Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/4285
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: drs. [gemachtigde] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: T.C. Wildebeest)
Inleiding
1.1
In de beschikking van 24 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] , gemeente [gemeente] (het object) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 57.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van dit object ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
8 mei 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 23 januari 2025. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Het object is een perceel dat bestaat uit water met twee eilandjes, bekend onder de kadastrale aanduiding: [locatie 1] . Het object heeft een oppervlakte van 726 m².
3. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit dat de beschikking onterecht is opgelegd. De heffingsambtenaar is het daar niet mee eens en handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 57.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor het object meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor het object zou zijn betaald. Het is aan de heffingsambtenaar om te bepalen wat die waarde is, door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van het object wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van objecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met het object. De referentieobjecten hoeven niet identiek te zijn aan het object. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van het object te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een tabel overgelegd, waarin het object wordt vergeleken met vier verkopen van andere eilanden in de [locatie 1] , gemeente [gemeente] , te weten:
- [locatie 2] , verkocht op 3 augustus 2023 voor € 32.000,-;
- [locatie 3] , verkocht op 28 juni 2022 voor € 18.285,-;
- [locatie 4] , verkocht op 27 juni 2022 voor € 15.724,-;
- [locatie 5] , verkocht op 28 juni 2022 voor € 35.992,-.
Beoordeling van de zaak
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht de beschikking aan eiser heeft opgelegd en dat de heffingsambtenaar op de juiste wijze, namelijk met toepassing van de vergelijkingsmethode, de waarde van het object heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft met de tabel, de onderbouwing en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de tabel genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat de referentieobjecten ook eilanden zijn in de [locatie 1] , die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de tabel en de onderbouwing maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en het object door voor de m²-prijs een m²-prijs ruim onder de m²-prijzen van de referentieobjecten te hanteren. De gemiddelde m²-prijs van de referentieobjecten is € 219,27 per m². De prijs per m² van het object is aanzienlijk lager, namelijk € 78,51. Daarmee heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
Wijze van opleggen van de beschikking
9.1
Eiser is het niet eens met de wijze van opleggen van de beschikking omdat slechts één van de vier eigenaren van het object een aanslag opgelegd heeft gekregen. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser verder toegelicht dat hij zelf ook jarenlang voor ¼ eigenaar is geweest, ook ten tijde van de waardepeildatum in deze zaak, en tot 2024 is er nooit eerder een beschikking aan hem of aan eiser opgelegd. Tussen 2014 en 2024 heeft [bedrijf] B.V. de WOZ-beschikkingen voor het object opgelegd gekregen. Dat is volgens eiser niet correct. De beschikking van dit belastingjaar had aan gemachtigde van eiser opgelegd moeten worden. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar, op basis van de beleidsregels voor het aanwijzen van een belastingplichtige in een keuzesituatie en van een belanghebbende in de zin van de wet waardering onroerende zaken [1] (de beleidsregels), uitgelegd hoe tot de oplegging van de beschikking aan eiser is gekomen. De heffingsambtenaar heeft hiertoe een overzicht uit het Kadaster overgelegd. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar daaraan toegevoegd dat het in deze zaak alleen om de beschikking over dit belastingjaar gaat. Of, en hoe, beschikkingen in voorgaande jaren zijn opgelegd doet er voor de behandeling van deze zaak niet toe.
9.2
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. Voor het aanwijzen van een belastingplichtige in een keuzesituatie, zoals in dit geval bij gedeeld eigenaarschap, schrijven de beleidsregels van de gemeente [gemeente] de volgende voorkeursvolgorde voor:
“Met betrekking tot de gemeentelijke belastingen die worden geheven van genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht wordt de aanslag in onderstaande volgorde gesteld ten name van:
a.
indien er binnen één categorie genothebbende personen zijn die volgens de beschikbare gegevens in de gemeente De Ronde Venen wonen of gevestigd zijn:
indien er binnen één categorie genothebbende personen zijn die volgens de beschikbare gegevens in de gemeente De Ronde Venen wonen of gevestigd zijn:
degene die ook als gebruiker wordt aangemerkt;
degene die in de gemeente woont of is gevestigd;
degene die het grootste aandeel in het genotsrecht heeft;
een natuurlijk persoon boven een niet-natuurlijk persoon;
bij gelijke aandelen de oudste in leeftijd;
degene die als genothebbende of gebruiker bekend is;
de eerstgerechtigde in de volgorde die door het kadaster wordt aangehouden;”.
