ECLI:NL:RBMNE:2026:2798

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Lelystad

Zaaknummer: C/16/577256 / HL ZA 24-173

Vonnis van 13 mei 2026

in de zaak van

GEMEENTE GOOISE MEREN,

te Bussum,

eisende partij,

hierna te noemen: de gemeente,

advocaat: mr. R.J.G. Mengelberg,

tegen

STICHTING DUDOK WONEN,

te Hilversum,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Dudok,

advocaat: mr. S. Baggen.

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 25 juni 2024, met 28 producties,
- de conclusie van antwoord van 10 juli 2024, met 20 producties,
- de mondelinge behandeling van 19 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling,

- de akte van de gemeente van 17 december 2025, met 3 producties,
- de antwoordakte van Dudok van 31 december 2025.

1.2

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemeente vordering ‘e’ uit de dagvaarding ingetrokken.

1.3

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De kern van de zaak

2.1

De gemeente is eigenaar van een perceel waarop zich een vestingwerk bevindt. Op dit perceel zijn twee erfpachtrechten gevestigd. Dudok is een woningcorporatie en heeft het deel van het perceel waarop een fortwachterswoning staat, in erfpacht van de gemeente. Dudok verhuurt de fortwachterswoning. De gemeente meent dat Dudok de woning niet had mogen verhuren, omdat zij Dudok daarvoor geen voorafgaande schriftelijke toestemming heeft verleend. De vorderingen van de gemeente hebben tot doel dat Dudok wordt veroordeeld de huurovereenkomst met haar huurder te beëindigen. De rechtbank oordeelt dat Dudok erop heeft mogen vertrouwen dat de gemeente haar voorafgaande schriftelijke toestemming heeft verleend, dan wel dat de gemeente vanwege haar instemming met die verhuur, die toestemming nog zou verlenen. De vorderingen worden afgewezen.

3.De achtergrond van het geschil

3.1

De gemeente is eigenaar van vestingwerk [naam] (‘ [naam] ’) in [plaats] . Op het perceel van [naam] staat een fortwachterswoning. De gemeente heeft het perceel in 1998 in erfpacht uitgegeven aan Stichting Behoud Werk IV (‘de stichting’).

3.2

In 2013 heeft een verticale splitsing van het erfpachtrecht plaatsgevonden, waarbij het perceel is gesplitst in i) een erfpachtrecht van het perceel waarop de fortwachterswoning staat (‘Erfpacht Fortwachterswoning’), en een erfpachtrecht op de rest van het perceel (‘Erfpacht Fort’). Bij die splitsing is het Erfpacht Fortwachterswoning door de stichting in eigendom overgedragen aan Dudok. Tevens zijn daarbij wijzigingen in de erfpachtvoorwaarden overeengekomen tussen de gemeente en Dudok. Die wijzigingen houden, onder meer, in dat Dudok de fortwachterswoning niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente mag verhuren. In artikel 4 lid 2 en Pro 3 van de betreffende akte staat:

“2. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de eigenaar mag de erf-pachter de Fortwachterswoning noch geheel noch gedeeltelijk aan derden in huur of gebruik – in welke vorm dan ook of anderszins afstaan. De gemeente kan, indien zij toestemming verleend, aan de toestemming voorwaarden en/of een tijdsbepaling verbinden.

3. Dein lid 2 bedoelde toestemming zal door de eigenaar slechts worden onthouden indien de eigenaar hiertoe dringende redenen heeft, welke aan de erfpachter kenbaar gemaakt worden.”

3.3

Vóór 1 juli 2018 werd de Fortwachterswoning bewoond door de exploitant van [naam] , mevr. [A] . Na haar vertrek van [naam] en uit de Fortwachterswoning, verhuurt de stichting het Erfpacht Fort sinds 1 juli 2018 aan [B] , die op het perceel in de kazematten en een genieloods evenementen organiseert en Dudok verhuurt de fortwachterswoning sinds 1 juni 2020 aan [C] . [B] heeft bij de stichting en bij de gemeente geklaagd dat [C] overlast veroorzaakt. Dit is de aanleiding geweest voor de gemeente om deze procedure te beginnen.

4.De beoordeling

Heeft de gemeente aan Dudok toestemming gegeven?

