Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht, kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11915123 \ MC EXPL 25-5364 WMB/61313
Vonnis van 22 april 2026
in de zaak van
STICHTING WONINGSTICHTING VECHT EN OMSTREKEN,
gevestigd in Breukelen,
eisende partij,
hierna te noemen: de Woningstichting,
gemachtigde: mr. M.A. van der Valk,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. K. Jevtovic.
1.De procedure
1.1
De Woningstichting heeft [gedaagde] op 24 september 2025 gedagvaard. Op 10 december 2025 heeft [gedaagde] een conclusie van antwoord ingediend en op 20 maart 2026 een aanvullende productie. De mondelinge behandeling vond plaats op 23 maart 2026. De griffier heeft aantekeningen gemaakt tijdens de zitting. Namens de Woningstichting is verschenen mevrouw [A] , woonconsulent bij de Woningstichting. Zij werd bijgestaan door mr. Van der Valk. [gedaagde] is samen met mr. Jevtovic verschenen. De moeder van [gedaagde] was ook bij de zitting aanwezig. Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1
[gedaagde] huurt sinds 20 november 2018 de woning met het adres [adres] in ( [postcode] ) [woonplaats] (hierna: de woning) van de Woningstichting. Op 25 juli 2025 heeft de politie een hennepplantage in de woning aangetroffen. De Woningstichting wil daarom dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om de woning binnen honderdtachtig dagen te ontruimen. [gedaagde] verzet zich daartegen. Zij wijst op haar eigen ziekte en de belangen van haar meerderjarige dochter en haar autistische zoon van acht jaar die met haar in de woning wonen. Daarnaast wil Woningstichting dat [gedaagde] een boete betaalt. [gedaagde] weigert dat te doen omdat het boetebeding volgens haar oneerlijk is. De vorderingen van de Woningstichting worden grotendeels toegewezen.
3.De beoordeling
[gedaagde] is ernstig tekortgeschoten
3.1
De Woningstichting vraagt de kantonrechter in deze procedure om de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde] te ontbinden. Dat kan alleen als [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en zij die tekortkoming niet heeft hersteld (verzuim) of niet meer kan herstellen. [1] De tekortkoming moet daarnaast zodanig ernstig zijn dat de ontbinding van de huurovereenkomst daardoor gerechtvaardigd is. [2] De vraag of dat het geval is, moet worden beantwoord door een afweging te maken tussen de belangen van partijen over en weer.
3.2
In de huurovereenkomst is opgenomen dat het verboden is om hennep te kweken in de woning [3] en dat het verboden is om de woning aan derden in gebruik te geven. [4] [gedaagde] heeft erkend dat zij iemand anders toestemming heeft gegeven om hennep te kweken in de woning. Zij heeft uitgelegd dat zij in geldproblemen was gekomen en dat de Woningstichting in januari 2025 een rechtszaak tegen haar was gestart om de huurovereenkomst te ontbinden vanwege een aanzienlijke huurachterstand. Uit angst om haar woning te verliezen heeft zij besloten om haar woning ter beschikking te stellen voor de hennepkwekerij, waardoor zij de huurachterstand in een keer kon afbetalen en de rechtszaak werd ingetrokken. Door dat te doen is [gedaagde] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Die tekortkoming kan zij bovendien niet meer herstellen door zich vanaf nu wel aan de huurovereenkomst te gaan houden. [5] Het uitgangspunt is daarom dat de huurovereenkomst om die reden kan worden ontbonden.
De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst
3.3
[gedaagde] heeft zich tegen de ontbinding van de huurovereenkomst verzet en wijst daarbij op haar persoonlijke situatie en die van haar kinderen. Uit de medische stukken die zij heeft overgelegd, blijkt dat [gedaagde] de afgelopen jaren met verschillende gezondheidsproblemen te kampen heeft gehad, waaronder de ziekte van Lyme en carpaletunnelsyndroom. Daarnaast wonen haar eenentwintigjarige dochter en haar achtjarige zoon in de woning. Uit de medische stukken van haar dochter blijkt dat zij psychische kwetsbaar is en daarvoor onder behandeling is (geweest). Uit de medische stukken van de zoon blijkt dat hij autistisch is. [gedaagde] heeft uitgelegd dat hij daarom special onderwijs volgt op een school in Huizen. Volgens [gedaagde] kunnen zij en haar kinderen nergens terecht als zij de woning moeten ontruimen en zouden zij op straat komen te staan. Zij zegt dat haar eerste partner (de vader van haar dochter) zelfmoord heeft gepleegd en dat haar tweede partner (de vader van haar zoon) haar heeft mishandeld, waardoor zij bij hem niet kunnen wonen. Ook kunnen zij volgens [gedaagde] niet naar haar moeder, omdat haar huis niet groot genoeg is om daar met het hele gezin in te wonen.
