Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11907352 \ MC EXPL 25-5291
Vonnis van 29 april 2026
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
procederend in persoon,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: M. Andriessen, werkzaam bij Huurprijshulp.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie,
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie,
- de conclusie van dupliek in reconventie, mondeling gegeven op de rolzitting van 4 februari 2026, waarbij ook (links naar) filmmateriaal is overgelegd,
- de akte van [gedaagde] , waarbij is gereageerd op het overgelegde filmmateriaal.
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie,
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie,
- de conclusie van dupliek in reconventie, mondeling gegeven op de rolzitting van 4 februari 2026, waarbij ook (links naar) filmmateriaal is overgelegd,
- de akte van [gedaagde] , waarbij is gereageerd op het overgelegde filmmateriaal.
1.2
Daarna is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1
[gedaagde] huurde tussen september 2024 en april 2025 de woning van [eiser] , voor een aanvangshuurprijs van € 1.700,00 per maand. De Huurcommissie heeft op verzoek van [gedaagde] bepaald dat de woning gewaardeerd wordt op 186 punten van het woningwaarderingsstelsel, waarbij een redelijke huur € 1.157,95 per maand is. Vervolgens heeft de Huurcommissie die redelijke huur met 60% verlaagd tot € 463,18 per maand, op grond van ernstige gebreken. [eiser] is het met die uitspraak van de Huurcommissie niet eens. Volgens [eiser] moet de woning gewaardeerd worden op minimaal 187 punten. Daarmee zou de woning in de vrije sector vallen en de afgesproken huur gelden. [eiser] vordert dat de kantonrechter die huur vast stelt. Daarnaast is volgens [eiser] van ernstige aanvangsgebreken geen sprake en [eiser] vordert dat de huurprijs zonder korting verschuldigd is. [gedaagde] vindt dat de kantonrechter conform de beslissing van de Huurcommissie moet oordelen en eist dat [eiser] € 8.607,27 aan haar terugbetaalt. De kantonrechter oordeelt hetzelfde als de Huurcommissie. De woning blijft gewaardeerd op 186 punten (met bijbehorende huur van € 1.157,95 per maand) en de huur wordt op grond van ernstige gebreken verlaagd tot € 463,18.
3.De beoordeling
De woning blijft gewaardeerd op 186 punten
3.1
Volgens [eiser] heeft de Huurcommissie onterecht geen punten toegekend voor verwarming in de keuken, en heeft de Huurcommissie onterecht de berging als ‘overige ruimte’ gewaardeerd en niet als ‘vertrek’. Dat alles moet volgens [eiser] minimaal 3,5e punt extra opleveren. De kantonrechter oordeelt van niet, zoals hierna wordt uitgelegd.
3.2
Eerst de verwarming in de keuken. Die bestaat volgens [eiser] (zo begrijpt de kantonrechter) uit buizen van de CV-ketel waardoor warm water stroomt. Die buizen bevinden zich in een gedeeltelijk open nis (zie de foto’s van productie 3 van [eiser] ). Bovenin de nis is ook een convectorrooster aangebracht. Dat geheel is volgens een verklaring van loodgieter [A] (ook productie 3 van [eiser] ) zo geconstrueerd dat de warmte van de buizen hun warmte afgeven aan de keuken.
3.3
De Huurcommissie heeft geen duidelijke overweging op dit punt gemaakt. De kantonrechter oordeelt dat van een verwarmingsfunctie geen sprake is. De leidingen geven kennelijk alleen warmte af wanneer warm water wordt gebruikt, waardoor een verwarmingsfunctie niet apart kan worden in- en uitgeschakeld. Bovendien zal de mate van verwarming beperkt zijn, omdat de leidingen zich in een nis bevinden. De afgifte van warmte is zo meer een neveneffect dan een behoorlijke verwarming. Hiervoor worden geen extra punten toegekend.
3.4
Dan de berging. Of een ruimte moet worden beschouwd als ‘vertrek’ of ‘overige ruimte’ staat in het Beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie (hierna; het Beleidsboek). In rubriek 2.2.1 van het Beleidsboek staat:
“Voorbeelden van vertrekken zijn een woonkamer, hobby- en/of studeerkamer, slaapkamer en eetkamer die voldoen aan de gestelde eisen.”In rubriek 2.2.2 van het Beleidsboek staat:
“Een overige ruimte is bijvoorbeeld een bijkeuken, berging, wasruimte, kelder of toiletruimte die voldoet aan de voorwaarden van een overige ruimte.”De kantonrechter interpreteert dat zo, dat een vertrek een functie moet hebben om regulier gebruikt te worden bij de normale woonruimte. Maar de ruimte die [eiser] als vertrek beoordeeld wenst te zien wordt in de plattegrond van de woning omschreven als ‘schuur’. Die schuur is niet vanuit de woonruimte toegankelijk (productie 4 van [eiser] ). Het kan zijn dat de schuur op zichzelf voldoet aan de voor een vertrek genoemde eisen (rubriek 2.2.1.2 van het beleidsboek), maar de schuur heeft niet het karakter van reguliere woonruimte. De Huurcommissie heeft de schuur daarom terecht als ‘overige ruimte’ gewaardeerd. Er worden daarom geen extra punten voor de schuur toegekend.
