Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/5265
Uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: R.W.B. van Middelaar)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek)
Procesverloop
1.1.
In de beschikking van 31 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 202.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 202.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar
van 21 juni 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar
heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 11 december 2025. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1983 gebouwde flatwoning met een gebruiksoppervlakte
van 42 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 202.000,-. Eiser bepleit een waarde van € 170.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 12 december 2022 voor € 197.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 4 juli 2022 voor € 202.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 4 juli 2022 voor € 202.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 11 oktober 2022 voor € 188.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook flatwoningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast maakt de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de bouwkundige kwaliteit en de voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
De meerderheidsregel
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in strijd met het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek de meerderheidsregel, heeft gehandeld. Eiser stelt dat er minimaal 70 woningen te vinden zijn met nagenoeg verwaarloosbare verschillen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiser. De meerderheidsregel gaat boven de vergelijkingsmethode. Eiser heeft een tabel overgelegd met daarin de volgens hem vergelijkbare woningen. Hier blijkt volgens eiser uit dat de meerderheidsregel is geschonden.
9.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de meerderheidsregel niet is geschonden. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar uiteengezet waarom de door eiser aangedragen woningen niet identiek zijn in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Ten eerste is het overgrote deel van de woningen een sociale huurwoning in het bezit van een woningbouwvereniging. Deze woningen zijn over het algemeen onder gemiddeld wat betreft de bouwkwaliteit en het voorzieningenniveau. Onder de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen vallen ook drie sociale huurwoningen uit hetzelfde complex. Uit de vraagprijsinformatie blijkt duidelijk dat deze woningen qua bouwkwaliteit en voorzieningen in een onder gemiddelde toestand verkeren. De woning van eiser verkeert in een aanzienlijk betere staat. Ten tweede voert de heffingsambtenaar aan dat de woning aan de voorzijde aan het water is gelegen. Dit heeft invloed op de waarde van de woning. Een vergelijking met woningen met een andere ligging geeft daardoor een vertekend beeld. Deze woningen zijn dus ook niet identiek aan de woning van eiser. De heffingsambtenaar stelt dat de meeste woningen qua ligging en verschillen in voorzieningenniveau niet identiek zijn. De woningen die dat wel zijn, hebben een gelijke of hogere WOZ-waarde. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar verder toegelicht dat tien woningen gelegen in hetzelfde complex nagenoeg dezelfde oppervlakte hebben. Deze woningen zijn ook niet identiek aan de woning van eiser, omdat ze een tuin of een onder gemiddeld voorzieningenniveau hebben.
9.2
De rechtbank overweegt als volgt. Volgens de arresten van de Hoge Raad van 5 juli 2005 [1] en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 [2] moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Om verder aan de meerderheidsregel te voldoen, moet het gaan om minstens twee woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiser. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen. De genoemde woningen zijn niet identiek aan eisers woning. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. De rechtbank is van oordeel dat deze verschillen niet verwaarloosbaar zijn. Gelet hierop concludeert de rechtbank dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de meerderheidsregel is geschonden. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.