Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer / rekestnummer: 12085497 \ UE VERZ 26-50
Beschikking van23april 2026
in de zaak van
[verzoeker],
wonende in [woonplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
gemachtigde: mr. L.L. de Boef,
tegen
[verweerder] , t.h.o.d.n. [naam 1],
zaakdoende in [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: [verweerder] ,
gemachtigde: mr. J.A. Bussink.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties 1-6;
- het verweerschrift met producties V1-V3;
- de producties 7-8 van [verzoeker] ;
- de mondelinge behandeling van 2 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de spreekaantekeningen van [verzoeker] .
1.2
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.De kern
2.1
[verzoeker] heeft de kantonrechter verzocht een deskundige te benoemen om te adviseren over een nadere huurprijsvaststelling voor de bedrijfsruimte die [verweerder] van hem huurt. De kantonrechter wijst het verzoek af omdat er in februari 2025 nadere afspraken zijn gemaakt over de huurprijs. Omdat er op grond van de wet dan een termijn van vijf jaar geldt voordat een nieuwe huurprijs kan worden vastgesteld is ook een advies van een deskundige over de huurprijs op dit moment niet aan de orde.
3.De beoordeling
Inleiding
3.1
[verweerder] exploiteert in de bedrijfsruimte een atelier/winkel. Niet in geschil is dat sprake is van (ver)huur van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro.
3.2
[verweerder] heeft op 1 februari 2021 een huurovereenkomst gesloten met [onderneming] B.V., (hierna: [onderneming] ), de onderneming van haar toenmalige echtgenoot, [onderneming] . Die huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar, ingaande op 1 maart 2021 en lopende tot 1 maart 2023. De huurovereenkomst wordt na ommekomst van deze periode voortgezet voor een aansluitende periode van twee jaar.
De huurprijs bedraagt € 1.500,- inclusief btw. Naast de winkelruimte behoorde ook de bovengelegen woonruimte tot het gehuurde. De woonruimte verhuurde [verweerder] onder aan een derde. De onderhuurovereenkomst liep op 31 januari 2025 af en is niet verlengd.
3.3
Sinds 1 februari 2025 betaalt [verweerder] voor de bedrijfsruimte een huurprijs van
€ 450,- exclusief btw.
3.4
[onderneming] heeft de verhuurde bedrijfsruimte verkocht en op
12 december 2025 geleverd aan [verzoeker] .
3.5
[verzoeker] heeft [verweerder] op 17 december 2025 bericht dat de huurprijs van
€ 450,- exclusief btw veel te laag is en dat de huurprijs nader vastgesteld moet worden. [verweerder] is het daar niet mee eens.
Toetsingskader
3.6
Het verzoek van [verzoeker] om een deskundige te benoemen is gebaseerd op artikel 7:304 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Het door de deskundige uit te brengen advies wil [verzoeker] gebruiken ter onderbouwing van een vordering tot nadere huurprijsvaststelling.
3.7
Op grond van artikel 7:303 BW Pro kan een (ver)huurder vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt als de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De vordering kan worden ingesteld: (a) indien de huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van deze overeengekomen duur en (b) in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.
3.8
Een dergelijke ‘wachttijd’ van minimaal vijf jaar geldt ook als partijen tijdens een lopende huurtermijn overeenkomen dat de huurprijs met ingang van een binnen die huurtermijn gelegen tijdstip wordt gewijzigd, tenzij die tussentijdse wijziging van verwaarloosbare betekenis is. [1]
Er is per 1 februari 2025 een nieuwe huurprijs overeengekomen
3.9
Volgens [verweerder] is een nadere vaststelling van de huurprijs pas vijf jaar na
1 februari 2025 mogelijk, dus voor het eerst na 1 februari 2030. [verweerder] baseert haar verweer primair op de stelling dat zij met [onderneming] per 1 februari 2025 een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan met een initiële duur van vijf jaar, en subsidiar op de stelling dat de huurprijs voor het laatst op 1 februari 2025 nog is gewijzigd.
[verweerder] heeft ter onderbouwing van haar standpunten verwezen naar:
1. een Whatsapp-gesprek met [onderneming] ,
2. het document “Afspraken rondom de scheiding tussen [verweerder] (lees ook [naam 1] ) en [onderneming] (lees ook [onderneming] B.V.”, en
3. een e-mailbericht van 25 maart 2026 van [onderneming] .
Uit die stukken blijkt volgens [verweerder] dat in het kader van de echtscheiding ( [onderneming] namens) [onderneming] en [verweerder] hebben afgesproken dat [naam 1] vanaf 1 februari een nieuw huurcontract aangaat voor een periode van 5 jaar, met een optie van nog eens 5 jaar en dat de maandelijkse huur € 450,- exclusief btw wordt. In het e-mailbericht van 25 maart 2026 heeft [onderneming] deze afspraken bevestigd.
