Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 24/3432 en 25/1268
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 april 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en Hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de (recreatie)woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 226.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 226.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de beschikking van 31 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning wederom vastgesteld op € 226.000,- voor het belastingjaar 2024 naar waardepeildatum 1 januari 2023. Ook bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser is tegen beide beschikkingen in bezwaar gegaan. Beide bezwaren zijn door de heffingsambtenaar ongegrond verklaard [1] en de WOZ-waarde van de woning is gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft twee verweerschriften ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de zitting van 25 februari 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een chalet van 26 m² op een perceel van 332 m². Daarnaast hoort er 12.578 m² aan water bij het perceel.
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 en op waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van
€ 100.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 226.000,-.
€ 100.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 226.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van onroerende zaken die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildata (1 januari 2022 en 1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [locatie] in [plaats] , voor belastingjaar 2023 zijn dat:
- [adres 2] , verkocht op 14 mei 2021 voor € 550.000,-;
- [adres 1] , verkocht op 28 februari 2019 voor € 310.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 14 mei 2021 voor € 370.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 4 juni 2020 voor € 247.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 1 oktober 2021 voor € 735.000,-.
7. In de taxatiematrix voor belastingjaar 2024 heeft de heffingsambtenaar de woning ook vergeleken met vijf verkopen in [locatie] in [plaats] , dat zijn:
- [adres 6] , verkocht op 14 juni 2022 voor € 400.000,-;
- [adres 7] , verkocht op 21 oktober 2022 voor € 440.000,-;
- [adres 8] , verkocht op 4 november 2022 voor € 300.000,-;
- [adres 9] , verkocht op 24 oktober 2022 voor € 850.000,-;
- [adres 10] , verkocht op 17 januari 2022 voor € 262.500,-
Beoordeling van het geschil
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen voldoende bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook chalets met grondrecreatie zijn in [locatie] in [plaats] die dicht genoeg bij de waardepeildatum zijn verkocht. Ter indicatie heeft de heffingsambtenaar voor het belastingjaar 2023 nog aanvullend het eigen aankoopbedrag van de woning toegevoegd. De woning is op 28 februari 2019 aangekocht voor € 310.000,-. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het aankoopbedrag te ver in het verleden ligt, maar niettemin wel een aanwijzing vormt voor de juistheid van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank overweegt dat ook zonder het eigen verkoopcijfer te hanteren, de heffingsambtenaar een woningwaarde hanteert die onder het gemiddelde ligt van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen.
9. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat het om bijzondere woningen gaat waarvoor geen nauwkeurigere transacties beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar houdt in totaliteit voldoende mate rekening met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Hoorplicht
11. Eiser heeft het standpunt ingenomen dat hij ten onrechte niet is gehoord door de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar is het met eiser eens dat er niet correct is gehandeld met betrekking tot de hoorplicht. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase eiser ten onrechte niet heeft gehoord. Eiser heeft in zijn bezwaarschift namelijk nadrukkelijk verzocht om gehoord te worden. Dit betekent dat sprake is van een gebrek in het besluit vanwege schending van de hoorplicht. De rechtbank gaat aan de schending van de hoorplicht met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) echter voorbij omdat aannemelijk is dat eiser daardoor niet is benadeeld. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser in beroep voldoende gelegenheid heeft gehad om zijn standpunten naar voren te brengen en stukken te overleggen.
De waarde wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld
12. Eiser voert aan dat op basis van de waardeverlaging in 2020 en de hoogte van de procentuele stijging die de WOZ-waarde van € 226.000,- ten opzichte van voorgaande jaren veroorzaakt, de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe het volgende. Op grond van artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald voor woningen door middel van de methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
13. Dit betekent dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning ten tijde van voorgaande belastingjaren speelt bij de waardevaststelling dus geen rol. Ook regionale of landelijke stijgingspercentages, zijn niet relevant omdat de WOZ-waarde volgens de wet niet op grond van deze percentages wordt vastgesteld. Bovendien zijn deze algemene procentuele stijgingen onvoldoende nauwkeurig en kunnen daarom niet als maatstaf worden gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
Strijd met het gelijkheidsbeginsel
14. Eiser voert aan dat op basis van het gelijkheidsbeginsel de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
15. De rechtbank overweegt het volgende. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan slagen als gesteld wordt en – bij betwisting – aannemelijk gemaakt wordt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven (de meerderheidsregel). Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke woningen worden vergeleken. Voor een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiser tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. De bewijslast dat die woningen identiek zijn, ligt bij eiser. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad van
8 juli 2005 [2] en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 [3] moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat het moet gaan om minstens twee identieke woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiser. Zoals de heffingsambtenaar aanvoert is hier niet aan voldaan. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd betwist dat door eiser genoemde woningen identiek zijn. Eiser maakt vervolgens niet aannemelijk dat er wél sprake is van een volledig gelijk geval. Eiser heeft dus onvoldoende onderbouwd dat de meerderheidsregel is geschonden zodat het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen.
Vertrouwensbeginsel
16. Eiser voert aan dat in belastingjaar 2020 de WOZ-waarde van de woning na bezwaar is verlaagd naar € 97.000,-. Eiser heeft toen het argument aangedragen dat een meerderheid van de woningen een lagere vastgestelde waarde had gekregen. Eiser meent dat hij erop kon vertrouwen dat de waarde steeds verlaagd wordt of gelijk blijft. De rechtbank onderstreept nogmaals dat de waarde ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld op basis van vergelijkbare verkochte woningen. Alleen daarom mocht eiser er niet op vertrouwen dat de WOZ-waarde niet verhoogd zou worden. Daar komt nog bij dat de verlaging van belastingjaar 2020, zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht, met grote mate van waarschijnlijkheid een misslag is. Immers heeft eiser in 2019 zelf € 310.000,- voor de woning betaald, waardoor een WOZ-waarde van € 100.000,-, zoals eiser die voorstaat, niet begrijpelijk is. Daar komt nog bij dat de heffingsambtenaar tijdens de zitting ter indicatie nog heeft toegelicht dat de objecten waarmee door eiser in 2020 is vergeleken inmiddels een hogere waarde hebben dan de huidige woningwaarde van € 226.000,-. Dit alles betekent dat eiser op geen enkele wijze heeft kunnen vertrouwen dat dit een bestendige lijn is.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Eiser komt ook niet voor een proceskostenvergoeding in aanmerking, omdat er geen sprake is van een door een derde verleende rechtsbijstand in de beroepsprocedure.
18. Wel moet de heffingsambtenaar het griffierecht dat eiser heeft betaald aan hem vergoeden. De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat het bestuursorgaan in de door een eisende partij voor de beroepsfase gemaakte proceskosten wordt veroordeeld en het betaalde griffierecht moet vergoeden, in gevallen waarin de rechtbank een gebrek in het bestreden besluit vaststelt en waarbij dat gebrek wordt gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Aan dit uitgangspunt ligt ten grondslag dat de eisende partij in deze gevallen beroep heeft moeten instellen om het betreffende gebrek in de besluitvorming te laten herstellen en daarvoor kosten heeft moeten maken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt de heffingsambtenaar op het door eiser betaalde griffierecht in beide zakenvergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 april 2026.
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 april 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.