerealiseerde huurprijs uit hetzelfde complex in [plaats] rondom de waardepeildatum.
28. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar in de herberekening uitgegaan van 8,5. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met twee, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor overgelegd.
29. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt onder de getaxeerde huurwaarden per m² van de referentieobjecten en onder de huurwaarde per m² in de herberekening in het kader van het beroep. De kapitalisatiefactor ligt lager dan gemiddelde kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten en lager dan de kapitalisatiefactor in de herberekening in het kader van het beroep. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
30. Nu de gemachtigde van eiseres niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiseres de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.
Het geschil over het object [adres 5] in [plaats] (UTR 24/6718)
31. De onroerende zaak aan de [adres 5] in [plaats] is een kantoor. Het object heeft als bouwjaar 1963. Het object heeft een oppervlakte van 230 m².
32. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 132.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
33. De heffingsambtenaar is in de herberekening in het kader van het beroep uitgegaan van een eigen huurcijfer van € 14.700,- per jaar (huurwaarde per m²: € 64,-).
34. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar in de herberekening uitgegaan van 9. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor een bottom-up berekening gemaakt waarbij het opslagrisico bovengemiddeld is meegenomen en het leegstandsrisico hoger dan het daadwerkelijke percentage is meegenomen.
35. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. Voor de huurwaarde per m² is het eigen huurcijfer gebruikt. De kapitalisatiefactor is berekend met de bottom-up methode waarbij voldoende rekening is gehouden met het opslag- en leegstandsrisico. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
36. Nu de gemachtigde van eiseres niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiseres de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.
Het geschil over het object [adres 6] in [plaats] (UTR 24/6719)
37. De onroerende zaak aan de [adres 6] in [plaats] is een opslag/magazijn. Het object heeft als bouwjaar 1963. Het object heeft een oppervlakte van 63 m².
38. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 40.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
39. De heffingsambtenaar is in de herberekening in het kader van het beroep uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 5.418,- per jaar (huurwaarde per m²: € 86,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met een gerealiseerde huurprijs uit hetzelfde complex in [plaats] rondom de waardepeildatum.
40. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar in de herberekening uitgegaan van 8,5. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met twee, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor overgelegd.
41. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt onder de getaxeerde huurwaarden per m² van de referentieobjecten en onder de huurwaarde per m² in de herberekening in het kader van het beroep. De kapitalisatiefactor ligt lager dan gemiddelde kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten en lager dan de kapitalisatiefactor in de herberekening in het kader van het beroep. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
42. Nu de gemachtigde van eiseres niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiseres de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.
Het geschil over het object [adres 9] in [plaats] (UTR 24/6722)
43. De onroerende zaak aan de [adres 9] in [plaats] is een opslag/magazijn. Het object heeft als bouwjaar 1963. Het object heeft een oppervlakte van 194 m².
44. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 81.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
45. De heffingsambtenaar is in de herberekening in het kader van het beroep uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 16.684,- per jaar (huurwaarde per m²: € 86,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met een gerealiseerde huurprijs uit hetzelfde complex in [plaats] rondom de waardepeildatum.
46. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar in de herberekening uitgegaan van 8,5. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met twee, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor overgelegd.
47. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt onder de getaxeerde huurwaarden per m² van de referentieobjecten en onder de huurwaarde per m² in de herberekening in het kader van het beroep. De kapitalisatiefactor ligt lager dan gemiddelde kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten en lager dan de kapitalisatiefactor in de herberekening in het kader van het beroep. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
48. Nu de gemachtigde van eiseres niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiseres de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.
Het geschil over het object [adres 11] in [plaats] (UTR 24/6725)
49. De onroerende zaak aan de [adres 11] in [plaats] is een opslag/magazijn. Het object heeft als bouwjaar 1963. Het object heeft een oppervlakte van 63 m².
50. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 35.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
51. De heffingsambtenaar is in de herberekening in het kader van het beroep uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 5.418,- per jaar (huurwaarde per m²: € 86,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met een gerealiseerde huurprijs uit hetzelfde complex in [plaats] rondom de waardepeildatum.
52. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar in de herberekening uitgegaan van 8,5. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met twee, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor overgelegd.
53. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt onder de getaxeerde huurwaarden per m² van de referentieobjecten en onder de huurwaarde per m² in de herberekening in het kader van het beroep. De kapitalisatiefactor ligt lager dan gemiddelde kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten en lager dan de kapitalisatiefactor in de herberekening in het kader van het beroep. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
54. Nu de gemachtigde van eiseres niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiseres de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.
Het geschil over het object [adres 12] in [plaats] (UTR 24/6726)
55. De onroerende zaak aan de [adres 12] in [plaats] is een opslag/magazijn. Het object heeft als bouwjaar 1963. Het object heeft een oppervlakte van 95 m².
56. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 54.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
57. De heffingsambtenaar is in de herberekening in het kader van het beroep uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 21.500,- per jaar (huurwaarde per m²: € 86,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met een gerealiseerde huurprijs uit hetzelfde complex in [plaats] rondom de waardepeildatum.
58. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar in de herberekening uitgegaan van 8,5. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met twee, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor overgelegd.
59. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt onder de getaxeerde huurwaarden per m² van de referentieobjecten en onder de huurwaarde per m² in de herberekening in het kader van het beroep. De kapitalisatiefactor ligt lager dan gemiddelde kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten en lager dan de kapitalisatiefactor in de herberekening in het kader van het beroep. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
60. Nu de gemachtigde van eiseres niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiseres de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.
