Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5720
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 maart 2026 de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: ing. P.J.G. Jansen RT).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 781.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 781.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
13 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 730.000,-.
13 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 730.000,-.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatierapport met taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 3 maart 2026. De gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1907 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een dakkapel, een berging/schuur, een garage en een bergzolder/vliering. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 221 m² en ligt op een perceel van 1.225 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 730.000,-. Tijdens de behandeling van de zaak op zitting is gebleken dat het geschil zich beperkt tot de waardevaststelling van de grond en dan met name de eventuele correctie voor de ligging.
Beoordeling van het geschil
4. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de waarde van de grond is bepaald aan de hand van de bestemming. Het perceel betreft gedeeltelijk grond bij de woning, grond met bedrijfsbestemming en extra grond waarbij erfdienstbaarheid een rol speelt. Voor de grond bij de woning (645 m²) is gerekend € 685,- per m², voor de grond met bedrijfsbestemming (370 m²) is gerekend € 125,- per m² en voor de extra grond (210 m²) is gerekend € 10,- per m². In totaal komt dit neer op een grondwaarde van € 490.000,-. Om dit in het systeem (in de matrix) kwijt te kunnen is de ligging op factor 1 gezet. Dit betekent dus dat er geen feitelijke correctie voor de ligging is toegepast, ondanks dat dit in de matrix wel zo lijkt te zijn, maar alleen voor de bestemming. Volgens de heffingsambtenaar is er ook geen reden om een correctie toe te passen voor de ligging.
5. Eiser heeft hierover aangevoerd dat hij de berekening van de grondwaarde en daarmee de correctie vanwege de bestemming kan volgen. Eiser is echter van mening dat er wel een correctie moet worden doorgevoerd voor de ligging. De referentiewoningen hebben namelijk alle drie factor 2 voor de ligging en de ligging van de woning is slechter ten opzichte van de ligging van de referentiewoningen omdat de woning volgens eiser te midden van bedrijvigheid ligt.
6. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de omschrijving van de woning in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport (pagina 12) volgt dat de woning een matige ligging heeft. De woning ligt aan de voorzijde aan een doorgaande tweerichtingsweg en aan de achterzijde is sprake van bedrijvigheid. De toegang tot deze bedrijven wordt gegeven middels een oprit, waardoor er sprake is van recht van overpad. Uit de omschrijving in het taxatierapport van de referentiewoningen (pagina 14 e.v.) volgt dat, wat ook uit de matrix blijkt, de referentiewoningen alle drie een minder dan gemiddelde ligging hebben. Uit diezelfde omschrijvingen volgt ook dat de ligging van de woning minder gunstig wordt beoordeeld dan de ligging van de referentiewoningen. Hieruit kan geen andere conclusie getrokken worden dan dat de heffingsambtenaar, naast de correctie voor de bestemming, ook een feitelijke correctie voor de ligging toe had moeten passen. Het beroep is gegrond.
7. De rechtbank zal de waarde van de woning, door toepassing van een correctie voor de ligging (van factor 3 naar factor 1) van 20% op de grondwaarde, in goede justitie vaststellen op € 674.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd.
Proceskosten en griffierecht
8. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten wordt veroordeeld en het betaalde griffierecht moet vergoeden. In de uitspraak op bezwaar zijn al proceskosten in bezwaar toegekend.
9. De vergoeding voor de kosten van de beroepsfase wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vastgesteld. De rechtbank zal bij de vaststelling van de wegingsfactor aansluiting zoeken bij de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 14 oktober 2025 [1] en het door de gerechtshoven gehanteerde Richtsnoer.
10. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing ten aanzien van de beroepsfase als de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateert.
11. De uitspraak op bezwaar dateert van voor 1 januari 2024, waardoor bij de vaststelling van de proceskosten de wettelijke vermenigvuldigingsfactor buiten toepassing blijft. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding vast op € 1.868,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van
€ 934,- en wegingsfactor 1).
€ 934,- en wegingsfactor 1).
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 50,- moet vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verlaagd de waarde van de woning tot € 674.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van
€ 1.868,-;
€ 1.868,-;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 maart 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 maart 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.