3.1
Het debat tussen partijen heeft zich vervolgens toegespitst op de primaire stelling van [verweerder] over de huurperiode van vijf jaar. Volgens [verzoeker] zijn de stukken waar [verweerder] zich op beroept geen eerlijke weergave van de afspraken, zoals die (voor hem) op de datum van levering (12 december 2025) bestonden. [verzoeker] wijst er op dat het document met de afspraken rondom de scheiding niet is gedateerd, niet is ondertekend, en dat een cruciale bijlage ontbreekt, namelijk het concept van de huurovereenkomst.
3.11
De beantwoording van de vraag of in februari 2025 een nieuwe huurtermijn van vijf jaar is overeengekomen kan echter in het midden blijven. Op grond van de stukken en de stellingen van partijen is namelijk voldoende komen vast te staan dat [onderneming] en [verweerder] in februari 2025 nadere afspraken hebben gemaakt over de gehuurde winkelruimte waardoor er reeds op die grond de in 3.7 en 3.8 genoemde ‘wachttijd’ van vijf jaar van toepassing is. Niet in geschil is dat er in februari 2025 een nieuwe situatie is ontstaan doordat de woonruimte niet langer onderdeel uitmaakte van het gehuurde. Ondanks het ontbreken van een schriftelijke huurovereenkomst voor die nieuwe situatie is duidelijk dat [onderneming] en [verweerder] per 1 februari 2025 een huurprijs van € 450,- exclusief btw voor de winkelruimte hebben afgesproken en daar uitvoering aan hebben gegeven. Daar was [verzoeker] ook van op de hoogte. [2] De kantonrechter volgt [verzoeker] niet in zijn stelling dat dit geen wijziging van de huurprijs is. Vóór 1 februari 2025 was voor de winkelruimte en de woonruimte één huurprijs afgesproken van € 1.500,-, inclusief btw. Deze huurprijs is in de huurovereenkomst van 1 februari 2021 niet opgesplitst in een huur voor bedrijfsruimte en woonruimte. Volgens [verzoeker] rekende [onderneming] ook in die situatie € 450,- toe aan de winkelruimte, zodat er geen sprake is van een wijziging van de huurprijs, maar de kantonrechter volgt [verzoeker] hierin niet. Nog los van het feit dat die splitsing in de huurovereenkomst niet is gemaakt, was de huurprijs van € 1.500,-
inclusiefbtw en dat brengt mee dat het bedrag van € 450,-, dat voor 1 februari 2025 bestemd zou zijn geweest voor de winkelruimte, óók inclusief btw is. Dat is een lagere huurprijs dan de huurprijs van € 450,- exclusief btw (= € 544,50 inclusief btw) die [verweerder] onbetwist vanaf 1 februari 2025 voor de bedrijfsruimte is gaan betalen. [verzoeker] heeft niet gesteld dat de wijziging van de huurprijs ten aanzien van de oude huurprijs van verwaarloosbare betekenis zou zijn, en de kantonrechter is van oordeel dat dat ook niet het geval is.
inclusiefbtw en dat brengt mee dat het bedrag van € 450,-, dat voor 1 februari 2025 bestemd zou zijn geweest voor de winkelruimte, óók inclusief btw is. Dat is een lagere huurprijs dan de huurprijs van € 450,- exclusief btw (= € 544,50 inclusief btw) die [verweerder] onbetwist vanaf 1 februari 2025 voor de bedrijfsruimte is gaan betalen. [verzoeker] heeft niet gesteld dat de wijziging van de huurprijs ten aanzien van de oude huurprijs van verwaarloosbare betekenis zou zijn, en de kantonrechter is van oordeel dat dat ook niet het geval is.
Conclusie: [verzoeker] is te vroeg met zijn verzoek om een deskundige te benoemen
3.12
[onderneming] en [verweerder] hebben met ingang van 1 februari 2025 voor de bedrijfsruimte dus een nadere huurprijs vastgesteld van € 450,- exclusief btw (= € 544,50 inclusief btw). Dat [verzoeker] , als rechtsopvolger van [onderneming] , de gevolgen van die afspraak kennelijk anders heeft ingeschat kan aan die afspraak niet afdoen.
3.13
De ‘wachttijd’ van vijf jaar voor het kunnen instellen van een vordering om de huurprijs vast te stellen is in dit geval nog niet verstreken. Dat brengt mee dat het verzoek van [verzoeker] om een deskundige te benoemen, met het doel een nader huurprijsvaststelling door de rechter, prematuur is. Het verzoek wordt daarom afgewezen.
[verzoeker] moet de proceskosten van [verweerder] betalen
3.14
[verzoeker] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verweerder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
720,00
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1
wijst het verzoek af;
4.2
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verzoeker] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Deze beschikking is gegeven door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2026