“Voorbeelden van vertrekken zijn een woonkamer, hobby- en/of studeerkamer, slaapkamer en eetkamer die voldoen aan de gestelde eisen.”In rubriek 2.2.2 van het Beleidsboek staat:
“Een overige ruimte is bijvoorbeeld een bijkeuken, berging, wasruimte, kelder of toiletruimte die voldoet aan de voorwaarden van een overige ruimte.”De kantonrechter interpreteert dat zo, dat een vertrek een functie moet hebben om regulier gebruikt te worden bij de normale woonruimte. Maar de ruimte die [eiser] als vertrek beoordeeld wenst te zien wordt in de plattegrond van de woning omschreven als ‘schuur’. Die schuur is niet vanuit de woonruimte toegankelijk (productie 4 van [eiser] ). Het kan zijn dat de schuur op zichzelf voldoet aan de voor een vertrek genoemde eisen (rubriek 2.2.1.2 van het beleidsboek), maar de schuur heeft niet het karakter van reguliere woonruimte. De Huurcommissie heeft de schuur daarom terecht als ‘overige ruimte’ gewaardeerd. Er worden daarom geen extra punten voor de schuur toegekend.
3.5
Het voorgaande betekent dat de Huurcommissie de woning terecht heeft gewaardeerd op 186 punten. De huurprijs is daarmee gereguleerd als middenhuur en bedraagt maximaal € 1.157,95 per maand. De vordering van [eiser] om de huurprijs vast te stellen op de afgesproken € 1.700,00 wordt daarom afgewezen.
De verlaging van de huurprijs tot 40% blijft in stand
3.6
De Huurcommissie heeft de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 40% op grond van ernstige (aanvangs)gebreken, namelijk (zo valt te lezen in de uitspraak):
- De voordeur zou lastig sluiten, waarbij er kieren door de onderzoeker van de Huurcommissie (productie 4 van [gedaagde] ) zijn geconstateerd van meer dan 8 mm. Dit levert volgens de Huurcommissie een gebrek op in de categorie C nummer D5 van het Beleidsboek Gebreken van de Huurcommissie (hierna: het Gebrekenboek).
- De deuren van de berging en de poort zijn niet afsluitbaar, wat een gebrek oplevert in de categorie C nummer I4 van het Gebrekenboek.
Voor gebreken in de categorie C kan de huur maximaal verlaagd worden tot 40% van de huurprijs. De Huurcommissie past standaard de maximale huurprijsverlaging toe, tenzij sprake is van een situatie waarbij een minder vergaande huurprijsverlaging kan worden uitgesproken (zie hoofdstuk 6.2 van het gebrekenboek). De kantonrechter zal op dezelfde manier oordelen.
3.7
[eiser] voert aan dat er hooguit bij de deur van de berging sprake zou kunnen zijn van een aanvangsgebrek, maar dat eventuele andere gebreken pas na aanvang van de huur zijn ontstaan. [eiser] betwist daarnaast dat de voordeur lastig zou sluiten.
3.8
[eiser] stelt terecht dat niet vast staat dat de voordeur lastig sluit. De onderzoeker van de Huurcommissie schrijft namelijk:
“Er is geconstateerd dat de voordeur (hou) naar behoren geopend en gesloten kan worden”. Maar de onderzoeker schrijft verder
“Ter plaatse van de voordeur zijn kieren geconstateerd (zie foto’s hieronder). Deze kieren hebben een grootte groter dan 8 mm.”(zie pagina 3 van het rapport, productie 4 van [gedaagde] ). Op de door de onderzoeker in het rapport geplaatste foto’s is te zien dat twee kieren respectievelijk 20 en 12 mm breed zijn. De kantonrechter houdt het ervoor dat de kieren het hoofdgebrek zijn. Dat is een gebrek van een andere categorie dan de Huurcommissie heeft geoordeeld. De kieren zijn namelijk een gebrek zoals bedoeld in categorie C nummer D6:
“Het kozijn/de deur/het raam schrankt zodanig dat de sluitnaad van de deur of het raam op een enkele plaats zodanig groot is dat deze met eenvoudige voorzieningen niet meer is af te dichten”met als toelichting
“In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de sluitnaad 10 mm of meer bedraagt.”De aanwezigheid van dit gebrek staat voldoende vast.
