Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/2266
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A.M.L. Josten),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist, verweerder
(gemachtigde: C.H. Marskamp)
Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
[derde belanghebbende] B.V.uit [plaats] (vergunninghouder)
[derde belanghebbende] B.V.uit [plaats] (vergunninghouder)
(gemachtigde: mr. M. Klijnstra).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over het beroep tegen het besluit van het college waardoor vergunninghouder een omgevingsvergunning heeft verkregen voor het slopen van bestaande bebouwing en het bouwen en gebruiken van zes patiowoningen aan de [adres] in [plaats] (het perceel). Eiseres is het niet eens met de verleende vergunning. Zij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan, die de rechtbank beoordeelt.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college de omgevingsvergunning mocht verlenen. Eiseres krijgt geen gelijk en het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. Vergunninghouder is projectontwikkelaar en is een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met de eigenaar van het perceel. Vergunninghouder heeft op 20 juli 2022 een omgevingsvergunning aangevraagd voor het slopen van bestaande bebouwing en het bouwen van zes patiowoningen op het perceel. Op het perceel is wonen niet toegestaan, waardoor wordt gehandeld in strijd met het bestemmingsplan. De aanvraag is voorbereid met toepassing van de uitgebreide voorbereidingsprocedure. [1] Op 7 november 2023 heeft de gemeenteraad een ontwerp verklaring van geen bedenkingen (vvgb) afgegeven die samen met het ontwerpbesluit op 16 november 2023 is gepubliceerd.
2.1
Eiseres woont vóór het perceel en naast de verbindingsweg die leidt naar het perceel. Eiseres heeft zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbesluit. De nota van zienswijzen van 21 november 2024 heeft ertoe geleid dat het ontwerp besluit niet is aangepast.
2.2
Het college heeft met het besluit van 12 februari 2025 (het bestreden besluit) aan de vergunninghouder de gevraagde omgevingsvergunning verleend.
2.3
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Het college heeft een verweerschrift ingediend. Eiseres heeft vervolgens een aanvullend stuk ingediend.
2.4
De rechtbank heeft het beroep op 12 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres en haar gemachtigde, de gemachtigde van het college, bijgestaan door [A] , de gemachtigde van de vergunninghouder, [B] , directeur van vergunninghouder, en [C] (bureau SRO).
Beoordeling door de rechtbank
Grondslag besluit
3. Het college heeft aan vergunninghouder een omgevingsvergunning verleend, zodat vergunninghouder de huidige bebouwing kan slopen en op die plek 6 patiowoningen kan bouwen die als woningen gebruikt gaan worden. [2] Volgens het college is het project in strijd met de planregels [3] , maar kan de vergunning worden verleend, omdat het project past in de stedenbouwkundige visie van het college, oftewel de goede ruimtelijke ordening. Het bouwplan voldoet namelijk aan de voorschriften van het Bouwbesluit, de Bouwverordening en aan de redelijke eisen van welstand. [4] Het college beschouwt het plan vanuit stedenbouwkundig en planologisch oogpunt aanvaardbaar, omdat het is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing inclusief specialistische onderzoeken. Het bouwplan heeft een naar binnen gekeerd karakter met voldoende woon- en verblijfskwaliteit, de gevel openingen zijn naar binnen gericht op de patio en de woningen zijn levensloopbestendig ingericht. Het plan sluit niet aan bij de differentie uit de Woonvisie, maar het college heeft besloten af te wijken van die Woonvisie. Het college wil afspraken maken over lokale woningtoewijzing. Dit plan voorziet namelijk in de woonwens onder de ouderen met een hoger inkomen. Het college wil die lokale doelgroep bedienen, zodat zij op hun beurt woningen in het hogere segment vrij maken. De gemeente heeft op 11 februari 2025 een vvgb afgegeven.
Juridisch kader
Wabo of omgevingswet?