3.4
De kantonrechter oordeelt dat de persoonlijke belangen van [gedaagde] en haar kinderen bij het behouden van de woning in dit geval niet opwegen tegen de belangen van de Woningstichting. Daarbij heeft de kantonrechter de belangen van [gedaagde] minderjarige zoon zwaar meegewogen. [6] De kantonrechter moet namelijk onderzoeken of er voor het kind een noodsituatie zal ontstaan als de ontbinding en ontruiming worden toegewezen. De kantonrechter acht de kans daarop in dit geval zeer klein. De kantonrechter legt dit alles hierna uit.
3.5
De Woningstichting heeft gewezen op haar zerotolerancebeleid en het convenant dat zij samen met andere gemeenten heeft getekend om georganiseerde hennepcriminaliteit tegen te gaan. Dat is een legitiem en zwaarwegend belang. Het is algemeen bekend dat een hennepkwekerij in een woning zorgt voor onaanvaardbare risico’s voor de woning, de bewoners en de woonomgeving, waaronder de aanzienlijke kans van gewelddadige overvallen en brand. [7] Het ligt daarom in de rede dat Woningstichting hard optreedt en om ontbinding vraagt als een kwekerij in een van haar huurwoningen wordt aangetroffen.
3.6
Die risico’s waren in dit geval ook zeer reëel. De kwekerij was professioneel opgezet in een afgezonderde ruimte met daarin 86 hennepplanten en 1106 hennepstekken en bevatte indicaties voor de politie dat die al jarenlang in gebruik was. Die professionele opzet maakt het aannemelijk dat er een connectie is met georganiseerde hennepcriminaliteit. In het rapport van de politie wordt omschreven dat bij de kweek bovendien gebruik werd gemaakt van pesticiden en andere gevaarlijke stoffen en dat stroom werd gestolen via een amateuristisch geplaatste illegale aftakking. De aansluiting was daardoor niet meer door een aardlekschakelaar of zekering beveiligd en brandgevaarlijk. [gedaagde] heeft dat weliswaar ontkent, maar die ontkenning verder niet gemotiveerd of onderbouwd. De kantonrechter gaat daarom uit van wat er in het politierapport staat. Daaruit volgt dat [gedaagde] zichzelf, haar buren en haar kinderen in ernstig gevaar heeft gebracht.
3.7
De Woningstichting heeft verder uitgelegd dat zij [gedaagde] meerdere keren heeft benaderd om haar te helpen toen zij in betalingsproblemen kwam. Die hulp heeft [gedaagde] telkens afgeslagen, terwijl die betalingsproblemen volgens haar juist de reden was dat zij de laakbare beslissing heeft genomen om mee te werken aan illegale hennepteelt. Ook tijdens de zitting heeft [gedaagde] aangegeven dat zij geen (verdere) hulp wil om haar financiën op orde te houden. De kantonrechter is er daarom niet op gerust dat [gedaagde] zich niet opnieuw zal laten overtuigen om mee te werken aan hennepteelt of een andere illegale activiteit. Uit de houding van [gedaagde] blijkt namelijk niet dat zij doordrongen is van de ernst van wat zij heeft gedaan. Zij zegt wel verantwoordelijkheid te willen nemen, maar laat op geen enkele manier aan de Woningstichting zien dat en hoe zij zich zal inzetten om te voorkomen dat zij opnieuw de fout ingaat. Van de Woningstichting kan daarom niet gevergd worden dat zij de huurovereenkomst langer voort laat duren, ongeacht of [gedaagde] en haar meerderjarige dochter een kwetsbare (psychische) gezondheid hebben.
