Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/7636
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 maart 2026 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: C. Zeddeman),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (het object).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 30 juni 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van het object vastgesteld op € 918.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het belastingjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 22 oktober 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van het object gehandhaafd. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.3.
Het beroep is behandeld op de zitting van 9 februari 2026. Daarbij is namens de heffingsambtenaar verschenen: [taxateur] , taxateur. De gemachtigde van eiseres is, zonder voorafgaand bericht, niet verschenen. Op de zitting is door de taxateur aangegeven dat de gemachtigde van de heffingsambtenaar verhinderd was. Na afloop van de inhoudelijke behandeling is het onderzoek in deze zaak gesloten.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. Het object aan de [adres 1] is een kantoorvilla. Het object is gebouwd in 1893 en heeft een gebruiksoppervlakte van in totaal 398 m2.
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van het object per 1 januari 2023. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 876.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van het object van € 918.000,-.
Beoordelingskader
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
3.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
3.2.
De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
Maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is?
4. De heffingsambtenaar is brutohuurwaarde uitgegaan van het eigen huurcijfer van
€ 69.200,- per jaar. De huurwaarde van het object is veel lager dan de gerealiseerde huurtransacties van de drie in Hilversum gelegen vergelijkingsobjecten genoemd in de taxatiematrix. Uit deze huurtransacties volgen huurwaardes van € 82.500,-, € 115.000,- en
€ 124.200,-.
€ 69.200,- per jaar. De huurwaarde van het object is veel lager dan de gerealiseerde huurtransacties van de drie in Hilversum gelegen vergelijkingsobjecten genoemd in de taxatiematrix. Uit deze huurtransacties volgen huurwaardes van € 82.500,-, € 115.000,- en
€ 124.200,-.
4.1.
Verder is de heffingsambtenaar voor het object uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 15,49. Dit heeft de heffingsambtenaar afgeleid uit gerealiseerde verkooptransacties van drie in [plaats] gelegen objecten die in gebruik zijn als kantoorvilla. De kapitalisatiefactoren van deze referentieobjecten zijn bepaald op 15,29, 15,69 en 15,36. De factor zoals aangehouden voor het object ligt daarmee in lijn met de factoren zoals bepaald voor de referentieobjecten.
4.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn in dezelfde buurt gelegen als het object en naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m² en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen verder binnen de bandbreedte van de referentieobjecten.
4.3.
Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Schending van de hoorplicht
5. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden omdat er voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar geen hoorzitting heeft plaatsgevonden, terwijl eiseres daar wel om had verzocht in haar bezwaarschrift.
5.1.
De rechtbank overweegt hierover als volgt. De heffingsambtenaar heeft eiseres tot tweemaal toe uitgenodigd om een hoorzitting in te plannen. Daar is door eiseres niet op gereageerd. Dit terwijl in de laatste e-mail van 28 augustus 2024 uitdrukkelijk is aangegeven dat bij uitblijven van een reactie voor 11 september 2024 de heffingsambtenaar de bezwaarschriften zou afhandelen met de bij hem bekende informatie over de objecten. De ontvangst van de e-mails van 9 augustus en 28 augustus 2024 wordt op zichzelf door eiseres niet betwist. Eiseres stelt in dit verband dat de e-mails in de vakantieperiode zijn verzonden en dat in de e-mails niet was aangegeven dat stukken ter inzage waren gelegd, maar dat kan haar niet baten. Dat laat immers onverlet dat als eiseres een hoorzitting wenste het op haar weg had gelegen om in ieder geval op enig moment op de e-mails te reageren. Uiteindelijk is de uitspraak op bezwaar pas op 22 oktober 2024 verzonden, zodat zij daar ook ruimschoots de tijd voor heeft gehad. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Marktcijfers en artikel 40 van Pro de Wet WOZ
6. Eiseres voert aan dat er sprake is van schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ nu door de heffingsambtenaar niet is ingegaan op het verzoek om specifieke informatie van de onderbouwende marktcijfers aan te leveren in de bezwaarfase.
6.1.
De rechtbank overweegt dat aan het verzoek door eiseres door de heffingsambtenaar gehoor is gegeven door de huurcijfers die ten grondslag zijn gelegd aan de waardering in de uitspraak op bezwaar te overleggen. Het is de rechtbank niet gebleken dat er nog andere gegevens waren die niet zijn overgelegd door de heffingsambtenaar maar wel ten grondslag lagen aan de vaststelling van de WOZ-waarde en waar door eiseres specifiek om is verzocht. De beroepsgrond slaagt niet.
Kapitalisatiefactor
7. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van haar standpunt voert eiseres een aantal punten aan. Zo stelt zij dat de referentiewoning aan de
[adres 2]een te lage huurwaarde heeft, wat heeft geleid tot een te hoge kapitalisatiefactor. Ook voert eiseres aan dat de verkopen van de referenties aan de
[adres 3]en
[adres 4]niet op de vrije markt tot stand zijn gekomen en om die reden niet kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde kapitalisatiefactor. Deze verkopen hebben volgens eiseres namelijk plaatsgevonden tussen gelieerde partijen. Wanneer deze twee referentieobjecten wegvallen blijven er onvoldoende referenties over om de kapitalisatiefactor zoals gehanteerd te onderbouwen, zo stelt eiseres.
