Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24//8091
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.292.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
31 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
31 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting (artikel 8:57, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)). De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek ter zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek op 12 december 2025 gesloten.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1957 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 197 m2. De woning ligt op een kavel van 1690 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde, namelijk van niet hoger dan € 1.200.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.292.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 17 juli 2022 voor € 1.350.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 17 november 2023 voor € 1.590.000-;
- [adres 4] , verkocht op 3 juni 2022 voor € 1.300.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop is gegeven (in het verweerschrift en op de reactie van eiser) aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat twee van de drie referentiewoningen vrijstaande woningen zijn die in [plaats] – Noord zijn gelegen en die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, door voor de woningwaarde de een na laagste m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Het eigen verkoopcijfer van de woning
9. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het eigen verkoopcijfer van de woning. De woning is namelijk op 5 februari 2021 verkocht voor € 1.030.000,-. Hierbij wijst eiser op de door hem overgelegde indexeringspercentages. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum in beginsel overeenkomt met de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijs als de woning kort voor of na de waardepeildatum is verkocht. [1] . In dit geval is de woning 23 maanden voor de waardepeildatum van 1 januari 2023 verkocht. Doordat de woning niet kort voor of na de waardepeildatum is verkocht, gaat de hiervoor genoemde hoofdregel hier niet op. Dat betekent echter niet dat het aankoopcijfer geen licht kan werpen op de waarde van de woning. [2]
10. De taxateur van verweerder heeft in het verweerschrift erkend dat het eigen verkoopcijfer bruikbaar is voor het bepalen van de WOZ-waarde, maar heeft daarbij aangegeven dat het verkoopcijfer moet worden geïndexeerd naar de waardepeildatum. De taxateur heeft toegelicht dat de verkoopmarkt sinds de aankoopdatum in februari 2021 zeer sterk is gestegen met een dip rondom de waardepeildatum vanwege de energiecrisis en de gestegen rente op dat moment. In de periode tussen de verkoop en de waardepeildatum was sprake van een zeer grillige markt, waardoor een indexering al snel anders uitkomt. De door eiser gehanteerde indexering is te algemeen, omdat deze zien op alle prijzen van alle bestaande koopwoningen in de regio Utrecht. Dit is niet specifiek genoeg voor het
onderhavige marktsegment. Bovendien zijn deze verkooptransacties niet gescreend conform de Wet WOZ (familietransacties etc.). Het eigen verkoopcijfer is daarom niet de economische waarde op de waardepeildatum. De rechtbank kan dit standpunt volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 januari 2026.
A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.