“Er is geconstateerd dat de voordeur (hou) naar behoren geopend en gesloten kan worden”. Maar de onderzoeker schrijft verder
“Ter plaatse van de voordeur zijn kieren geconstateerd (zie foto’s hieronder). Deze kieren hebben een grootte groter dan 8 mm.”(zie pagina 3 van het rapport, productie 4 van [gedaagde] ). Op de door de onderzoeker in het rapport geplaatste foto’s is te zien dat twee kieren respectievelijk 20 en 12 mm breed zijn. De kantonrechter houdt het ervoor dat de kieren het hoofdgebrek zijn. Dat is een gebrek van een andere categorie dan de Huurcommissie heeft geoordeeld. De kieren zijn namelijk een gebrek zoals bedoeld in categorie C nummer D6:
“Het kozijn/de deur/het raam schrankt zodanig dat de sluitnaad van de deur of het raam op een enkele plaats zodanig groot is dat deze met eenvoudige voorzieningen niet meer is af te dichten”met als toelichting
“In het algemeen gaat de Huurcommissie uit van een ernstig gebrek als de sluitnaad 10 mm of meer bedraagt.”De aanwezigheid van dit gebrek staat voldoende vast.
3.9
Dat gebrek aan de voordeur rechtvaardig op zichzelf al een huurprijsverlaging tot 40%, omdat het een gebrek in de categorie C betreft (zie hiervoor onder 3.6). Niet gesteld en ook niet gebleken is dat sprake is van een situatie zoals bedoeld in hoofdstuk 6.2 van het gebrekenboek waarin een minder vergaande huurprijsverlaging kan worden uitgesproken. Het gebrek is tijdens de huurperiode niet verholpen, zodat de maximale huurprijsverlaging sowieso in stand blijft. De kantonrechter hoeft dus niet meer te beoordelen of er sprake is van overige gebreken. Dat is namelijk niet meer van invloed is op de verlaging, omdat die al maximaal is. De vordering van [eiser] op dit punt wordt daarom afgewezen.
De overige gebreken zoals [gedaagde] die stelt worden niet beoordeeld
3.1
[gedaagde] verzoekt de kantonrechter bij de beoordeling rekening te houden met het feit dat de onderzoeker van de Huurcommissie ook nog een aantal ‘overige gebreken’ heeft vastgesteld (zie onder
“Overige bevindingen”in het rapport, productie 4 van [gedaagde] ). Die overige gebreken hoeft de kantonrechter niet te beoordelen, omdat [gedaagde] niet zegt tot welke rechtsgevolgen die gebreken zouden moeten leiden wanneer deze vast zouden komen te staan. [gedaagde] vordert op dit punt niets.
“Overige bevindingen”in het rapport, productie 4 van [gedaagde] ). Die overige gebreken hoeft de kantonrechter niet te beoordelen, omdat [gedaagde] niet zegt tot welke rechtsgevolgen die gebreken zouden moeten leiden wanneer deze vast zouden komen te staan. [gedaagde] vordert op dit punt niets.
[eiser] wordt niet veroordeeld tot terugbetaling
3.11
[gedaagde] eist in reconventie dat [eiser] € 8.607,27 aan haar terugbetaalt. Dat wordt afgewezen. [gedaagde] zegt namelijk niet hoe dat bedrag is opgebouwd. De hoogte van het bedrag volgt ook niet logischerwijs uit het verschil tussen de vastgestelde huurprijs (€ 463,18) en de afgesproken huurprijs (€ 1.700,00) maal de duur van de huur (kennelijk 7 maanden). Met dit vonnis staat vast wat [gedaagde] aan maandhuur had moeten betalen. Wanneer [gedaagde] meer dan dat heeft betaald, zal [eiser] dat aan [gedaagde] moeten terugbetalen.
De slotsom in conventie en in reconventie
3.12
Doordat [eiser] tijdig een procedure bij de kantonrechter is begonnen, is de uitspraak van de Huurcommissie vervallen (artikel 7:262 BW Pro). Maar in deze procedure oordeelt de kantonrechter hetzelfde als de Huurcommissie. In conventie worden de vorderingen van [eiser] om de huur vast te stellen op € 1.700,00 per maand zonder verlaging daarom afgewezen. In reconventie eist [gedaagde] dat de uitspraak van de Huurcommissie in stand blijft, maar dat kan niet meer omdat deze door de dagvaarding van [eiser] al niet meer geldt. De eis van [eiser] tot terugbetaling wordt ook afgewezen, om de redenen zoals hiervoor zijn overwogen.
De proceskosten in conventie en in reconventie
3.13
[eiser] is in conventie het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] in conventie worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
720,00
(2 punten × € 360,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
864,00
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
3.14
In reconventie worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt. Beide partijen hebben namelijk in reconventie over en weer in feite zowel gelijk als ongelijk gekregen.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1
stelt vast dat de woning gewaardeerd wordt op 186 punten van het woningwaarderingsstelsel, waarbij een redelijke huur wordt vastgesteld op € 1.157,95 per maand, welke huur op grond van ernstige gebreken verlaagd wordt tot € 463,18 per maand,
4.2
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 864,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.4
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.5
wijst het meer of anders in conventie gevorderde af,
in reconventie
4.6
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
4.7
compenseert de proceskosten in die zin, dat elke partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2026.
RW1368