Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2275
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 december 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht,verweerder
(gemachtigde: D.J. Koopmans)
Procesverloop
1.1.
In de beschikking van 31 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.157.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar
van 27 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser deels gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 1.083.000,-.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar
heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 6 november 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [A] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1870 gebouwde tussenwoning met een berging/schuur van
6 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 230 m² en ligt op een perceel van
213 m².
213 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.083.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 8 februari 2022 voor € 876.543,-;
- [adres 3] , verkocht op 27 juli 2021 voor €1.225.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 23 mei 2021 voor € 1.960.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 25 juni 2021 voor € 850.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 9 december 2021 voor € 1.300.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen en een goed met een tussenwoning vergelijkbare eindwoning zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud, de uitstraling en het voorzieningenniveau door voor de woningwaarde een waarde ruim onder de prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Het voorzieningenniveau
9
.Eiser stelt dat de voorzieningen van de woning moeten worden aangepast naar “slecht, onder gemiddeld”. De heffingsambtenaar voert aan dat de voorzieningen in de taxatiematrix al zijn gekwalificeerd als eenvoudig/verouderd. Dit was, naast de staat van onderhoud, de reden om de waarde in bezwaar te verlagen.
.Eiser stelt dat de voorzieningen van de woning moeten worden aangepast naar “slecht, onder gemiddeld”. De heffingsambtenaar voert aan dat de voorzieningen in de taxatiematrix al zijn gekwalificeerd als eenvoudig/verouderd. Dit was, naast de staat van onderhoud, de reden om de waarde in bezwaar te verlagen.
9.1
De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen. Het voorzieningenniveau van de woning is in de taxatiematrix vastgesteld op factor ‘2’, onder gemiddeld. In deze procedure is het belastingjaar 2023 aan de orde en kan dus niets worden gezegd over de staat van de voorzieningen van de woning voor volgende belastingjaren. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 7] en [adres 8]
10
.Eiser stelt dat zijn woning moet worden vergeleken met de woningen aan de [adres 7] en [adres 8] . De woning aan adres [adres 7] heeft volgens eiser een gelijkwaardige indeling en een vrijwel gelijkwaardige oppervlakte. De woning aan de [adres 8] is volgens eiser ook vergelijkbaar. De enige toevoeging is een grote uitbouw in de achtertuin en een achteruitbouw op de zolder. De oppervlakten zijn, naast de uitbouwen, identiek. De woningen zien er aan de voorkant hetzelfde uit. Eiser stelt dat, op basis van de informatie op de website
.Eiser stelt dat zijn woning moet worden vergeleken met de woningen aan de [adres 7] en [adres 8] . De woning aan adres [adres 7] heeft volgens eiser een gelijkwaardige indeling en een vrijwel gelijkwaardige oppervlakte. De woning aan de [adres 8] is volgens eiser ook vergelijkbaar. De enige toevoeging is een grote uitbouw in de achtertuin en een achteruitbouw op de zolder. De oppervlakten zijn, naast de uitbouwen, identiek. De woningen zien er aan de voorkant hetzelfde uit. Eiser stelt dat, op basis van de informatie op de website
[website] , de woningen [adres 7] en [adres 8] beide één objectnummer hebben. Deze woningen zijn dan ook gelijk aan de woning van eiser, maar hebben een lagere WOZ-waarde. Voor zover de woningen een grotere oppervlakte hebben, zou dit juist moeten resulteren in een hogere WOZ-waarde. Eiser stelt dat de meerderheidsregel van toepassing is.
10.1
De heffingsambtenaar voert aan dat voor een vergelijking met de WOZ-waardes van andere woningen in de straat geen ruimte is in de Wet WOZ. De heffingsambtenaar stelt verder dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet slaagt, omdat niet is voldaan aan de meerderheidsregel. De onderlinge verschillen tussen de woningen zijn niet verwaarloosbaar. De heffingsambtenaar heeft op de zitting verder toegelicht dat de woningen aan de [adres 7] en [adres 8] in de basis redelijk gelijk waren aan de woning van eiser, maar dat in deze woningen een ander gebruik plaatsvindt. Daarom zijn deze woningen op een andere manier gewaardeerd. Beide woningen zijn opgesplitst in twee WOZ-objecten, namelijk een bedrijf en een woning. De twee WOZ-objecten worden los van elkaar beoordeeld en hebben daarom beide een objectnummer. Het woonoppervlakte van de woningen is kleiner dan bij de woning van eiser. Op [website] is dit niet te zien, omdat daar geen bedrijven in zijn opgenomen.
10.2
De rechtbank overweegt dat volgens de Wet WOZ de waarde van een woning, voor elk belastingjaar opnieuw, moet worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Aangezien de woningen [adres 7] en [adres 8] niet verkocht zijn op of rond de waardepeildatum, kunnen deze niet worden gebruikt als referentiewoning. Doordat de waarde van de woning aan de hand van verkoopcijfers van referentiewoningen wordt bepaald, is een vergelijking met een WOZ-waarde van een andere woning niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De rechtbank is daarom van oordeel dat uit een vergelijking met de WOZ-waardes van [adres 7] en [adres 8] niet geschikt is om te bepalen of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
10.3
Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek de meerderheidsregel, overweegt de rechtbank als volgt. Volgens de arresten van de Hoge Raad van 5 juli 2005 [1] en van het hof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 [2] moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Om verder aan de meerderheidsregel te voldoen, moet het gaan om minstens twee woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiser. Het is aan eiser om te onderbouwen dat aan die voorwaarden is voldaan. Eiser is hier in dit geval niet in geslaagd. De verschillen tussen de woning van eiser en [adres 7] en [adres 8]
zijn volgens de rechtbank niet verwaarloosbaar. De woningen verschillen immers onder meer in gebruiksoppervlakte. Eiser noemt zelf bovendien een serre en uitbouwen als verschillen. Dat de woningen destijds bij de bouw dezelfde gebruiksoppervlakte hadden, maakt niet dat de woningen nu nog identiek zijn. Uit hoeveel objectnummers een pand bestaat is daarbij niet relevant. Gelet hierop concludeert de rechtbank dat eiser niet aannemelijk maakt dat de heffingsambtenaar minstens twee nagenoeg identieke woningen lager heeft gewaardeerd dan zijn woning. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet.
Inzicht in taxatieverslag
11. Eiser stelt verder dat de heffingsambtenaar inzicht moet geven in de taxatieverslagen van [adres 7] en [adres 8] . Eiser wil zien welke referentiewoningen daarin gebruikt zijn. Het is aan de heffingsambtenaar om de gehanteerde taxatiemethode en uitkomst voldoende transparant en helder te maken.
11.1
De heffingsambtenaar voert aan dat voor toezending van deze taxatieverslagen aan eiser geen ruimte is in de Wet WOZ. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. Dit betekent dat eiser geen recht heeft op taxatieverslagen die ten grondslag liggen aan de WOZ-waarde van woningen waar hij geen eigenaar van is. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam , rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 18 december 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.