ECLI:NL:RBMNE:2026:1143 - Rechtbank Midden-Nederland - Beroep tegen vaststelling WOZ-waarde woning afgewezen weg...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/7698

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 maart 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser(gemachtigde: B.A.M. Slockers)

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar

(gemachtigde: B.A. Schras).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).

1.1.

De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 24 februari 2024 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 748.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2023 en geldt voor het belastingjaar 2024. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. Ook is in dit aanslagbiljet aan eiser als eigenaar van de woning een aanslag rioolheffing gebruik en afvalstoffenheffing opgelegd.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 15 november 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.

1.3.

Het beroep is behandeld op de zitting van 9 februari 2026. Daarbij waren aanwezig: de gemachtigde van eiser en namens de heffingsambtenaar [taxateur] , taxateur. Op de zitting is door de taxateur aangegeven dat de gemachtigde van de heffingsambtenaar verhinderd was.

Overwegingen

Feiten en geschil

2. Eiser is eigenaar van de woning, een 2 onder 1 kap-woning uit 1920. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 110 m² en ligt op een perceel van 405 m². De woning beschikt over de volgende objectonderdelen:

een vrijstaande garage van 20 m²;
een vrijstaande garage van 16 m²;
een kelder van 7 m²;
een vrijstaande berging.

2.1.

Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2023. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 599.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 748.000,-.

Het beoordelingskader

3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.1.

De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.

3.2.

Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [plaats] , te weten:

[adres 2] , verkocht op 8 juni 2023 voor € 760.000,-;
[adres 3] , verkocht op 21 september 2022 voor € 417.017,-;
[adres 4] , verkocht op 10 februari 2023 voor € 745.000,-;
[adres 5] , verkocht op 8 april 2022 voor € 552.500,-;
[adres 6] , verkocht op 19 oktober 2022 voor € 405.000,-;
[adres 7] , verkocht op 20 mei 2022 voor € 595.000,-.

Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

De beoordeling van de zaak

4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat legt de rechtbank hierna, aan de hand van de beroepsgronden van eiser, uit.

4.1.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Voor de waardevaststelling is de heffingsambtenaar uitgegaan van een prijs per m2 woonoppervlakte die lager ligt dan die van de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

4.2.

Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.

Het verschil in grondprijs

5. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen zijn woning en de referentiewoningen en wijst in dat kader op de grondprijs per m2, welke voor zijn woning veel hoger uitvalt dan voor de referentiewoningen in dezelfde straat. Eiser voert aan dat het perceel van zijn woning juist groter is en gelet op de wet van het afnemend grensnut dit zou betekenen dat zijn grondprijs niet in deze mate hoger kan zijn.

5.1.

De rechtbank overweegt als volgt. Op de zitting is door de taxateur toegelicht dat het verschil in grondwaarde te maken heeft met het waardegebied waarin de woningen liggen. Uit de taxatiematrix valt af te lezen dat de woning van eiser in waardegebied ‘ [nummer] ’ ligt, net als de drie referentiewoningen aan de
[adres 3],
[adres 4]en
[adres 6]. De referentiewoningen aan de
[adressen] , nummers [nummer] , [nummer] en [nummer], liggen daarentegen in waardegebied ‘ [nummer] ’, waar de grondprijs per m2 lager is. Door de taxateur is uitgelegd dat de reden voor dit verschil is dat de referentiewoningen die in waardegebied ‘ [nummer] ’ liggen dichter op de weg staan en ook aan een drukker gedeelte van de [straat] zijn gelegen dan het deel van de [straat] waar de woning van eiser staat, dat in waardegebied ‘ [nummer] ’ ligt. De taxateur heeft toegelicht dat als gevolg daarvan er ook een verschil in verkoopprijzen in de verschillende waardegebieden is te zien. De rechtbank kan gelet daarop volgen dat sprake is van verschillende waardegebieden waarvoor de heffingsambtenaar verschillende grondprijzen per m2 hanteert. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank merkt daar ten overvloede nog over op dat ook als alleen zou worden vergeleken met de referentiewoningen die net als de woning van eiser in waardegebied ‘ [nummer] ’ zijn gelegen, nog steeds aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ook ten opzichte van die referenties geldt dat de prijs per m2 woonoppervlakte waarvan voor de beschikte waarde is uitgegaan, lager ligt dan die van de referentiewoningen.

De gedateerdheid van de woning

6. Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de WOZ-waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de woning.

6.1.

De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix blijkt dat er wordt gecorrigeerd op ‘onderhoud’ en op ‘voorzieningen’, die voor de woning allebei op ‘2’ (op een score van maximaal ‘5’) zijn gekwalificeerd. Voor dit type woning (‘woning 2/1-kap standaard’) betekent dat voor ‘onderhoud’ een correctie van 8% en voor ‘voorzieningen’ een correctie van 13%. Eiser heeft niet onderbouwd dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden met de staat van de voorzieningen en de onderhoudstoestand van de woning. Ook uit de beschikbare foto’s uit het dossier volgt dat naar het oordeel niet. De beroepsgrond slaagt om die reden niet.

Het taxatierapport van [bedrijf] BV

7. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de WOZ-waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld een taxatierapport van [bedrijf] BV overgelegd. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een WOZ-waarde van € 539.000,-. Eiser stelt dat dit rapport ten onrechte niet is meegenomen in de onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar.

7.1.

De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij straat om te kiezen voor die woningen die hij het meest geschikt acht en het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar daarvoor niet de beste vergelijkingen heeft gekozen. In het door eiser overgelegde taxatierapport wordt slechts een vergelijking gemaakt met de referentiewoningen die in de [straat] zijn gelegen. Zoals hierboven overwogen liggen die referentiewoningen in een ander waardegebied (met een lagere prijs per m2) dan de woning van eiser. Uit het taxatierapport van eiser volgt niet dat en op welke manier daarmee rekening is gehouden.

Conclusie en gevolgen

8. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Eiser krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 maart 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.