Uit het door de heffingsambtenaar overgelegde uittreksel van het Kadaster blijkt dat gemachtigde van eiser, dhr. [gemachtigde] , woonachtig in [plaats] , het object het langst in (gedeeld) eigendom heeft, namelijk sinds 1991. [bedrijf] B.V. is eigenaar sinds 2004 en eiser, woonachtig in [plaats] , heeft het object in eigendom sinds 2017. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar, op basis van de beleidsregels, de beschikking aan de juiste persoon heeft opgelegd. Eiser is namelijk eigenaar, woonachtig in de gemeente [gemeente] en een natuurlijk persoon. Daarbij ziet de rechtbank niet in waarom de kosten van de beschikking niet onderling verrekend zouden kunnen worden. De beroepsgrond slaagt niet.
Vrijstelling voor natuurterreinen
10.1
Eiser voert aan dat er een vrijstelling van toepassing zou moeten zijn omdat hier sprake is van een natuurgebied dat verder niet gebruikt wordt. Het object is gemeenschappelijk eigendom dat enkel tot stand is gekomen met één gezamenlijke doel: natuurbehoud. Eiser stelt dat behoud van dergelijke eilanden juist afhankelijk is van inzet en onderhoud door particulieren omdat gebleken is dat professioneel beheer van dit soort natuurgebieden meestal geen blijvend effect heeft. Ter zitting heeft eiser daaraan toegevoegd dat het contraproductief is dat de beschikking wordt opgelegd aan de natuurlijke personen die zorgen voor onderhoud want als zij daarmee zouden stoppen, zouden de eilandjes verdwijnen. De heffingsambtenaar wijst er in het verweerschrift op dat het eiser vrijstaat een beroep te doen op de in de wet genoemde vrijstellingen. In dit geval doet eiser een beroep op de vrijstelling uit art. 2, onderdeel c van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (de uitvoeringsregeling). Omdat hier geen sprake is van een rechtspersoon met volledige rechtsbevoegdheid welke uitsluitend of nagenoeg uitsluitend het behoud van natuurschoon ten doel stelt, kan de genoemde vrijstelling op deze situatie volgens de heffingsambtenaar niet van toepassing zijn.
10.2
De rechtbank begrijpt eisers beroepsgrond als een beroep op de vrijstelling uit
art. 2 onderdeel Pro c van de uitvoeringsregeling, oftewel de vrijstelling voor natuurterreinen. Dit artikel luidt als volgt:
“Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van:
c. natuurterreinen waaronder mede worden verstaan duinen, heidevelden, zandverstuivingen, moerassen en plassen, die beheerd worden door rechtspersonen met volledige rechtsbevoegdheid welke zich uitsluitend of nagenoeg uitsluitend het behoud van natuurschoon ten doel stellen;”.
De wetgever heeft deze beperking tot rechtspersonen opgenomen omdat daarin een extra waarborg ligt dat de vrijstelling beperkt blijft tot echte natuurterreinen. Die beperking heeft de wetgever ook zo mogen maken binnen de hem toekomende ruime beoordelingsmarge. [2] De vrijstelling zoals opgenomen in de uitvoeringsregeling laat geen ruimte voor toepassing in eisers situatie, waar natuurlijke personen zorgen voor het onderhoud. Dat in de omgeving van eiser eerder is gebleken dat professioneel beheer door rechtspersonen geen blijvend effect heeft is spijtig, maar maakt dat niet anders. De beroepsgrond slaagt niet.
