Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 25/2035, UTR 25/2275 en UTR 25/2279.
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2026 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: ir. J.G.J. Frissen)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Inleiding
1. In drie beschikkingen, allen verzonden op 31 juli 2024, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het adres [adres 1] in [plaats] (het object) voor de belastingjaren 2022, 2023 en 2024 als volgt vastgesteld:
- Belastingjaar 2022, naar waardepeildatum 1 januari 2021: € 573.000,-;
- Belastingjaar 2023, naar waardepeildatum 1 januari 2022: € 436.000,-;
- Belastingjaar 2024, naar waardepeildatum 1 januari 2023: € 390.000,-.
1.1.
Bij deze beschikkingen heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook aanslagen onroerendezaakbelasting gebruiker en rioolheffing bedrijven opgelegd, waarbij deze WOZ-waardes als heffingsmaatstaf zijn gebruikt.
1.2.
Eiseres heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Bij uitspraken op bezwaar van 11 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waardes van het object gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraken op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 7 januari 2026. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Beoordelingskader
2. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economische verkeer. Om de waardes te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin gebruik wordt gemaakt van zowel de vergelijkingsmethode als de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
Feiten
3. Het object is een winkel uit 1983. Het heeft een oppervlakte van 255 m².
4. In geschil is de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2021, 1 januari 2022 en 1 januari 2023. Eiseres voert aan dat de waardes voor alle belastingjaren verlaagd moeten worden naar € 88.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waardes.
Heeft de heffingsambtenaar de waardes aannemelijk gemaakt?
5. Bij de waardering op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode is de heffingsambtenaar uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 63.750,- per jaar (€ 250,- per m²) voor belastingjaar 2022, van € 48.450,- per jaar (€ 190,- per m²) voor belastingjaar 2023 en van € 43.450,- per jaar (€ 170,- per m²) voor belastingjaar 2024. De heffingsambtenaar heeft om de huurwaardes van het object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met zes in de periode 2021-2024 gerealiseerde huurprijzen van soortgelijke objecten in [plaats] . Verder is de heffingsambtenaar voor elk van de drie belastingjaren uitgegaan van een kapitalisatiefactor 9. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met drie referentieobjecten in [plaats] , [plaats] en [plaats] waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. [1] De heffingsambtenaar heeft voor elk belastingjaar daarnaast ook een vergelijking gemaakt met verkoopcijfers van die referentieobjecten op basis van de vergelijkingsmethode.
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn net als het object winkels gelegen in [plaats] of in nabije dorpskernen, en zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met het object. De kapitalisatiefactor van 9 waar de heffingsambtenaar van is uitgegaan is in elk van de belastingjaren lager dan de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten. Voor het belastingjaar 2024 is de gehanteerde bruto huurwaarde per m² lager dan de bruto huurwaarde per m² van de referentietransacties die rondom de waardepeildatum zijn gesloten en ook voor de belastingjaren 2022 en 2023 ligt de gehanteerde bruto huurwaarde per m² (ruim) onder de gemiddelde brutohuurwaarde per m² van de referentieobjecten. Voor belastingjaar 2022 merkt de rechtbank op dat vijf van de zes referentietransacties meer dan twee jaar na de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Daar staat echter tegenover dat de wel dichtbij de waardepeildatum gerealiseerde referentietransactie aan de [adres 2] in [plaats] een (ruimschoots) hogere bruto huurwaarde per m² heeft dan die voor het object is gehanteerd. Voor wat betreft de gebruikte vergelijkingsmethode stelt de rechtbank vast dat de prijs per m² op basis van de WOZ-waarde van het object voor elk van de belastingjaren lager is dan de gemiddelde prijs per m² van de referentieobjecten, zodat de heffingsambtenaar ook gelet daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Aanslagen te laat verstuurd?
