Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11802266 \ MC EXPL 25-4104
Beslissing van 22 april 2026 (ex artikel 96 Rv Pro)
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
procederend in persoon,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN DE KELDER AAN DE [straat ] TE [plaats],
gevestigd te Nieuwegein ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de VvE,
vertegenwoordigd door haar bestuurder [gemachtigde] .
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord.
- de conclusie van antwoord.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 februari 2026. [eiser] is in persoon verschenen. Namens de VvE is verschenen de heer [A] , (bestuurder/voorzitter van de VvE), vergezeld van de heer [B] (lid van een onder-VvE). De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken.
1.3
Ten slotte is uitspraak bepaald.
2.De kern van de zaak
De kern gaat over de vraag of het besluit tot het opnemen in de splitsingsakte van een aanbiedingsplicht voor de overdracht van een parkeerplaats rechtsgeldig is genomen overeenkomstig artikel 5:139 lid 2 BW Pro. De kantonrechter is van oordeel dat dit besluit nietig is, omdat medewerking van alle appartementseigenaars is vereist op grond van artikel 5:139 lid 1 BW Pro.
3.De achtergrond van het geschil
Inleiding
3.1
[eiser] is sinds 1 december 2023 eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de parkeerplaats in de parkeerkelder aan de [straat ] te [plaats] (sectie [sectie] , complexaanduiding [nummer] , appartementsindex [nummer] ).
3.2
Deze parkeerplaats is gelegen onder een appartementencomplex dat bij notariële akte van splitsing van 24 maart 1997 is gesplitst in vijf appartementsrechten:
A-1 : drie woningen met tuin en garages/souterrain in de kelder;
A-2: zes woningen met bijbehorende bergingen in de kelder;
A-3: ruimten op de begane grond met een berging in de kelder;
A-4: twaalf woningen met bijbehorende bergingen in de kelder en;
A-5: acht bergingen en zeventien parkeerplaatsen in de kelder.
A-5, een van die appartementsrechten is dus bij akte van ondersplitsing (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in 25 appartementsrechten: 8 bergingen en 17 parkeerplaatsen. [eiser] is, als appartementsrechteigenaar, van rechtswege lid van de VvE.
3.3
Op de algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van 10 mei 2022 is besloten om een aanbiedingsplicht bij overdracht of verhuur van een parkeerplaats en/of berging (hierna: de aanbiedingsplicht) op te nemen in het toepasselijke Huishoudelijk Reglement (hierna: HR) ten behoeve van de eigenaars in de appartementsrechten van de ‘VvE [locatie 1] ’, de ‘VvE [locatie 2] ’, de ‘VvE [locatie 3] ’ en de ‘ [locatie 4] ’ en de ‘woningen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] ’. Omdat een dergelijke wijziging niet in het HR thuishoort, heeft het bestuur van de VvE op de ALV van 22 april 2024 voorgesteld om de aanbiedingsplicht in de splitsingsakte op te nemen.
3.4
Uiteindelijk is op de ALV van 10 april 2025 het besluit genomen:
“
5d. Aanbiedingsplicht overdracht parkeerplaats en/of berging.
5d. Aanbiedingsplicht overdracht parkeerplaats en/of berging.
De vergadering wordt gevraagd akkoord te gaan met de voorgestelde aanpassing van de splitsingsakte en het bestuur te machtigen de notaris opdracht te geven de akte te wijzigen. De kosten worden gedragen door de Hoofdsplitsing/985.
Met 1 stem tegen, 2 onthoudingen en 21 stemmen voor, van de in totaal
25 rechtsgeldige stemmen, wordt het besluit aangenomen. (84% voor)”
(hierna: het besluit).
3.5
[eiser] is het niet eens met het besluit, omdat dit niet met medewerking van alle appartementseigenaars is genomen. Hij vordert daarom (onder meer) vernietiging van het besluit op grond van artikel 5:140b van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
4.De beoordeling
Bevoegdheid
4.1
[eiser] heeft zijn vorderingen gericht aan de kantonrechter. Echter, de rechtbank is bevoegd om op een vordering ex artikel 5:140b BW te beslissen. Hoewel de zaak dus strikt genomen moeten worden verwezen naar de rechtbank, hebben partijen de kantonrechter verzocht om op de voet van artikel 96 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) een beslissing te nemen. De kantonrechter zal daarom – conform het verzoek van partijen – in deze zaak beslissen. Partijen hebben daarbij wel aangegeven dat zij de mogelijkheid van hoger beroep willen behouden.
