Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25/1768
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 april 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , eiseres,
(gemachtigde: A. Mulder),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking van de gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 670.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaresse van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiseres heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 28 januari 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar
heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld per zitting van 25 februari 2026. De gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. De woning is een geschakelde woning uit 1989 met een gebruiksoppervlakte van 119 m². De woning heeft een aanbouw (23 m²) een tuinhuis/blokhut (7 m²) een carport (11 m²) op een perceel van 311 m².
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 670.000,-. Eiseres bepleit een lagere waarde van € 584.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen
.
.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 4 september 2023 voor € 710.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 25 juli 2022 voor € 580.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 25 mei 2022 voor € 625.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 15 april 2022 voor € 735.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 10 augustus 2022 voor € 825.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kapwoningen zijn in [plaats] met een vergelijkbaar gebruiksoppervlakte en bouwjaar en die niet te ver van de waardepeildatum (1 januari 2023) zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.
Typering van de woning
9. Eiseres stelt dat de woning ten onrechte getypeerd is als villa/landhuis terwijl het feitelijk gaat om een woning in een rijtje van drie geschakelde woningen. Deze onjuiste typering heeft volgens eiseres gevolgen voor de keuze van de vergelijkingsobjecten. In een eerdere uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar dit volgens eiseres erkend en de waarde van de woning verlaagd. Daarom zijn volgens eiseres twee van vergelijkingsobjecten in de aanslag vergelijkbaar. De heffingsambtenaar heeft op de zitting uitgelegd dat het niet uitmaakt hoe de woning is getypeerd, omdat dezelfde referentiewoningen worden gehanteerd voor een geschakelde villa/landhuis als voor een geschakelde woning. Op geen enkele manier is de waarde van de woning hoger vanwege deze typering. De rechtbank kan deze uitleg volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Gelijkheidsbeginsel
10. Voor zover eiseres een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel en het meerderheidsbeginsel, overweegt de rechtbank als volgt. Volgens de arresten van de Hoge Raad van 5 juli 2005 [1] en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 [2] moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Om verder aan de meerderheidsregel te voldoen, moet het gaan om minstens twee woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiseres. In dit geval is hier niet aan voldaan. Eiseres beroept zich op het feit dat de andere woningen verlaagd worden, maar maakt niet aannemelijk dat de woningen identiek zijn. Dat de woningen identiek zijn is dan ook niet te verwachten, de door eiseres genoemde woningen van de Schellingslag zijn al wat ouder waardoor er grotere verschillen zijn in de secundaire objectkenmerken. De beroepsgrond kan om die reden niet slagen.
De richtlijnen van de waarderingskamer
11. Eiseres vraagt zich af of de WOZ-waarde wel is beoordeeld conform de richtlijnen van de waarderingskamer. Evenals de proceshandelingen van de heffingsambtenaar. De rechtbank ziet geen reden om te oordelen dat de heffingsambtenaar in strijd handelt met de richtlijnen van de waarderingskamer.
Vergelijking met WOZ-waarden
12. Eiseres wijst op de stijgingspercentages van verschillende woningen aan de Schellingslag. Zij maakt een vergelijking met de door haar berekende stijgingspercentages van vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar worden gehanteerd in de waardering voor waardepeildatum 1 januari 2024. De rechtbank overweegt deze rekenmethode ondoorzichtig is en te weinig rekening houdt met de waardepeildatum van 1 januari 2023. Eiseres vraagt zich tevens af of de WOZ-waarde van eerdere jaren te hoog is vastgesteld ten opzichte van de aanslag die zij in 2025 heeft gekregen. Voor beide punten overweegt de rechtbank dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Ook krijgt eiseres geen vergoeding voor proceskosten.
Beslissing
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 9 april 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.