8. Eiseres voert aan dat zij de winkel al sinds 2020 in gebruik heeft, en vóór 31 juli 2024 nooit aanslagen heeft ontvangen. Ook de aanslag voor het belastingjaar 2024 is ruim later verstuurd dan de periode van februari/maart, waarin de meeste aanslagen worden verstuurd. Eiseres stelt dat zij niet heeft kunnen voorzien dat er een aanslag zou worden opgelegd nu zij de winkelruimte om niet huurt en er in eerdere jaren geen WOZ-beschikking/aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker is opgelegd. Eiseres zou moeten kunnen vertrouwen op het consequent handelen van de overheid, in dit geval de BghU, zo stelt zij. Door nu alsnog aanslagen aan eiseres op te leggen als gebruiker van het object is volgens eiseres sprake van onbehoorlijk bestuur en wordt het rechtszekerheidsbeginsel geschonden.
9. Deze beroepsgrond slaagt niet. Zoals de heffingsambtenaar terecht heeft aangeven kan een aanslag binnen drie jaar worden opgelegd. [2] De aanslagen zijn opgelegd op 31 juli 2024 en het oudste belastingjaar is 2022. De aanslagen zijn dus op tijd opgelegd. De heffingsambtenaar wijst er ook terecht op dat het de verantwoordelijkheid van eiseres is om zich op de hoogte te stellen van de gemeentelijke belastingen die verschuldigd zijn bij een gebruikersovereenkomst. Van strijd met het rechtszekerheidsbeginsel is dan ook geen sprake. Voor zover het betoog moet worden opgevat als een beroep op het vertrouwensbeginsel, slaagt het evenmin. Uit vaste rechtspraak volgt dat daarvoor onder andere nodig is dat er sprake is van een toezegging van de kant van het bestuursorgaan, in dit geval dat er geen aanslagen onroerendezaakbelasting aan eiseres zouden worden opgelegd als gebruiker van het object. Van een dergelijke toezegging is in dit geval niet gebleken.
WOZ-waarde te hoog gelet op leegstand?
10. Eiseres stelt dat de WOZ-waardes te hoog zijn vastgesteld omdat onvoldoende rekening is gehouden met de grote leegstand in het winkelcentrum in [plaats] waarin het object zich bevindt. Die leegstand maakt dat het voor dit (deel van het) winkelcentrum niet mogelijk is om winkels te verhuren, en eiseres gebruikt het object dan ook om niet. Gelet daarop is de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor van 9 veel te hoog, omdat daarmee volgens eiseres onvoldoende rekening wordt gehouden met het leegstandsrisico. In dat verband wijst eiseres er op dat de gehanteerde referentieobjecten in [plaats] en [plaats] niet vergelijkbaar zijn met winkels in [plaats] , nu de leegstand in [plaats] veel groter is. Verder stelt eiseres dat de referenties [adres 3] en [adres 4] (beiden gelegen in [plaats] ) wel goed vergelijkbaar zijn, maar dat die referenties een lagere bruto huurwaarde onderbouwen dan waar de heffingsambtenaar van uit is gegaan.
11. De heffingsambtenaar wijst er op dat het enkele feit dat eiseres het object om niet gebruikt en dat rondom het object sprake is van leegstand, niet maakt dat de WOZ-waardes onjuist zijn vastgesteld. Volgens de heffingsambtenaar is die leegstand namelijk in dit geval bewust gecreëerd vanwege de herontwikkelingsplannen van de eigenaar en de gemeente met betrekking tot dat deel van het winkelcentrum. Langdurig huurcontracten zouden die herontwikkelingsplannen immers in de weg staan. Deze bewust gecreëerde leegstand maakt dus niet dat het object geen of weinig waarde heeft, zoals eiseres stelt. Integendeel, het betreft hier volgens de heffingsambtenaar een van de betere locaties in [plaats] . Gelet daarop zijn de gehanteerde referenties dus wel goed vergelijkbaar en bruikbaar ter onderbouwing van de WOZ-waardes. Wel is het volgens de heffingsambtenaar zo dat er in het algemeen sprake is van een groeiende leegstand, maar dat geldt ook voor de gebruikte referenties. Dit komt ook terug in de bij de waardering gehanteerde bruto huurwaarde, die per belastingjaar afneemt. De rechtbank kan dat volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.