Het geschil over het object [adres 7] in [plaats] (UTR 24/6720)
61. De onroerende zaak aan de [adres 7] in [plaats] is een opslag/magazijn. Het object heeft als bouwjaar 1963. Het object heeft een oppervlakte van 397 m².
62. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 162.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
63. De heffingsambtenaar is in de herberekening in het kader van het beroep uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 25.408,- per jaar (huurwaarde per m²: € 64,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met een gerealiseerde huurprijs uit hetzelfde complex in [plaats] rondom de waardepeildatum.
64. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar in de herberekening uitgegaan van 8,5. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met twee, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor overgelegd.
65. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt onder de getaxeerde huurwaarden per m² van de referentieobjecten en onder de huurwaarde per m² in de herberekening in het kader van het beroep. De kapitalisatiefactor ligt lager dan gemiddelde kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten en lager dan de kapitalisatiefactor in de herberekening in het kader van het beroep. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
66. Nu de gemachtigde van eiseres niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiseres de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.
Het geschil over het object [adres 10] in [plaats] (UTR 24/6724)
67. De onroerende zaak aan de [adres 10] in [plaats] is een opslag/magazijn. Het object heeft als bouwjaar 1963. Het object heeft een oppervlakte van 203 m².
68. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 89.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
69. De heffingsambtenaar is in de herberekening in het kader van het beroep uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 17.458,- per jaar (huurwaarde per m²: € 86,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met een gerealiseerde huurprijs uit hetzelfde complex in [plaats] rondom de waardepeildatum.
70. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar in de herberekening uitgegaan van 8,5. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met twee, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor overgelegd.
71. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt onder de getaxeerde huurwaarden per m² van de referentieobjecten en onder de huurwaarde per m² in de herberekening in het kader van het beroep. De kapitalisatiefactor ligt lager dan gemiddelde kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten en lager dan de kapitalisatiefactor in de herberekening in het kader van het beroep. Hiermee maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
72. Nu de gemachtigde van eiseres niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiseres de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.
Het geschil over het object [adres 8] in [plaats] (UTR 24/6721)
73. De onroerende zaak aan de [adres 8] in [plaats] is een fitnessruimte. Het object heeft als bouwjaar 1963 en is in 2006 gerenoveerd. Het bruto vloeroppervlak is
378 m². Het object ligt op een perceel van 390 m².
378 m². Het object ligt op een perceel van 390 m².
74. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 197.000,-.
Beoordelingskader
75. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van het object moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde (gvw). De rechtbank sluit zich aan bij deze gezamenlijke opvatting van partijen.
76. In artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken - dat (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van de WOZ-waarde is - is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor zijn eigenaar heeft. [2]
77. De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarde verwezen naar een taxatiekaart van 8 februari 2023, opgemaakt door taxateur [taxateur] .
In deze taxatiekaart is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object getaxeerd op € 197.000,-. Daarbij is voor het bepalen van de herbouwwaarde van de onroerende zaak uitgegaan van de kengetallen uit de Taxatiewijzer Sport (naar waardepeildatum 1 januari 2023).
78. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde van het object niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moeten de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen worden betrokken. Als de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
79. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
80. De heffingsambtenaar heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object bepaald op € 197.000,-. De heffingsambtenaar heeft om de waarde te bepalen aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer Sport van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) die geldt voor waardepeildatum 1 januari 2023. Hij is daarbij uitgegaan van het archetype S1100201 (Gymzaal (Plaatwerk)).
81. Dat de Taxatiewijzer Sport en het daarin genoemde archetype S1100201 als richtsnoer voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak kan worden gebruikt is door eiseres niet betwist en geeft volgens de rechtbank ook geen blijk van een onjuiste opvatting.
82. Met de taxatiekaart en het daarin gebruikte archetype heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een voldoende inzichtelijke en controleerbare wijze onderbouwd. Niet is gebleken dat de beschikte waarde te hoog zou zijn vastgesteld.
83. Hetzelfde geldt voor de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondprijzen. Er is 390 m² grond meegenomen voor € 92,- per m², wat resulteert in een waarde van € 35.880. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat de gemeente [gemeente] zelf geen gronduitgifteprijzen heeft aangezien er geen grond is om uit te geven. De naastgelegen gemeente Hilversum heeft dit wel. Uit de grond- en huurprijzenbrief 2024 van de gemeente Hilversum (https://hilversum.bestuurlijkeinformatie.nl/Document/View/d37a04f3-ff96-4cb5-9497-221bc93dd6b5) blijkt dat de gemeente Hilversum voor maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk € 202,- per m² hanteert. De gehanteerde grondprijs is dus eerder te laag dan te hoog. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen.
84. De rechtbank vindt gelet op het voorgaande aannemelijk dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van € 197.000,- voor het object niet te hoog is.
85. Nu de gemachtigde van eiseres niet tijdig concrete op de zaak toegespitste gronden heeft ingediend, kan de rechtbank tot geen andere conclusie komen dan dat eiseres de vastgestelde waarde niet gemotiveerd heeft betwist en dat het beroep ongegrond is.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
86. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
87. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 14 maart 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
88. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden van de objecten voor belastingjaar 2024 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 november 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 november 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.