Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/6812
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 december 2025 in de zaak tussen
Fletcher Hotels B.V., uit Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: K.L. Vos).
Inleiding
1. In de beschikking van 29 februari 2024 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de niet-woning [adres 1] in [plaats] voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.537.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van deze niet-woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 29 september 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een bruto kapitalisatiefactorberekening en huurtransacties overgelegd.
4. De zaak is behandeld op de zitting van 22 september 2025. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
Het object aan de [adres 1] is een kantoorpand met parkeerplaatsen. Het object is gebouwd in ca. 1982.
Geschil
5. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiseres bepleit dat de waarde met minimaal 20% verminderd moet worden. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.537.000,-.
Procedeergedrag
6. Het door gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrieven’, ‘verbijzonderingsbrieven’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan, [1] en zal die stellingen dan ook verder buiten beschouwing laten. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde van eiseres en komt derhalve voor rekening van eiseres namens wie hij optreedt. [2] De goede procesorde verzet zich vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift, pinpointbrief of verbijzonderingsbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Beoordelingskader
7. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
8. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Beoordeling van het geschil
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
9. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 180.450,- voor het kantoorpand en € 6.750,- voor de parkeerplaatsen per jaar. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met drie naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare huurtransacties.
10. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 8,2. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 8,2 door middel van een top-downmethode afgeleid uit de verkoopprijzen en de huurcijfers van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [plaats] .
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten hebben een soortgelijke uitstraling en oppervlakte als het object en zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m² en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten.
12. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Oppervlakte en objectafbakening
13. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat uit de door de heffingsambtenaar overgelegde huurovereenkomst uit 2015 volgt dat het oppervlakte slechts 1.148 m2 is en dat de heffingsambtenaar dus ten onrechte is uitgegaan van een oppervlakte van 2.005 m2.
14. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de oppervlakte 2.005 m2 is gebaseerd op informatie (huurdersoverzicht) die door eiseres zelf na 2015 aan de heffingsambtenaar is verstrekt.
15. De rechtbank kan deze motivering volgen. Daarbij betrekt de rechtbank dat ook al uit het taxatieverslag in de bezwaarfase blijkt dat de heffingsambtenaar uitging van een oppervlakte van 2.005 m2. Als dat volgens eiseres onjuist was dan had het op haar weg gelegen om dat ook al eerder in de bezwaarfase of beroepsfase naar voren te brengen en daar niet tot op de zitting in beroep mee te wachten. Tegen die achtergrond heeft de heffingsambtenaar kunnen volstaan met de ter zitting gegeven toelichting.
16. Eiseres heeft ter zitting verder aangevoerd dat de 15 parkeerplaatsen waar de heffingsambtenaar vanuit is gegaan in werkelijkheid niet tot het object behoren, omdat het om openbare parkeerplaatsen gaat. De heffingsambtenaar heeft er echter terecht op gewezen dat de parkeerplaatsen wel in de huurovereenkomst staan vermeld, zodat dit wel degelijk onderdeel uitmaakt van het object. Eiseres heeft hier verder niets tegen in gebracht, zodat ook deze beroepsgrond niet kan slagen.
De opbrengstlimieten
17. Eiseres voert in haar brief van 11 september 2025 aan dat ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een last ter zake. Doordat de heffingsambtenaar niet naar vermogen inlichtingen heeft verschaft, kan niet worden vastgesteld dat de opbrengstlimieten niet zijn overschreden, zo stelt eiseres. Eiseres verwijst naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025. [3] Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat zij gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet naar voren heeft gebracht in de eerste zin van de machtiging, de eerste zin van het bezwaarschrift en tijdens de hoorzitting.
18. De heffingsambtenaar betwist dat er eerder in de procedure gronden ten aanzien van de opbrengstlimiet zijn aangevoerd. Door deze grond pas in de brief van 11 september 2025 aan te voeren is deze grond tardief. In de door eiseres genoemde uitspraak staat ook onder overweging 4.3 het stappenplan beschreven dat de Hoge Raad heeft opgesteld voor het doen van een beroep op overschrijding van de opbrengstlimiet. Dat is niet gevolgd.
19. De rechtbank is van oordeel dat het enkel benoemen van de verschillende heffingen die op een aanslag kunnen staan – of het in algemene bewoordingen verwijzen daarnaar – onvoldoende is om te kunnen concluderen dat eiseres op een eerder moment in de procedure aan de orde heeft gesteld dat de opbrengstlimiet is overschreden. Omdat eiseres dit pas heeft gedaan met haar brief van 11 september 2025 en daardoor op geen enkele wijze het stappenplan heeft gevolgd dat hiervoor geldt, is deze grond te laat ingediend. Dit is in strijd met de goede procesorde. De rechtbank zal een verdere bespreking hiervan dan ook buiten beschouwing laten.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
20. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
20. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 6 juni 2024. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr.C. Deve, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 11 december 2025.
mr.C. Deve, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 11 december 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.