[adres 2]een te lage huurwaarde heeft, wat heeft geleid tot een te hoge kapitalisatiefactor. Ook voert eiseres aan dat de verkopen van de referenties aan de
[adres 3]en
[adres 4]niet op de vrije markt tot stand zijn gekomen en om die reden niet kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde kapitalisatiefactor. Deze verkopen hebben volgens eiseres namelijk plaatsgevonden tussen gelieerde partijen. Wanneer deze twee referentieobjecten wegvallen blijven er onvoldoende referenties over om de kapitalisatiefactor zoals gehanteerd te onderbouwen, zo stelt eiseres.
7.1.
Ten aanzien van de referentiewoning aan de
[adres 2]overweegt de rechtbank dat het hier een gerealiseerde huurwaarde betreft. Door de taxateur is op de zitting toegelicht dat dit niet een geïndexeerde huurwaarde is maar een huurwaarde die uit de markt komt. De rechtbank volgt eiseres dan ook niet in haar standpunt en stelt vast dat de referentiewoning aan de
[adres 2]goed bruikbaar is voor het bepalen van de kapitalisatiefactor.
[adres 2]overweegt de rechtbank dat het hier een gerealiseerde huurwaarde betreft. Door de taxateur is op de zitting toegelicht dat dit niet een geïndexeerde huurwaarde is maar een huurwaarde die uit de markt komt. De rechtbank volgt eiseres dan ook niet in haar standpunt en stelt vast dat de referentiewoning aan de
[adres 2]goed bruikbaar is voor het bepalen van de kapitalisatiefactor.
7.2.
Ten aanzien van de referenties aan de
[adres 3]en
[adres 4]neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Door eiseres wordt niet onderbouwd waarom de waardes van deze transacties niet de marktconform zouden zijn. De enkele omstandigheid dat de overeenkomst tussen gelieerde partijen tot stand is gekomen is niet voldoende om aan te nemen dat de overeengekomen transactieprijs niet de marktwaarde vertegenwoordigd. Door de taxateur is toegelicht dat dit soort objecten lang niet altijd via de vrije markt worden aangeboden, maar dat de overeengekomen transactieprijs normaal gesproken wel marktconform is. Tegen die achtergrond heeft de heffingsambtenaar deze referenties naar het oordeel van de rechtbank kunnen gebruiken ter onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor. Bovendien geldt dat, zelfs als de twee referenties aan de
[adres 3]en
[adres 4]zouden komen te vervallen, dan nog steeds de referentie aan de
[adres 2]over blijft. In dit geval acht de rechtbank deze referentie op zichzelf ook al voldoende om de kapitalisatiefactor te onderbouwen. De beroepsgrond kan daarom niet slagen.
[adres 3]en
[adres 4]neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Door eiseres wordt niet onderbouwd waarom de waardes van deze transacties niet de marktconform zouden zijn. De enkele omstandigheid dat de overeenkomst tussen gelieerde partijen tot stand is gekomen is niet voldoende om aan te nemen dat de overeengekomen transactieprijs niet de marktwaarde vertegenwoordigd. Door de taxateur is toegelicht dat dit soort objecten lang niet altijd via de vrije markt worden aangeboden, maar dat de overeengekomen transactieprijs normaal gesproken wel marktconform is. Tegen die achtergrond heeft de heffingsambtenaar deze referenties naar het oordeel van de rechtbank kunnen gebruiken ter onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor. Bovendien geldt dat, zelfs als de twee referenties aan de
[adres 3]en
[adres 4]zouden komen te vervallen, dan nog steeds de referentie aan de
[adres 2]over blijft. In dit geval acht de rechtbank deze referentie op zichzelf ook al voldoende om de kapitalisatiefactor te onderbouwen. De beroepsgrond kan daarom niet slagen.
Parkeerplaatsen
8. Eiseres stelt dat uit de taxatiematrix volgt dat de heffingsambtenaar bij de waardering van het object ook de parkeerplaatsen heeft meegenomen die rondom het taxatieobject liggen. Naar de rechtbank begrijpt vindt eiseres dat dat niet had gemoeten.
8.1.
Op de zitting is door de taxateur toegelicht dat de parkeerplaatsen uit de taxatie zijn gehaald en dus niet in de waardering zijn meegenomen. Ondanks dat ze nog wel worden genoemd in de taxatiematrix wordt er geen waarde aan toegekend omdat onduidelijk is wie de huurinkomsten krijgt van die parkeerplaatsen. De taxateur heeft toegelicht dat wanneer de huurinkomsten hiervan wel zouden worden meegenomen, dit nog bovenop het huurcijfer zou komen en tot een hogere waardering van het object zou leiden, maar dat is dus niet gebeurd. De rechtbank kan dit volgen. Zij neemt daarbij in aanmerking dat uit de taxatiematrix volgt dat aan de twaalf parkeerplaatsen inderdaad geen waarde is toegekend. De beroepsgrond slaagt niet.
Huurcijfer
9. Eiseres voert aan dat het eigen gerealiseerde huurcijfer van € 69.200,- gehanteerd had moeten worden. De rechtbank overweegt dat de door eiseres genoemde huurwaarde van het object door de heffingsambtenaar is overgenomen in de taxatiematrix. Om die reden kan deze beroepsgrond dus niet slagen.
Restgrond
10. Eiseres voert aan dat het onduidelijk is op welke criteria de gemeente de restgrond oppervlakte heeft berekend en heeft toegekend. Ten aanzien van deze beroepsgrond overweegt de rechtbank dat uit de taxatiematrix blijkt dat de restgrond is geschrapt uit de taxatie. Ook deze beroepsgrond slaagt dus niet.
Conclusie en gevolgen
11. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Eiseres krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van de door haar gemaakte proceskosten.
Beslissing
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. Mennen, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 18 maart 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.