4.1

De gemeente vordert een verklaring voor recht dat Dudok toerekenbaar is tekort geschoten in haar verplichting uit artikel 4 lid Pro 2, althans onrechtmatig gehandeld heeft, door zonder schriftelijke toestemming van de gemeente de fortwachterswoning aan [C] te verhuren. Daarop heeft zij de vordering tot schadevergoeding gebaseerd in die zin dat Dudok veroordeeld wordt binnen drie maanden de situatie te herstellen zoals die vóór de tekortkoming/onrechtmatige handeling was waaronder te verstaan het beëindigen van de huurovereenkomst met [C] en, indien Dudok daaraan niet voldoet, de erfpachtsovereenkomst met Dudok te ontbinden.

4.2

Dudok heeft zich verweerd en stelt dat zij schriftelijke toestemming van de gemeente heeft gekregen om de woning aan [C] te verhuren, althans dat de gemeente het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat die toestemming is gegeven, althans dat die toestemming zou worden gegeven. Daartoe beroept Dudok zich op een mail van [D] , de [functie] van de gemeente, van 20 mei 2020 aan Dudok. Die mail is een antwoord op het bericht van Dudok aan de [functie] van 19 mei 2020, waarin Dudok schrijft:
“Weet je al wanneer het bestuurlijk overleg gaat plaatsvinden? Je had me beloofd me hier vorige week van op de hoogte te brengen. (…) Volgens mij heb ik alles aangereikt om de woning goed te kunnen verhuren naar de wens van de gemeente. Als nu de verhuur wordt tegengehouden dan gaan wij ons beraden op vervolgstappen. Ik hoop spoedig van je te horen.”Daarop antwoordt de [functie] met zijn mail van 20 mei 2020 aan Dudok waarin staat:
“Het bestuurlijk overleg is ingepland op volgende week maandag 25 mei. Dan wordt het veel te kort om nog iets anders te beslissen dan de woning niet te verhuren. Ik heb ook aangegeven dat jullie de woning per 01 juni gaan verhuren aan de kandidaat die daar voor was. (…) Maandag eind van de dag is het overleg. Daarna laat ik je weten wat er uit is gekomen. (…) Maar voor nu kan de verhuur gewoon doorgaan per 01 juni 2020.”

4.3

De gemeente betwist dat met de mail van de [functie] van 20 mei 2020 toestemming is gegeven aan Dudok voor de verhuur van de woning. Zij brengt daartoe naar voren dat de [functie] van de gemeente niet bevoegd is om die toestemming te geven. Slechts het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om namens de gemeente toestemming te geven. Het college heeft geen daartoe strekkend besluit genomen en heeft geen daartoe strekkend mandaat aan de [functie] verleend.

4.4

Uit de door de gemeente overgelegde, voor iedereen toegankelijke mandaatlijst blijkt dat geen mandaat is verleend aan de [functie] . Dat betekent dat de portefeuillehouder niet bevoegd is om toestemming aan Dudok te geven voor de verhuur van de fortwachterswoning aan [C] . Dit betekent dat er geen toestemming van de gemeente is omdat het college van burgemeester en wethouders die niet gegeven heeft.

Het vertrouwensbeginsel

4.5

Dudok stelt dat de gemeente het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat zij wel toestemming heeft verleend, althans dat zij die toestemming nog zou verlenen. Daartoe doet Dudok een beroep op het bestuursrechtelijke en civielrechtelijke vertrouwensbeginsel.

4.6

De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling van een beroep op het bestuursrechtelijke vertrouwensbeginsel drie stappen moeten worden doorlopen. De eerste stap is het vaststellen of sprake is van een toezegging. De tweede stap is vaststellen of die toezegging is toe te rekenen aan een bestuursorgaan. De derde stap houdt in dat de betrokken belangen moeten worden afgewogen. Het vertrouwensbeginsel brengt niet mee dat gerechtvaardigde verwachtingen altijd moeten worden gehonoreerd. Daarvoor is een belangenafweging vereist waarbij het belang van degene bij wie de gerechtvaardigde verwachtingen zijn gewekt zwaar weegt, en waarbij is gebleken dat er geen zwaarder wegende belangen zijn die aan het honoreren van die verwachtingen in de weg staan. Die zwaarder wegende belangen kunnen zijn gelegen in strijdigheid met de wet en het algemeen belang en kunnen meer specifiek belangen van derden betreffen.^[1]De toepassing van deze in het bestuursrecht ontwikkelde maatstaf verschilt niet van de toepassing van de civielrechtelijke maatstaf, die inhoudt dat (ook) de overheid een toezegging in beginsel moet nakomen, maar dat het onder bijzondere omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn om van de overheid nakoming van de toezegging te verlangen.^[2]

