Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4268
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 november 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: R.J. Holhorst)
en
de heffingsambtenaar gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 764.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaresse van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiseres heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar
van 13 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar
heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is op zitting behandeld op 28 april 2025. De rechtbank heeft na de behandeling van de zaak het onderzoek gesloten. Naar aanleiding van een brief van eiseres bleek dat de aangetekende zittingsuitnodiging niet door eiseres ontvangen was. De rechtbank heeft verzuimd om een tweede uitnodiging te sturen. Het onderzoek is daarom heropend. Partijen zijn (opnieuw) uitgenodigd voor een zitting op 29 september 2025.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 29 september 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. De woning is een in 1895 gebouwde eindwoning met een gebruiksoppervlakte van 85 m², een aanbouw van 24 m², twee dakkapellen (2 m² totaal), een dakopbouw (bouwjaar 2001) van 30 m² en een berging/schuur van 5 m², op een perceel van 116 m².
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 647.900,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 764.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] te weten:
- [adres 2] , verkocht op 20 mei 2021 voor € 601.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 15 juli 2021 voor € 578.800,-;
- [adres 4] , verkocht op 7 januari 2022 voor € 575.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 19 juli 2021 voor € 715.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen in dezelfde wijk in [plaats] liggen, uit dezelfde bouwperiode komen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de kwaliteit van de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Toestand van de woning
9. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het afwezige energielabel en de ouderdoms- en onderhoudsstaat van de woning.
10. De heffingsambtenaar bevestigt dat de woning geen energielabel heeft, wat volgens hem niet hoeft te betekenen dat de woning slecht geïsoleerd is. De heffingsambtenaar stelt ook dat de woning is vergeleken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode. Hierdoor zou het duurzaamheidsniveau verdisconteerd zijn in de referentiewoningen. Hetzelfde geldt voor de ouderdomsstaat van de woning: de referentiewoningen komen uit hetzelfde bouwperiode en het onderhoudsniveau is overeenkomstig met dat van de woning.
De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Lagere WOZ-waardes buren
11. Eiseres voert aan het vreemd te vinden dat voor vrijwel drie identieke buurwoningen, [adres 1] , [adres 6] en [adres 7] uiteenlopende WOZ-waarden zijn toegekend en dat de woning van de buren, [adres 7] , na bezwaar wel is verlaagd.
12. Voor zover eiseres een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de woningen niet zo identiek zijn als eiseres aangeeft. De woning aan de [adres 6] is een tussenwoning, terwijl de woning van eiseres een eindwoning is met meer grond. De heffingsambtenaar geeft ook aan dat de woningen in dezelfde rij liggen, maar dat de oppervlaktes aanzienlijk verschillen. De woning van eiseres is een eindwoning en heeft een serre, terwijl de [adres 6] en [adres 7] geen serre hebben en tussenwoningen zijn. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan slagen wanneer er sprake is van meerdere (minimaal twee) identieke woningen. Dat is hier niet het geval.
13. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank merkt voor het overige op dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met WOZ-waarde is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De beroepsgrond slaagt niet.
Prijs per m² van de referentiewoningen
14. Eiseres stelt dat het niet duidelijk is hoe de heffingsambtenaar de prijs per m² bepaalt van de woning ten opzichte van de referentiewoningen en vraagt zich af of er sprake is van willekeur. Eiseres geeft zelf aan op een ander bedrag per m² uit te komen.
15. De heffingsambtenaar geeft aan de eigen berekening van eiseres niet goed te kunnen volgen omdat eiseres geen rekening heeft gehouden met de verschillende ‘losse’ elementen zoals de dakopbouw en serre die niet tegen dezelfde waardes worden gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar duidelijk heeft uitgelegd waarom de berekening van eiseres van op verkeerde gronden is gestoeld. De heffingsambtenaar heeft op zitting toegelicht hoe de m²-prijs is opgebouwd. Daar wees hij er ook op dat de woning volgens de taxatiematrix een m²-prijs heeft van € 3.365,-. De gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen komt volgens de matrix uit op € 5.510,50. Volgens de heffingsambtenaar laat dit zien dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Gebruiksoppervlakte, aanbouw en de berging
16. Eiseres geeft aan dat de gebruiksoppervlakte die de heffingsambtenaar hanteert, niet correct kan zijn. Na aanleiding van het beroep heeft de heffingsambtenaar een nieuwe meting gedaan. Eiseres betwist dat die meting op de juiste manier is uitgevoerd, omdat zij op andere getallen uitkomt. Zo zou de aanbouw een minder grote oppervlakte van 19 m2 hebben dan waar de heffingsambtenaar vanuit gaat. Dat de dakkapellen worden meegeteld apart van de dakopbouw kan ook niet kloppen. Tenslotte vraagt eiseres zich af of de berging naast het huis wel gewaardeerd dient te worden als onroerende zaak.
17. De heffingsambtenaar heeft op zitting toegelicht dat hij de aanbouw van de woning woning ‘plat’ heeft berekend. Dat houdt in dat dit aan de hand van een platte kaart is gebeurd, zodat er geen fouten in kunnen sluipen met verkeerd getrokken lijnen. Daarmee is de aanbouw berekend op 23,38 m2, nagenoeg 24 m2. Daarnaast wijst hij erop dat hij de meting heeft gebaseerd op de bouwtekeningen, kaarten en 2D-foto’s. Ten aanzien van de dakkapellen wordt gesteld dat deze apart mee worden genomen in de matrix, omdat vanwege de schuine wanden er ruimte ontstaat die niet mag worden meegeteld met de gebruiksoppervlakte omdat deze ruimte lager is dan 1,50 m.
18. Ten aanzien van de berging wijst de heffingsambtenaar op het Portacabin-arrest [1] en stelt dat de berging bestemd is om duurzaam ter plaatsen te blijven. Dit is door eiseres niet betwist. De rechtbank kan de uitleg en de conclusies van de heffingsambtenaar volgen en wijst erop dat eiseres met betrekking tot de grootte van de aanbouw zelf geen bewijs heeft aangedragen waaruit blijkt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde meetgegevens van de aanbouw niet kloppen. De beroepsgrond slaagt niet.
Herleiden waardebepalingen
19. Eiseres voert aan dat voor haar niet te herleiden is hoe de overige onderdelen van de woning zijn gewaardeerd. Het is haar onduidelijk hoe de kwaliteit, onderhoudstoestand en het voorzieningenniveau van de woning zijn bepaald, terwijl de taxateur niet in de woning is geweest. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er bij de meeste woningen uit wordt gegaan van gemiddelde omstandigheden. Bij oudere woningen zoals het onderhavige geval geldt dat zeker. Een waardering in de KOUDV-categorieën van een één en een vijf worden in de praktijk amper gebruikt. De heffingsambtenaar stelt, onder verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad [2] , dat het aan eiseres is om aan te tonen dat de waardering van haar woning anders zou moeten zijn, bijvoorbeeld door het gebruik van foto’s. Eiseres heeft niet betwist dat de waardering van haar woning anders zou moeten zijn of daartoe bewijs overgelegd. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
20. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr.S. Vermeer, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 10 november 2025.
mr.S. Vermeer, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 10 november 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.