4. Op 1 januari 2024 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. Omdat de aanvraag om de omgevingsvergunning vóór die datum is ingediend, is in deze zaak de Wabo met de onderliggende regelingen nog van toepassing. [5] Regels uit het bestemmingsplan
5. Het perceel ligt binnen de grenzen van de bestemmingsplannen: "Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist" en "Zeist Noord". De aanvraag voldoet aan de regels van het bestemmingsplan "Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist". Binnen het bestemmingsplan "Zeist Noord" heeft het perceel de bestemmingen "Bedrijf - Categorie 1" en "Kantoor" met gebiedsaanduiding "Milieuzone grondwaterbeschermingsgebied". Binnen de bestemmingen "Kantoor" en "Bedrijf- Categorie 1" is het realiseren van woningen niet toegestaan, behoudens op de eerste verdieping van het gedeelte bestemd als "Kantoor". Volgens de planregels mogen bouwwerken uitsluitend binnen de bouwvlakken worden gebouwd en geldt een maximum bouwhoogte van 6 meter en maximum goothoogte van 3 meter. [6] Er gelden geen regels wat betreft de afstand tot de erfgrens.
Toetsingskader
6.
Het college beslist op de ingediende aanvraag. Hierbij heeft het college beleidsruimte bij zijn besluitvorming. Dat betekent dat het college de keuze heeft om wel of niet gebruik te maken van zijn bevoegdheid om af te wijken van het bestemmingsplan. Het college kijkt hierbij naar wat maximaal mogelijk is volgens de planregels die gelden voor het betreffende perceel. De rechtbank toetst of het college, bij een afweging van de betrokken belangen, in redelijkheid tot zijn besluit heeft kunnen komen.
Het college beslist op de ingediende aanvraag. Hierbij heeft het college beleidsruimte bij zijn besluitvorming. Dat betekent dat het college de keuze heeft om wel of niet gebruik te maken van zijn bevoegdheid om af te wijken van het bestemmingsplan. Het college kijkt hierbij naar wat maximaal mogelijk is volgens de planregels die gelden voor het betreffende perceel. De rechtbank toetst of het college, bij een afweging van de betrokken belangen, in redelijkheid tot zijn besluit heeft kunnen komen.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiseres
Procedureel
7. Eiseres voert aan dat zij geen gelegenheid heeft gekregen om zienswijzen in te dienen tegen de ontwerp vvgb. Hierdoor heeft het college niet de juiste procedure voor het verkrijgen van de vvgb doorlopen en is de bekendmaking van het ontwerpbesluit niet correct.
7.1
Het college voert aan dat dat de procedure correct is gevoerd. De definitieve besluitvorming door het college heeft plaatsgevonden nadat de raad in de raadsvergadering van 11 februari 2025 unaniem heeft ingestemd met de definitieve vvgb.
7.2
De rechtbank stelt voorop dat in de wet is vastgelegd dat bij besluiten waarop de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is, eerst een ontwerpbesluit ter inzage moet worden gelegd en dat alle relevante documenten die aan dit besluit ten grondslag liggen daarbij ter inzage moeten worden gelegd. Dat is inclusief een ontwerp-vvgb, die onderdeel is van de voorbereidingsprocedure. De wet kent geen procedure voor het separaat voorbereiden van een vvgb (waarbij een ontwerp-vvgb zelfstandig ter inzage zou moeten worden gelegd en waartegen separaat bij de gemeenteraad een zienswijze ingediend kan worden). [7] In dit geval is het ontwerpbesluit ter inzage gelegd, inclusief een ontwerp-vvgb van 7 november 2023. Eiseres heeft hierna zienswijzen kunnen indienen. Deze procedure is op een juiste wijze doorlopen. De beroepsgrond slaagt niet.