Juridisch kader wijzigen van splitsingsakte
4.2
Een splitsingsakte kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaren (artikel 5:139 lid 1 BW Pro, hierna ook: lid 1) of op grond van een besluit van een meerderheid van ten minste 80%, of een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald, van het aan de appartementseigenaars toekomende aantal stemmen (artikel 5:139 lid 2 BW Pro, hierna ook: lid 2). Een appartementseigenaar die niet voor het besluit heeft gestemd, kan bij de rechtbank vernietiging van het wijzigingsbesluit vorderen (artikel 5:140b lid 1 BW). De vordering tot vernietiging kan worden afgewezen, als de appartementseigenaar geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling is geboden en hiervoor voldoende zekerheid is gesteld (artikel 5:140b lid 3 BW).
4.3
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 24 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:286, r.o. 3.4.3) het toepassingsbereik van lid 2 voor bepaalde wijzigingsbesluiten beperkt. Daaruit volgt kort gezegd dat de weg van lid 2 kan worden gevolgd als het gaat om een daad van beheer en niet bij een daad van beschikking, waartoe namelijk niet de VvE maar de gezamenlijke eigenaars bevoegd zijn. Ingeval van een daad van beschikking kan de splitsingsakte dus alleen worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars tezamen (lid 1).
Het besluit is niet rechtsgeldig genomen
4.4
Beoordeeld moet worden of het besluit tot het opnemen van een aanbiedingsplicht voor de eigenaar van een privé parkeerplek in de splitsingsakte als een daad van beschikking moet worden aangemerkt.
4.5
De kantonrechter is van oordeel dat het niet gaat om een daad van beheer.
Voor de uitleg van het begrip ‘beheer’ is artikel 3:170 BW Pro relevant. Onder beheer zijn begrepen alle handelingen die voor de normale exploitatie van het goed dienstig kunnen zijn. Tot andere handelingen betreffende een gemeenschappelijk goed zijn uitsluitend de deelgenoten gezamenlijk (lees: de VvE) bevoegd. Privégedeeltes vallen onder de verantwoordelijkheid van de eigenaars van die gedeeltes. De VvE is dus slechts bevoegd voor zover het gaat om beheer van de gemeenschap. Het doel van de VvE is het behartigen van de gezamenlijke belangen van de appartementseigenaars (artikel 5:113 lid 1 sub e BW Pro). Daarbij voert de VvE het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 5:126 lid 1 BW Pro).
Voor de uitleg van het begrip ‘beheer’ is artikel 3:170 BW Pro relevant. Onder beheer zijn begrepen alle handelingen die voor de normale exploitatie van het goed dienstig kunnen zijn. Tot andere handelingen betreffende een gemeenschappelijk goed zijn uitsluitend de deelgenoten gezamenlijk (lees: de VvE) bevoegd. Privégedeeltes vallen onder de verantwoordelijkheid van de eigenaars van die gedeeltes. De VvE is dus slechts bevoegd voor zover het gaat om beheer van de gemeenschap. Het doel van de VvE is het behartigen van de gezamenlijke belangen van de appartementseigenaars (artikel 5:113 lid 1 sub e BW Pro). Daarbij voert de VvE het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 5:126 lid 1 BW Pro).
4.6
Naar het oordeel van de kantonrechter raakt de wijziging van de splitsingsakte, zoals voorgestaan, wel de eigendomsverhouding van de appartementseigenaars. Het besluit heeft gevolgen voor de goederenrechtelijke situatie en om die reden moet het besluit worden aangemerkt als een daad van beschikking. Door het opnemen van een aanbiedingsplicht in de splitsingsakte wijzigt het eigendomsrecht van [eiser] in die zin dat hij zijn eigendom niet meer kan overdragen zonder de aanbiedingsplicht in acht te nemen. Dat het eigendomsrecht van [eiser] door het besluit volgens de VvE niet wordt aangetast is dan ook onjuist, omdat het vrije beschikkingsrecht wordt beperkt. Dat [eiser] niet wordt beperkt in zijn genot, maakt dit niet anders. De ALV is dus niet bevoegd om met een meerderheidsbesluit als bedoeld in artikel 5:139 lid 2 BW Pro over het eigendom van [eiser] te beslissen.
4.7
Omdat het besluit niet als een daad van beheer, maar als een daad van beschikking moet worden aangemerkt, kan de beoogde wijziging met het besluit slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW Pro worden geëffectueerd, dus met medewerking van alle appartementseigenaars. Het besluit is dus in strijd met lid 1 genomen en daardoor nietig.
