ECLI:NL:RBMNE:2025:6794

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/2346

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 december 2025 in de zaak tussen

Toastable Utrecht B.V., uit Amsterdam, eiseres

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),

de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar

(gemachtigde: K.L. Vos).

Verder heeft als partij deelgenomen:

de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).

Inleiding

1. In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de niet-woning [adres 1] in [plaats] voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 216.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van deze niet-woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 2 mei 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.

3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een kapitalisatiefactorberekening en huurtransacties overgelegd.

4. De zaak is behandeld op de zitting van 22 september 2025. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

5. Het object aan de [adres 1] is een restaurant/ winkel. Het object is gebouwd in ca. 1900 en heeft een gebruiksoppervlakte van in totaal 48 m2.

Geschil

6. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiseres bepleit een waarde “van minimaal 20% lager”. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 216.000,-.

Procedeergedrag

7. Het door gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrieven’, ‘verbijzonderingsbrieven’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan,^[1]en zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde van eiseres en komt derhalve voor rekening van eiseres namens wie hij optreedt.^[2]De goede procesorde verzet zich vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. Daarom laat de rechtbank de pas voor het eerst op de zitting aangevoerde beroepsgronden eveneens buiten beschouwing.

Ingetrokken beroepsgrond

8. Eiseres voert in haar brief van 26 juni 2025 aan dat ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een last ter zake. Op de zitting heeft eiseres deze beroepsgrond echter ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond dan ook verder buiten beschouwing laten.

Beoordelingskader

9. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.

10. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.

Beoordeling van het geschil

Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?

11. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 17.328,- per jaar. De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met vier rondom de waardepeildatum gerealiseerde huurprijzen uit de markt van naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten in [plaats] .

12. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 12,5. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 12,5 door middel van een top-downmethode afgeleid uit de verkoopprijzen en de huurcijfers van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [plaats] . Ook heeft de heffingsambtenaar het object zelf gebruikt als referentieobject, aangezien het object zelf is verkocht op 3 december 2018.

13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn in dezelfde buurt gelegen als het object en naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m² en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van die van de referentieobjecten.

14. Door eiseres is in beroep niets (tijdig) aangevoerd dat de rechtbank tot een ander oordeel brengt.

Het verzoek om immateriële schadevergoeding

15. De gemachtigde van eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

15. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 30 maart 2022 en de dag van deze uitspraak zit 3 jaar en ruim 7 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met 1 jaar en 7 maanden en dat schadevergoeding moet worden toegekend.

15. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen.^[3]Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van
€ 500,- per half jaar.

18. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De bezwaarfase heeft afgerond 1 jaar en 1 maand geduurd en daarmee 7 maanden te lang. De beroepsfase heeft afgerond 2 jaar en 6 maanden geduurd en daarmee 12 maanden te lang. Dit leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 736,84 aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen en de Staat
€ 1.263,16.

Proceskosten en griffierecht

19. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daarin bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van vóór 1 januari 2024 dateren.

19. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt daarin het uitgangspunt van de Hoge Raad^[4]om 1 punt toe te kennen voor het verzoek om schadevergoeding, met een waarde van € 907,- en een wegingsfactor van 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. In totaal wordt dus € 907,- x 0,25 = € 226,75 toegekend. De proceskosten komen voor 12/19 voor rekening van de Staat. Dit leidt tot de slotsom dat de heffingsambtenaar € 83,54 aan proceskosten moet vergoeden en de Staat € 143,21.

21. Voor de vergoeding van het griffierecht sluit de rechtbank aan bij het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 2024.^[5]Nu het verzoek om immateriële schadevergoeding is gedaan vóór de datum van dit arrest, zal de rechtbank de heffingsambtenaar opdragen het griffierecht tot een bedrag van € 150,29 te vergoeden aan eiser en de Staat het griffierecht tot een bedrag van € 214,71 te vergoeden aan eiser.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 736,84 schadevergoeding aan eiseres;

- veroordeelt de Staat tot het betalen van € 1.263,16 schadevergoeding aan eiseres;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 83,54 aan proceskosten aan eiseres;

- veroordeelt de Staat tot een betaling van € 143,21 aan proceskosten aan eiseres;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 150,29 aan eiseres moet vergoeden;

- bepaalt dat de Staat het griffierecht tot een bedrag van € 214,71,- aan eiseres moet vergoeden

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr.C. Deve, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 11 december 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Ongegrond beroep tegen WOZ-waarde met toekenning schadevergoeding wegens termijnoverschrijding