Belangenafweging
8. Eiseres voert aan dat enkele patiowoningen vanaf de eerste verdieping uitkijken op en inkijken in haar woning en tuin. Zij verliest hierdoor haar privacy. Zij wijst op het Servituut, waaruit volgt dat er een open groene woonomgeving moet zijn en verdichting tegengegaan moet worden. Eiseres raakt door het bouwplan haar vrije uitzicht kwijt. Door het bouwplan zal een bouwvlak van 600 m² komen in plaats van één of twee woningen. Ook wordt aan drie zijden direct grenzend aan de perceelgrens gebouwd, terwijl er volgens de planregels een afstand van 3 meter tussen moet zitten. Het bouwplan past niet binnen de stedenbouwkundige opzet van het gebied en is in strijd met de omgevingsvisie. De (privacy) belangen van eiseres zijn onvoldoende meegewogen.
8.1
Het college voert aan dat gekeken moet worden naar de maximale planologische bouwmogelijkheden. Op grond hiervan is bebouwing mogelijk tot aan de erfgrens. Het bestaande bouwvlak wordt overschreden aan de voorzijde, maar er blijft ook een gedeelte van het bouwvlak vrij voor de patio (tuin). Toename in bebouwd oppervlakte leidt er niet toe dat de stedenbouwkundige impact van de nieuwe bebouwing op de omgeving onaanvaardbaar zal toenemen ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden. Door het toepassen van een plat dak is de hoogte van het bouwplan lager dan de bestaande bebouwing en wordt de belevingswaarde van deze woningen niet onevenredig aangetast. Er is geen sprake van een onaanvaardbare/onevenredige aantasting van de privacy. De percelen liggen in bebouwd (stedelijk) gebied in het centrumgebied van Zeist. Binnen stedelijk gebied kan niet worden gegarandeerd dat een woonsituatie vrij van inkijk blijft en dat een bestaande situatie niet verandert.
8.2
De rechtbank verwijst allereerst naar het toetsingskader en de geldende planregels zoals zij heeft weergegeven onder de punten 5 en 6. De rechtbank stelt vast dat het bouwplan voorziet in zes woningen die 6,35 meter hoog worden. Op grond van de huidige planregels zijn ook al twee bouwlagen toegestaan en mag binnen het bouwvlak gebouwd worden en tot aan de erfgrens. Volgens het college zijn de overschrijdingen van het bouwplan ten opzichte van de huidige planregels aanvaardbaar. Er is namelijk een geringe overschrijding van de bouwhoogte en een deel van het bouwvlak wordt de patio. Ook zijn de buitenste twee woningen lager door het ontbreken van de verdieping. Het bouwplan heeft een naar binnen gekeerd karakter met voldoende woon- en verblijfskwaliteit, de gevel openingen zijn naar binnen gericht op de patio. Het plan is vanuit stedenbouwkundig en planologisch oogpunt door het college als aanvaardbaar beschouwd. De rechtbank kan deze afweging volgen. Ook wijst het college terecht op de ruimtelijke impact die de huidige planregels met zich brengen en stelt het college terecht dat het bouwplan daar niet in belangrijke mate van afwijkt. Dat de feitelijk aanwezige en niet-gebruikte bebouwing voor eiseres geen hinder opleveren doet niet terzake, omdat het college terecht is uitgegaan van hetgeen maximaal op grond van de huidige planregels mogelijk is. Ook wijst het college terecht op de planregels die ook al in beperkte mate wonen op de verdieping mogelijk maken. Eiseres brengt tegen het stedenbouwkundig advies verder ook geen gemotiveerd tegenadvies in. De beroepsgrond slaagt niet.
Welstandsnota
9. Eiseres voert verder aan dat het bouwplan in strijd is met de welstandsnota, want de gemeente had op grond van hoofdstuk 9 van de welstandsnota aanvullende gebiedsgerichte welstandscriteria moeten opstellen en dit is niet gebeurd. De welstandscommissie heeft hierdoor op basis van onvolledige welstandscriteria geadviseerd. De wijk waarin het bouwplan is gelegen kenmerkt zich door bebouwing op ruime kavels. De bebouwing moet in een herkenbare rooilijn staan en de hoofdvorm moet qua hoogtes en breedtes overeenkomen met voorkomende maten van naastgelegen bebouwing. Het bouwplan voldoet hier niet aan.
