Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 23/5929
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 november 2025 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeente en hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage)
Inleiding
1. In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 702.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 702.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.1.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar
van 18 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 633.000,-.
1.2.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar
heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. Naar aanleiding van het beroep heeft de heffingsambtenaar onderzoek verricht en besloten de waarde verder te verlagen naar € 548.000,-.
1.3.
Het beroep is behandeld op de zitting van 3 september 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Eiser was zonder bericht niet bij de zitting aanwezig.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. De woning is een hoekwoning uit 1977 met een gebruiksoppervlakte van 117 m². De woning heeft een aangebouwde garage van 18 m² op een perceel van 250 m².
Het geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep niet langer de vastgestelde waarde van
€ 633.000,-, maar stelt een nieuwe waarde voor van € 548.000,-. De waarde waar in de uitspraak op bezwaar van is uitgegaan kan dus niet in stand blijven. De rechtbank zal daarom het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar vernietigen. Omdat eiser het ook niet eens is met de in beroep verlaagde waarde en een lagere waarde bepleit, zal de rechtbank hierna beoordelen of de door de heffingsambtenaar verlaagde waarde van
€ 548.000,- niet te hoog is vastgesteld.
€ 633.000,-, maar stelt een nieuwe waarde voor van € 548.000,-. De waarde waar in de uitspraak op bezwaar van is uitgegaan kan dus niet in stand blijven. De rechtbank zal daarom het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar vernietigen. Omdat eiser het ook niet eens is met de in beroep verlaagde waarde en een lagere waarde bepleit, zal de rechtbank hierna beoordelen of de door de heffingsambtenaar verlaagde waarde van
€ 548.000,- niet te hoog is vastgesteld.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Die referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 25 augustus 2020 voor € 530.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 12 november 2020 voor € 568.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 19 oktober 2021 voor € 596.614,-;
- [adres 5] , verkocht op 11 oktober 2021 voor € 755.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep verlaagde waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen gelijksoortige woningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen, in 1977 zijn gebouwd en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar ook aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te blijven.
Vergelijkbaarheid met de buurwoningen
8. Eiser voert aan dat zijn woning kleiner is dan de naastgelegen woningen met een tweede verdieping ( [adres 9] en [adres 8] ). Desondanks is aan zijn woning een hogere prijs per m² toegekend. Volgens eiser is de staat van onderhoud gelijk en is het verschil in WOZ-waarde ten opzichte van de buren niet verklaarbaar.
8.1.
De heffingsambtenaar wijst erop dat een vergelijking op basis van WOZ-waarden niet opgaat. De waarde van de woning moet op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Daarnaast is waarde van de woning bijgesteld naar € 548.000,-, waardoor de waarde lager is dan de WOZ-waarde van de buurwoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Verkeerde referentiewoningen
9. De heffingsambtenaar heeft bij de waardering referentiewoningen gebruikt die volgens eiser niet goed vergelijkbaar zijn. Zo is de woning aan de [adres 6] (139 m²) voorzien van een carport en voor € 502.500,- verkocht, terwijl de woning aan de [adres 5] (168 m², vrij uitzicht) voor € 755.000.- is verkocht. Beide woningen wijken volgens eiser in type en grootte aanzienlijk af van zijn woning.
9.1.
De heffingsambtenaar wijst erop dat de woning [adres 6] in beroep niet meer wordt gebruikt als referentiewoning. Ten aanzien van [adres 5] stelt de heffingsambtenaar dat er voldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging. [adres 5] heeft de waardering ‘4’ in de taxatiematrix, waar de woning een waardering ‘3’ krijgt. Daarnaast is de prijs per m² van [adres 5] hoger dan de woning en is er voldoende rekening gehouden met het verschil in vierkante meters. De beroepsgrond slaagt niet.
Volgens eiser vergelijkbare referenties
10. Volgens eiser zijn beter vergelijkbare woningen recent verkocht voor gemiddeld
€ 3.813.- per m² (o.a. [adres 6] en [adres 7] , beide 118 m², voor ca. € 450.000,-). Uitgaande van deze prijs per m² zou zijn woning aanzienlijk lager moeten worden gewaardeerd.
