Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 22/5614, UTR 24/2900, UTR 25/670 en UTR 25/748
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , gemeente [gemeente] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T.C. Wildenbeest)
Procesverloop
1.1
In de beschikkingen van 25 februari 2022, 25 februari 2023, 15 maart 2023, 24 februari 2024 en 31 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente [gemeente] (de woning) en [adres 2] in [plaats] , gemeente [gemeente] (de garage) als volgt vastgesteld:
- [adres 1] , € 559.000,-, belastingjaar 2022, waardepeildatum 1 januari 2021;
- [adres 2] , € 43.000,-, belastingjaar 2022, waardepeildatum 1 januari 2021;
- [adres 1] , € 636.000,-, belastingjaar 2023, waardepeildatum 1 januari 2022;
- [adres 2] , € 38.000,-, belastingjaar 2023, waardepeildatum 1 januari 2022;
- [adres 1] , € 618.000,-, belastingjaar 2024, waardepeildatum 1 januari 2023;
- [adres 2] , € 38.000,-, belastingjaar 2024, waardepeildatum 1 januari 2023.
1.2
Bij deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning en garage ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.3
Eiser is tegen de beschikkingen in bezwaar gegaan. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarden van de woning en garage gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften met taxatiematrices ingediend.
1.5
De zaken zijn behandeld op de zitting van 7 november 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft deelgenomen aan de zitting. Eiser is niet verschenen, met bericht van verhindering.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1974 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een berging van 7 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 135 m2 en ligt op een kavel van 259 m².
De vrijstaande garage ligt op een afstand van ongeveer 63 m² op een ander kadastraal perceel.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Het geschil met betrekking tot belastingjaar 2022 (UTR 22/5614)
5. In geschil is de WOZ-waarde van de woning en garage op de waardepeildatum
1 januari 2021. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 559.000,- voor de woning en € 43.000,- voor de garage.
1 januari 2021. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 559.000,- voor de woning en € 43.000,- voor de garage.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , gemeente [gemeente] , te weten:
- [adres 3] , verkocht op 26 mei 2021 voor € 640.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 28 mei 2020 voor € 558.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 13 maart 2020 voor € 610.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning en de garage niet te hoog zijn vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook geschakelde of twee-onder-één-kapwoningen zijn in dezelfde wijk in [plaats] , gemeente [gemeente] , die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde ruim onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. De woning heeft een m²-prijs van € 1.539,-. De gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen is € 2.784,-. Dit is een verschil van
€ 1.245,- per m². Dit komt neer op een ruimte in de taxatiematrix van € 168.075,-.Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De WOZ-waarde van de garage is hetzelfde gewaardeerd als de vrijstaande garage bij referentiewoning [adres 3] . Er zijn door eiser ten aanzien van de waarde van de garage ook geen gronden aangevoerd waaruit zou moeten blijken dat dit niet juist is.
€ 1.245,- per m². Dit komt neer op een ruimte in de taxatiematrix van € 168.075,-.Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De WOZ-waarde van de garage is hetzelfde gewaardeerd als de vrijstaande garage bij referentiewoning [adres 3] . Er zijn door eiser ten aanzien van de waarde van de garage ook geen gronden aangevoerd waaruit zou moeten blijken dat dit niet juist is.
Het geschil met betrekking tot belastingjaar 2023 (UTR 24/2900)
8. In geschil is de WOZ-waarde van de woning en garage op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 636.000,- voor de woning en € 38.000,- voor de garage.
1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 636.000,- voor de woning en € 38.000,- voor de garage.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , gemeente [gemeente] , te weten:
- [adres 3] , verkocht op 26 mei 2021 voor € 640.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 26 november 2021 voor € 821.000,-;
- [adres 7] , verkocht op 13 augustus 2021 voor € 800.000,-.
Beoordeling van het geschil
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen zijn in dezelfde wijk in [plaats] , gemeente [gemeente] , die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde ruim onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. De woning heeft een m²-prijs van € 2.005,-. De gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen is € 2.700,-. Dit is een verschil van € 695,- per m². Dit komt neer op een ruimte in de taxatiematrix van € 93.825,-. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De WOZ-waarde van de garage is hetzelfde gewaardeerd als de vrijstaande garage bij referentiewoning [adres 3] . Er zijn door eiser ten aanzien van de waarde van de garage ook geen gronden aangevoerd waaruit zou moeten blijken dat dit niet juist is.
Het geschil met betrekking tot belastingjaar 2024 (UTR 25/670 en UTR 25/748)
11. In geschil is de WOZ-waarde van de woning en garage op de waardepeildatum
1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 618.000,- voor de woning en € 38.000,- voor de garage.
1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 618.000,- voor de woning en € 38.000,- voor de garage.
12. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , gemeente [gemeente] , te weten:
- [adres 8] , verkocht op 29 april 2022 voor € 1.085.000,-;
- [adres 9] , verkocht op 2 februari 2024 voor € 825.000,-;
- [adres 10] , verkocht op 27 maart 2023 voor € 893.500,-;
- [adres 11] , verkocht op 3 oktober 2023 voor € 1.100.000,-.
Beoordeling van het geschil
13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen zijn in dezelfde wijk in [plaats] , gemeente [gemeente] , die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde ruim onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. De woning heeft een m²-prijs van € 2.060,-, de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen is € 2.801,25. Dit is een verschil van € 741,25 per m². Dit komt neer op een ruimte in de taxatiematrix van € 100.068,75. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De WOZ-waarde van de garage is hetzelfde gewaardeerd als de vrijstaande garage bij referentiewoningen [adres 9] en [adres 10] . Er zijn door eiser ten aanzien van de waarde van de garage ook geen gronden aangevoerd waaruit zou moeten blijken dat dit niet juist is.
14. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat zal hierna worden toegelicht.
Beroepsgronden
De ligging
15. Eiser voert aan dat de woning een zeer slechte ligging heeft. Eiser verwijst naar zaak UTR 22/5614 waarin een aangetekende brief is verzonden welke onbestelbaar retour is gegaan. Hieruit trekt eiser de conclusie dat de rechtbank toen ook heeft geconcludeerd dat de woning incourant is gelegen. De woning is volgens eiser (mede) hierdoor onverkoopbaar.
16. De heffingsambtenaar geeft aan dat het al dan niet kunnen ontvangen van post (wat overigens niet is bewezen) niet onderbouwt dat de woning onverkoopbaar is. De heffingsambtenaar licht vervolgens toe dat een waardecorrectie vanwege de ligging sterk afhankelijk is van de ligging van de referentiewoningen. Per waarderingsronde moet daarom worden bekeken of in verhouding tot de referentiewoningen sprake moet zijn van een waardecorrectie. Volgens de heffingsambtenaar is de ligging niet minder dan gemiddeld. Desondanks, om discussie te voorkomen, is een correctie van 10% op de ligging toegepast voor de belastingjaren 2023 en 2024.
17. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Dat de heffingsambtenaar voor de belastingjaren 2023 en 2024 om discussie te voorkomen een correctie heeft toegepast betekent ook niet dat dat voor belastingjaar 2022 ook had moeten gebeuren. De ligging is vergelijkbaar met de ligging van de referentiewoningen ten aanzien van alle drie de belastingjaren en zeker niet slechter dan gemiddeld. De beroepsgrond slaagt niet.
Betonrot
18. Eiser voert aan dat er al lange tijd sprake is van betonrot en dat hier rekening mee gehouden moet worden bij de waardering. Hij heeft ter onderbouwing facturen van [bedrijf] overlegd en een certificatie voor Garantie Vloerherstel over 2022-2042. Volgens eiser draagt de aanwezigheid van betonrot bij aan de onverkoopbaarheid van de woning.
19. De heffingsambtenaar geeft aan dat eiser dit al jaren aanvoert. Ieder jaar verzoekt de heffingsambtenaar om kopieën te sturen van het complete inspectierapport/verslag, de offerte en de facturen waarop ook de datum zichtbaar is en op welke werkzaamheden de bedragen gebaseerd zijn. Eiser stuurt afschriften van betalingen aan [bedrijf] waarop onvoldoende informatie staat. In het verweerschrift verzoekt de heffingsambtenaar nogmaals aan eiser om een volledige onderbouwing te sturen bestaande uit het inspectierapport, de offerte en de facturen met duidelijke data. Naar aanleiding van de WOZ-beschikking voor belastingjaar 2022 heeft op 13 juni 2022 een inpandige opname plaatsgevonden. Tijdens de inspectie was geen betonrot zichtbaar en is geconstateerd dat de badkamer recent is vernieuwd. De woning is aanzienlijk lager gewaardeerd dan de gemiddelde waarde van de referentiewoningen zodat er ruimte is voor een investering om de woning op een gemiddeld niveau te krijgen. Volgens de heffingsambtenaar kent de woning een normale staat van onderhoud en is de keuken gedateerd. Eiser stelt dat er herstel heeft plaatsgevonden en dat de kosten daarvan € 11.550,- bedroegen.
20. Uit de matrix blijkt dat rekening is gehouden met een investeringsmogelijkheid van € 156.375,- voor belastingjaar 2022, € 93.825,- voor belastingjaar 2023 en € 100.068,75 voor belastingjaar 2024. Er is dus voldoende rekening gehouden met gebreken en de staat van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De referentiewoningen
21. Eiser voert aan dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn, mede door het verschil in gebruiksoppervlakte.