9.1
De rechtbank stelt met het college vast dat als een aanvraag is ingediend voordat aanvullende gebiedscriteria door de gemeenteraad zijn vastgesteld, de aanvraag aan de Welstandscommissie moet worden voorgelegd. [8] Dit heeft het college gedaan en dit heeft geleid tot het positieve welstandsadvies van 27 oktober 2022. Uit het welstandsadvies volgt dat binnen de context van deze bijzondere locatie sprake is van een zorgvuldig ingepaste woonbebouwing en van gevelaanzichten die op een evenwichtige en samenhangende wijze zijn vormgegeven. Het bouwplan voldoet daarmee aan de redelijke eisen van welstand. Eiseres heeft geen tegenadvies ingediend. Volgens vaste jurisprudentie [9] mag het college in dat geval afgaan op het eigen ontvangen advies. De beroepsgrond slaagt niet.
Breedte van de verbindingsweg
10. Eiseres voert aan dat de verbindingsweg naar de patiowoningen te smal is. De weg moet minimaal 4.50 meter breed zijn volgens de handreiking Blusvoorzieningen en de weg is maar 3.17 meter breed. Hierdoor is het bouwplan in strijd met artikel 6.37 van het Bouwbesluit. Blusvoertuigen kunnen er niet staan als er een calamiteit is en zij kunnen daar ook niet keren. De gestelde voorwaarde in de vergunning, namelijk dat de begroeiing moet worden onderhouden, is niet uitvoerbaar. De vergunning had daarom niet verleend mogen worden. Tegemoet rijdende auto’s moeten op elkaar wachten met draaiende motoren en dit levert geluidsoverlast op. Bovendien is er geen plek voor kliko’s langs de verbindingsweg, zodat de bewoners hun kliko’s voor de deur van eiseres zullen zetten.
10.1
Het college voert primair aan dat het relativiteitsvereiste geldt wat betreft de breedte van de verbindingsweg en het bouwbesluit. Subsidiair voert het college aan dat de verbindingsweg al jaren aanwezig is, waardoor artikel 9.2 sub 8 van het Bouwbesluit geldt. De brandweer heeft bovendien de feitelijke situatie beoordeeld en positief geadviseerd over de bereikbaarheid van de woningen via de verbindingsweg. Het college ziet niet in waarom de afvalinzameling tot ergernis zal leiden. Wat betreft het bijhouden van de begroeiing, voert het college aan dat toekomstige eigenaren aangeschreven kunnen worden op grond van artikel 22.14 van het omgevingsplan gemeente Zeist.
10.2
De rechtbank begrijpt de beroepsgrond van eiseres, gelet op hetgeen tijdens de zitting is besproken, zo dat zij zich zorgen maakt om de (brand)veiligheid. Het gaat eiseres erom dat het gehele terrein voor de brandweer en andere hulpdiensten bereikbaar zal zijn in geval van een calamiteit. Het risico van brandoverslag raakt eiseres ook zelf. Om die reden zal de rechtbank het relativiteitsvereiste aan eiseres niet tegenwerpen. De rechtbank stelt verder vast dat uit de stukken volgt dat de brandweer naar de betreffende locatie is gegaan en de verbindingsweg heeft geïnspecteerd om te bepalen of deze in de praktijk voldoet aan de bereikbaarheidseisen en of de patiowoningen zelf bereikbaar zijn voor de brandweer. Uit de brief van 13 januari 2025 naar aanleiding van deze inspectie volgt dat zelfs het smalste gedeelte van de verbindingsweg voor blusvoertuigen breed genoeg is mits het onderhoud van de begroeiing wordt bijgehouden. Gelet op vaste jurisprudentie [10] mag het college aan deze verklaring van de brandweer waarde hechten, omdat deze specifiek juist voor deze situatie is afgegeven. De rechtbank stelt vast dat het onderhouden van de begroeiing als voorwaarde is verbonden aan de verleende omgevingsvergunning. De rechtbank kan het college volgen dat toekomstige eigenaren voor het bijhouden van de begroeiing aangeschreven kunnen worden op grond van artikel 22.14 van het omgevingsplan gemeente Zeist en dat het uitvoeringsbesluit afvalstoffen gemeente Zeist 2020 eventuele ergernis over de plaatsing van kliko’s ondervangt. Voor wat betreft de verbindingsweg en het tegemoetkomend verkeer overweegt de rechtbank dat het om een beperkt stuk weg gaat dat overzichtelijk is, zodat in voorkomend geval auto’s kort op elkaar kunnen wachten. Ook deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Verkeer- en parkeeroverlast
11. Eiseres voert aan dat door het bouwplan extra verkeersbewegingen op de verbindingsweg naast haar woning komen. En het bouwplan levert ook parkeeroverlast op, want er is nu al een tekort aan parkeerplaatsen. De verbindingsweg is volgens haar te smal, waardoor de beide aldaar ingetekende parkeerplaatsen niet gerealiseerd kunnen worden. Bovendien moeten de parkeerplaatsen minimaal 2.50 meter breed zijn.