€ 3.813.- per m² (o.a. [adres 6] en [adres 7] , beide 118 m², voor ca. € 450.000,-). Uitgaande van deze prijs per m² zou zijn woning aanzienlijk lager moeten worden gewaardeerd.
10.1.
De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat beide door eiser genoemde woningen in een matige en eenvoudige staat verkeerde tijdens de verkoop. Daarnaast zijn de woningen niet rondom de waardepeildatum verkocht, waardoor de woningen ook niet goed bruikbaar zijn als referentie. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Stijging van de WOZ-waarde
11. Eiser wijst erop dat de WOZ-waarde van zijn woning in één jaar tijd is gestegen van € 470.000.- (2021) naar € 633.000,- (2022), een stijging van circa 34%. Dit acht hij niet realistisch, temeer omdat de WOZ-waarde van de buren in dezelfde periode slechts met 15% is toegenomen en er geen wijzigingen aan zijn woning of de staat van onderhoud hebben plaatsgevonden.
11.1.
De heffingsambtenaar wijst erop dat door de verlaging in beroep het stijgingspercentage kleiner is geworden (16 %). De prijsstijging ligt daarmee in lijn met de stijgingspercentages van [adres 8] en [adres 9] . De rechtbank kan deze uitleg volgen en voegt daaraan toe dat de WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren geen rol speelt bij de waardebepaling op de waardepeildatum. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt voor het vaststellen van de WOZ-waarde. Het stijgingspercentage ten opzichte van de WOZ-waarde in het voorgaande belastingjaar kan dan ook geen reden zijn om de huidige waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
Prijs per m² buitenproportioneel
12. Eiser stelt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarde neerkomt op
€ 5.364,- per m². Eiser noemt dat bedrag disproportioneel omdat hij zelf tot een gemiddelde van € 3.982,- per m² komt, wat neerkomt op een marktwaarde van ongeveer € 470.000,-. De heffingsambtenaar stelt dat door het verlagen van de waarde in beroep, de prijs per m² van de woning neerkomt op € 2.757,-.
€ 5.364,- per m². Eiser noemt dat bedrag disproportioneel omdat hij zelf tot een gemiddelde van € 3.982,- per m² komt, wat neerkomt op een marktwaarde van ongeveer € 470.000,-. De heffingsambtenaar stelt dat door het verlagen van de waarde in beroep, de prijs per m² van de woning neerkomt op € 2.757,-.
13. De door eiser berekende gemiddelde prijs per m² is gebaseerd op de totale waarde
inclusief grond, gedeeld door het gebruiksoppervlak. De heffingsambtenaar gaat bij de waardering echter (terecht) uit van de prijs per m² van het gebruiksoppervlak
van de woning, waarbij vervolgens de waarde van de grond en bijgebouwen wordt opgeteld. De rechtbank kan dat volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
inclusief grond, gedeeld door het gebruiksoppervlak. De heffingsambtenaar gaat bij de waardering echter (terecht) uit van de prijs per m² van het gebruiksoppervlak
van de woning, waarbij vervolgens de waarde van de grond en bijgebouwen wordt opgeteld. De rechtbank kan dat volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Verbouwing pas na peildatum
14. Tot slot voert eiser aan dat een verbouwing om het woonoppervlak gelijk te trekken met dat van de buren pas in november 2022 is gestart en na de toestandsdatum (1 januari 2023) is afgerond. Deze verbouwing kan volgens hem dus geen rol spelen bij de waardering per genoemde peildatum. De heffingsambtenaar geeft aan dat eiser gelijk heeft en dat dat de reden is dat de WOZ-waarde in beroep is verlaagd. Met die omstandigheid is in de verlaagde waarde dus al rekening gehouden.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beroep heeft verlaagd. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen en de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vaststellen op € 548.000,-. Eiser krijgt ook het betaalde griffierecht à € 50,- terug.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op een bedrag van € 548.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaatst komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 28 november 2025.
de griffier is verhinderd om
rechter
deze uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.