22. De heffingsambtenaar licht toe dat de WOZ-waarde jaarlijks door de heffingsambtenaar wordt vastgesteld op grond van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar is voor de waardebepaling gebonden aan voorschriften om tot die waarde te komen. Voor woningen is de voorgeschreven methode de vergelijkingsmethode. De woning is vergeleken met referentiewoningen die niet identiek, maar wel vergelijkbaar zijn. Het is uiteraard niet mogelijk om exact gelijke woningen te vinden. In dit geval is de woning vergeleken met twee-onder-één-kapwoningen uit een soortgelijk bouwjaar in de nabije omgeving die binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht.
23. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Doordat er een m²-prijs wordt berekend, wordt het verschil in gebruiksoppervlakte verdisconteerd. Door de m²-prijs van de woning beduidend lager vast te stellen dan de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijzen van de referentiewoningen maakt de heffingsambtenaar meer dan aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
De objectafbakening
24. Eiser voert aan dat er ten onrechte wordt uitgegaan van twee aparte objecten voor de toepassing van de Wet WOZ.
25. De heffingsambtenaar verwijst naar de uitspraak van deze rechtbank van 14 juli 2021. [1]
In overweging 7 van deze uitspraak staat: “Eiser is ook eigenaar van een garage, die door verweerder als een afzonderlijk object is gewaardeerd. De rechtbank zal eerst beoordelen of verweerder de woning op de juiste wijze heeft afgebakend. Uit de door partijen verstrekte informatie leidt de rechtbank af dat de garage naast andere garages is gelegen aan de [adres 2] op een afstand van ongeveer 63 meter van de woning. De garage is vanuit de woning niet zichtbaar en heeft een eigen kadastraal nummer. Uit deze informatie leidt de rechtbank niet af dat er sprake is van een samenstel van eigendommen die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren, in de zin van artikel 16, letter d, van de Wet WOZ. Verweerder heeft de garage terecht als een afzonderlijk object gewaardeerd en heeft de woning op de juiste wijze afgebakend.” De rechtbank kan de heffingsambtenaar en de uitspraak van de rechtbank van 14 juli 2021 hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De proceskosten van de heffingsambtenaar
26. De heffingsambtenaar verzoekt de rechtbank om eiser te veroordelen in de door de heffingsambtenaar gemaakte proceskosten (2 uur a € 53,-, vermeerderd met 21% BTW).
Dit omdat de beroepschriften van eiser een jaarlijkse herhaling van zetten zijn. Eiser voert keer op keer dezelfde gronden aan. [2] De heffingsambtenaar voegt hieraan toe dat het verzoek vooralsnog vooral een symbolische waarde heeft. De werkelijke kosten van behandeling zijn namelijk vele malen hoger. Veroordeling zou het doel moeten dienen dat toekomstige onnodige procedures worden voorkomen.
27. In artikel 8:75, eerste lid, derde volzin, van de Awb is bepaald dat een natuurlijk persoon slechts in de proceskosten kan worden veroordeeld in geval van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht. De hieraan ten grondslag liggende gedachte is dat het procesrisico voor burgers niet te groot moet worden, omdat anders de drempel naar de rechter te hoog wordt. Slechts in bijzondere gevallen wordt overgegaan tot veroordeling van een natuurlijk persoon in de kosten. In de door de heffingsambtenaar aangehaalde uitspraak gaat het over een situatie waarin eiser vanaf 2005 (de betreffende zaak gaat over belastingjaar 2020) steeds dezelfde geschilvraag voorlegde. Ook was de eiser in een eerdere uitspraak gewaarschuwd voor de mogelijkheid dat zijn wijze van procederen er toe zou kunnen leiden dat hij in de proceskosten van de heffingsambtenaar zou worden veroordeeld. De rechtbank is van oordeel dat er op dit moment (nog) geen reden is om tot de conclusie te komen dat eiser kennelijk onredelijk gebruik van zijn procesrecht heeft gemaakt. Eiser dient vanaf belastingjaar 2019 beroepschriften in tegen de WOZ-waarde van zijn woning waarvan er tot op heden drie zijn afgedaan. De rechtbank telt de beroepschriften die tot en met 2011 zijn ingediend hierbij niet mee, dat is naar oordeel van de rechtbank te lang geleden. Wel wijst de rechtbank eiser erop, dat als hij op dezelfde manier blijft procederen en steeds dezelfde gronden blijft aanvoeren, het wel kan gebeuren dat de rechtbank op een later moment wel van oordeel is dat er sprake is van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht en dat hij dan wel veroordeeld zou kunnen worden voor de proceskosten die de heffingsambtenaar heeft gemaakt.
Conclusie en gevolgen
28. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden gehandhaafd blijven. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
19 december 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
19 december 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.