Geen vernietigbaar, maar nietig besluit
4.8
Het ontbreken van de vereiste medewerking van alle appartementseigenaren leidt tot een nietig besluit in de zin van artikel 2:14 lid 1 BW Pro. [eiser] heeft echter alleen vernietiging van het besluit gevorderd (ondanks dat in de stukken meermaals aan nietigheid wordt gerefereerd. [1] ) Vernietiging op grond van artikel 5:140b BW is daarom niet aan de orde. Een nietig besluit kan immers niet worden vernietigd. Het verzoek tot vernietiging moet daarom worden afgewezen. De kantonrechter zal, nu partijen de beslissing van de kantonrechter hebben ingeroepen op grond van artikel 96 Rv Pro, en [eiser] dit gevolg kennelijk ook heeft beoogd, het besluit nietig verklaren.
Verklaring voor recht
4.9
Verder vordert [eiser] een verklaring voor recht dat voor verkoop en verhuur van de appartementsrechten met betrekking tot de parkeerplaatsen in de kelder geen beperkingen kunnen worden opgelegd, waaronder met name niet de in artikel 5 leden Pro 4 – 7 HR bedoelde aanbiedingsplicht.
4.1
Deze verklaring voor recht zal niet worden toegewezen wegens het ontbreken van belang. De nietigverklaring van het besluit heeft immers tot gevolg dat de aanbiedingsplicht (vooralsnog) van de baan is, terwijl ten aanzien van de eis dat “
geen beperkingen kunnen worden opgelegd” bovendien sprake is van een te ruime en te algemene formulering.
geen beperkingen kunnen worden opgelegd” bovendien sprake is van een te ruime en te algemene formulering.
Incassokosten
4.11
De gevorderde € 674,48 aan buitengerechtelijke kosten moeten worden afgewezen. [eiser] heeft in dit verband namelijk niets gesteld, laat staan onderbouwd.
Proceskosten
4.12
De VvE wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij aangemerkt en daarom veroordeeld in de proceskosten. Deze worden aan de zijde van [eiser] begroot op:
- dagvaarding € 147,42
- griffierecht € 226,00
- salaris gemachtigde € 288,00 (2 punten x tarief € 144,00)
- nakosten € 72,00 +plus eventuele betekeningskosten)
totaal € 733,42
4.13
Ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals
vermeld in de beslissing.
4.14
Het verzoek van [eiser] om te bepalen dat hij (en degenen die zich van stemming hebben onthouden) niet via de kostenomslag over de leden hoeft bij te dragen in de (eigen) proceskosten van de VvE, zal worden afgewezen. In de artikel 3 onder Pro e van de splitsingsakte is immers bepaald dat onder de kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn ook worden gerekend: “
de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten verbonden aan het optreden als eiser of als verweerder door of namens de gezamenlijke eigenaars.”[eiser] heeft niet onderbouwd waarom de kantonrechter hiervan moet afwijken. Er is geen wettelijke regel die meebrengt dat een eigenaar van zijn interne draagplicht in een door de VvE in verband met een gerechtelijke procedure gemaakte kosten is ontheven. Een lid moet nu eenmaal bijdragen in de algemene kosten van een vereniging, ook als hij/zij het niet eens is met een besluit dat tot kosten leidt en/of hij/zij door een dergelijk besluit wordt benadeeld.
de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten verbonden aan het optreden als eiser of als verweerder door of namens de gezamenlijke eigenaars.”[eiser] heeft niet onderbouwd waarom de kantonrechter hiervan moet afwijken. Er is geen wettelijke regel die meebrengt dat een eigenaar van zijn interne draagplicht in een door de VvE in verband met een gerechtelijke procedure gemaakte kosten is ontheven. Een lid moet nu eenmaal bijdragen in de algemene kosten van een vereniging, ook als hij/zij het niet eens is met een besluit dat tot kosten leidt en/of hij/zij door een dergelijk besluit wordt benadeeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1
verklaart het besluit van 10 april 2025 onder 5d
‘Aanbiedingsplicht overdracht parkeerplaats en/of berging’nietig;
‘Aanbiedingsplicht overdracht parkeerplaats en/of berging’nietig;
5.2
veroordeelt de VvE tot betaling van de proceskosten van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 733,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de VvE niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij ook de betekeningskosten betalen;
5.3
veroordeelt de VvE in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.4
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.5
wijst het meer of anders gevorderde af.
Deze beslissing is gegeven door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.
4578