3.8
De kans dat er door de ontruiming een acute noodsituatie zal ontstaan voor de minderjarige zoon van [gedaagde] acht de kantonrechter verder zeer klein. De Woningstichting vordert ontruiming op een termijn van honderdtachtig dagen. Dat geeft [gedaagde] nog bijna een half jaar de tijd om een nieuw woning te zoeken. De Woningstichting heeft tijdens de zitting aangegeven dat zij geen signaleringsmelding op [gedaagde] naam zal zetten en een neutrale verhuurdersverklaring zal afgeven, zodat [gedaagde] een redelijke kans heeft om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen. Ook is niet gebleken dat haar zoon een specifieke binding heeft met de woonomgeving, aangezien [gedaagde] hem elke dag naar Huizen brengt voor zijn speciale onderwijs. In het uiterste geval gaat de kantonrechter ervan uit dat haar zoon daarom, misschien weliswaar in zijn eentje, tijdelijk bij zijn oma terecht zal kunnen.
[gedaagde] moet de woning ontruimen binnen honderdtachtig dagen
3.9
De kantonrechter zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst toewijzen. [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van honderdtachtig dagen na betekening van het vonnis, zoals gevorderd. Ook zal [gedaagde] worden veroordeeld om een bedrag gelijk aan de huur van € 648,80 te betalen voor elke maand of een deel daarvan dat zij nog in de woning verblijft. [8] Aangezien [gedaagde] op het moment van de zitting geen huurachterstand had, zal die vordering vanaf 1 april 2026 worden toegewezen.
[gedaagde] moet een boete van € 750,00 betalen
3.1
De Woningstichting vordert daarnaast betaling van een boete van € 2.500,00. Zij wijst daarbij op een bepaling in haar algemene voorwaarden, waarin staat dat de huurder die boete moet betalen voor elke overtreding van het verbod om hennep te (doen) kweken in de woning. [9] [gedaagde] weigert de boete te betalen, omdat die bepaling volgens haar oneerlijk is en daarom moet worden vernietigd. [10] Een consument zoals [gedaagde] kan een beding in de algemene voorwaarden vernietigen als dat beding het evenwicht tussen de rechten en plichten van haar en de verhuurder aanzienlijk verstoort. De kantonrechter oordeelt dat dat hier niet het geval is. De boete fungeert als prikkel voor huurders om zich ‘netjes’ te gedragen en niet mee te werken aan wettelijk strafbare handelingen. Mede gelet op het feit dat de boete is gemaximeerd tot een niet onredelijk bedrag van € 15.000,00, verstoort het beding het evenwicht tussen partijen niet. [11]
3.11
Wel ziet de kantonrechter aanleiding om de boete te matigen, zoals [gedaagde] heeft verzocht. [12] [gedaagde] heeft zeer beperkte financiële middelen en moet rondkomen van een bijstandsuitkering. Zij zal daarnaast kosten moeten maken voor een verhuizing. Er bestaat daarom een kans dat [gedaagde] in financiële problemen komt bij een zo hoge boete. Dat is met het oog op de belangen van haar zoon niet wenselijk. De kantonrechter zal de boete om die reden matigen naar € 750,00. Anders dan gevorderd, zal de wettelijke rente over dat bedrag worden toegewezen vanaf dat datum van de dagvaarding, omdat niet is gebleken dat de Woningstichting [gedaagde] eerder tot betaling van de boete heeft aangemaand. [13]
[gedaagde] moet de proceskosten van de Woningstichting betalen
3.12
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Woningstichting worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
86,00
(2 punten × € 43,00)
- nakosten
€
21,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
387,95
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.13
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat bekent dat de Woningstichting het vonnis gelijk ten uitvoer kan leggen en daarmee niet hoeft te wachten als [gedaagde] hoger beroep instelt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1
ontbindt met onmiddellijke ingang de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [adres] in ( [postcode] ) [woonplaats] , gemeente Wijdemeren,
4.2
veroordeelt [gedaagde] om binnen honderdtachtig (180) dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen, onder afgifte van alle sleutels, met al hetgeen van gedaagde is en met al de personen die zijdens gedaagde in of op het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van de Woningstichting te stellen,
4.3
veroordeelt [gedaagde] om aan de Woningstichting tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 648,80 per maand, voor elke ingegane maand, te rekenen met ingang van 1 mei 2026 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van de woning, vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf de vervaldag van elke termijn tot aan de dag der algehele voldoening,
4.4
veroordeelt [gedaagde] om binnen dertig (30) dagen na betekening van dit vonnis aan de Woningstichting tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 750,00, te vermeerderen met de wettelijke rente [14] vanaf 24 september 2025 tot aan de dag der algehele voldoening,
4.5
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 387,95, te vermeerderen met de kosten van betekening,
4.6
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.7
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.