11.1
Het college voert aan dat uit de ruimtelijke onderbouwing volgt dat het aantal verkeersbewegingen afneemt vergeleken met de (maximale) planologische situatie. Het bouwplan voldoet aan het Paraplubestemmingsplan parkeernormen. En de parkeerplaatsen voldoen wat de maatvoering betreft aan de normen.
11.2
De rechtbank stelt vast dat elf parkeerplaatsen nodig zijn op grond van de gemeentelijke Parkeernota van 3 mei 2004. Eiseres heeft dit aantal ook niet betwist. De vergunninghouder heeft tijdens de zitting toegelicht dat per woning één eigen parkeerplaats wordt uitgereikt. De resterende parkeerplaatsen zijn onder andere bestemd voor bezoekers, bezorgers of hulpdiensten. De rechtbank twijfelt daarom niet dat er ruim voldoende parkeermogelijkheden op het terrein zijn. Wat betreft de breedte van de parkeerplaatsen kan de rechtbank de toelichting van het college volgen. Bij het bouwplan is sprake van parkeren op eigen terrein, door bewoners en hun bezoek (langparkeerders). Uitgaande van een gemiddelde voertuigbreedte van 1,70 meter en de minimale in- en uitstapruimte van 0,65 meter is voor de haaksparkeerplaatsen de gehanteerde breedte van 2.40 meter en de lengte van 5 meter voldoende. Datzelfde geldt voor de langparkeerplaatsen. Hier wordt een maatvoering van 2.40 bij 6 meter gehanteerd, terwijl de ASSV [11] uitgaat van een breedte van 2 meter en een lengte van 6 meter. Hieruit volgt dat de parkeerplaatsen breed genoeg zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Strijd woonvisie
12. Eiseres voert aan dat het bouwplan in strijd is met de woonvisie, want de noodzaak om af te wijken van de woonvisie is niet aangetoond.
12.1
Het college voert aan deze rechtsregel niet bedoeld is om eiseres te beschermen.
12.2
De rechtbank overweegt dat het college in het bestreden besluit heeft gemotiveerd dat het project niet aansluit bij de differentiatie uit de woonvisie. Volgens het college is er onder ouderen met lagere- en middeninkomens vraag naar woningen, maar ook onder ouderen met een hoger inkomen. Daarmee voorziet óók deze ontwikkeling in een belangrijke vraag. Om die lokale doelgroep te bedienen en tegelijk via doorstroming hun woningen in het hogere marktsegment vrij te spelen, zijn afspraken over lokale woningwijzing wenselijk. De woningen worden om die reden in eerste instantie gericht geadverteerd aan inwoners van Zeist, zodat deze woningen kunnen bijdragen aan doorstroming op de lokale woningmarkt. Om deze reden wijkt het college af van de Woonvisie. De rechtbank kan deze motivering volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het college de omgevingsvergunning mocht verlenen. Eiseres krijgt dus geen gelijk en het beroep is dus ongegrond. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. R. van Manen, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 19 december 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.