Het object valt niet onder de Wet WOZ
11.1
Verder stelt eiser zich op het standpunt dat de WOZ-beschikking onterecht is opgelegd omdat het object niet overdraagbaar is, waardoor de economische waarde niet kan worden vastgesteld. Daarnaast bestaat de onroerendezaakbelasting volgens eiser uit een belasting voor eigenaren van een opstal, waarbij het verschil gemaakt wordt tussen woningen en niet-woningen. Voor niet-woningen geldt een gebruikersbelasting. In eisers geval is geen sprake van opstal of gebruik, maar van een particulier initiatief gericht op natuurbehoud. De heffingsambtenaar wijst er in het verweerschrift op dat de wijze waarop eiser gebruik wenst te maken van het perceel, niet van belang is voor het vaststellen van de waarde of voor de verplichting om onroerendezaakbelasting te betalen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar daaraan toegevoegd dat gebruik al kan worden aangenomen bij eigendom, zelfs als je bijvoorbeeld nooit op het perceel komt. De heffingsambtenaar verwijst daarbij naar een uitspraak van het Gerechtshof Den Bosch. [3]
11.2
De rechtbank overweegt ten eerste dat de Gemeentewet regelt dat onroerendezaakbelasting kan worden geheven van degenen die bij het begin van het kalenderjaar van onroerende zaken het genot hebben krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. [4] Als genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht wordt aangemerkt degene die bij het begin van het kalenderjaar als zodanig in het Kadaster is vermeld, tenzij blijkt dat hij op dat tijdstip geen genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht is. [5] Eiser is (mede)eigenaar van het object. Niet is gebleken dat eiser geen genothebbende krachtens eigendom is of is geweest. Eiser, en de mede-eigenaren, beheren en onderhouden immers de eilandjes en doen dat, naar eigen zeggen, ook graag omdat zij van de natuur genieten en dat graag willen behouden. Gebruik of opstal is voor de waardering van het object irrelevant. Verder is van belang dat gelet op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde van het object moet worden bepaald uitgaande van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dat betekent dat de heffingsambtenaar bij de waardering in het kader van de Wet WOZ uit moet gaan van de fictie dat het object als zelfstandige eenheid zou kunnen worden verkocht. Feitelijke overdraagbaarheid is dus ook niet van belang bij de waardering van het object. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar de beschikking terecht aan eiser heeft opgelegd en dat de heffingsambtenaar daarbij de waarde op de juiste wijze heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Dubbele heffing
12.1
Eiser stelt dat het object onderdeel is van het hoofdperceel, [adres 2] in [plaats] . Gemachtigde van eiser heeft [adres 2] , en daarmee ook het object, verkocht aan eiser. Als het object is meegenomen in de onroerendezaakbelasting van [adres 2] , is er sprake van dubbele heffing. [adres 3] heeft namelijk ook een eilandje en dat is wel samengevoegd in de onroerendezaakbelasting. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het object en [adres 2] apart gewaardeerd zijn. Dat is anders dan bij [adres 3] omdat, in tegenstelling tot het eiland bij [adres 3] , het eigenaarschap van onderhavig object niet gelijk verdeeld is. Er is dus geen sprake van dubbele heffing.
12.2
De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Er is niet gebleken dat sprake is van dubbele heffing. De beroepsgrond slaagt niet.
Tegenstrijdigheid belastingheffingen op natuur
13.1
Ten slotte voert eiser aan dat sprake is van inconsistent overheidsbeleid als het gaat om belastingheffingen. Zo geldt er voor natuurgrond wel een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Dit zorgt volgens eiser voor onbillijkheid ten aanzien van de behandeling van eigenaren van natuurgebieden.
13.2
De rechtbank stelt voorop dat verschillende belastingwetgeving, verschillende wetsgeschiedenis en achterliggende gedachten hebben. De inrichting daarvan ligt bij de wetgever. De rechtbank kan begrijpen dat, wanneer bijvoorbeeld de wetgeving inzake overdrachtsbelasting niet aansluit op de wetgeving inzake de WOZ, dat onrechtvaardig voelt. Tegelijkertijd moet de rechtbank vaststellen dat die tegenstrijdigheid geen reden kan zijn voor gegrondverklaring van het beroep omdat alleen de in deze zaak van belang zijnde wetgeving aan de orde is en dat de rechtbank gebonden is aan die wet- en regelgeving zoals die nu geldt. Ter zitting is dit punt ook met eiser besproken. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 maart 2026.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.