Stap 1 en 2: de gemeente heeft een toezegging gedaan die aan haar is toe te rekenen

4.7

Voor de vraag of sprake is van een toezegging, is van belang of er door de gemeente uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit Dudok in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze kon en mocht afleiden dat, en zo ja hoe, de gemeente in een concreet geval een bevoegdheid uitoefende. De vraag is of sprake is van een welbewuste standpuntbepaling door de gemeente, in dit geval de toestemming aan Dudok voor de verhuur aan [C] . Daarvoor zijn de volgende feiten van belang.

4.8

Na het leegkomen van de fortwachterswoning heeft daarover overleg plaats gevonden tussen de stichting, de gemeente en Dudok. Vanaf het begin, 14 januari 2020, is daarbij, de [functie] , namens de gemeente betrokken geweest. De [functie] heeft in het overleg van 14 januari 2020, waaraan ook Dudok deelnam, laten weten dat de gemeente niet wenst mee te werken aan een (door de stichting gewenste) verkoop van de fortwachterswoning aan de stichting en dat zij die “in verhuur wilde houden”. Dudok heeft in een email van 13 februari 2020 de stichting, met cc naar de [functie] , laten weten te hopen op een vervolggesprek met de gemeente en de stichting over de verhuur van de fortwachterswoning. Nadat de stichting zich uit het overleg teruggetrokken had en zichzelf opgeheven heeft, heeft Dudok het overleg over de verhuur met de [functie] voortgezet en per email van 24 maart 2020 aangegeven dat zij twee verzoeken heeft ontvangen voor de huur van de woning, te weten van [instelling] (voor de tijdelijke huur voor zorgpersoneel) en van [C] , van wie zij ook de motivatiebrief meestuurde. In reactie daarop schrijft de [functie] in zijn mail van 24 maart 2020 aan Dudok, onder meer:
“De kandidaat huurder voldoet netjes aan onze criteria”

en:
“Voor mij als vertegenwoordiger van de gemeente als pand eigenaar is het profiel van de huurder en daarmee de ‘opdracht’ die hij mee krijgt belangrijker dan de procedure. (…) Als we op die manier ons doel bereiken:1. De woning blijft ingezet als woning2. De opdracht aan de huurder/voorwaarden waaronder de huur plaats vindt voldoet op die manier nog aan de (ruime) interpretatie van de voorwaarden van de erfpachtovereenkomst.Dan kan ik me er prima in vinden”.
Uit deze feiten en verklaringen van de [functie] , kon en mocht Dudok redelijkerwijze afleiden dat de [functie] als vertegenwoordiger van de gemeente bevoegd was om Dudok toestemming te verlenen de woning te verhuren.

4.9

Begin april 2020 informeert Dudok de [functie] over de voorgenomen verhuur, over wat Dudok in dat kader aan voorbereiding heeft gedaan en over wat er nog moet gebeuren: het opstellen van een huurovereenkomst en een bijlage met daarin de beheerstaken van de huurder. Dudok geeft de [functie] de gelegenheid om een inbreng te hebben in de huurovereenkomsten de bijlage daarbij. Daarvan heeft de [functie] ook gebruik gemaakt. Zo heeft de gemeente toegezegd dat de huurovereenkomst geen tijdelijk karakter hoefde te hebben, heeft Dudok een concept voor de bijlage aan de [functie] gestuurd en is gesproken over de sleutel voor de huurder en een door hem te tekenen sleuteloverdracht.

4.1

Ook vanwege deze feiten en de inbreng van de [functie] kon en mocht Dudok uit diens mail van 20 mei 2020 redelijkerwijze afleiden dat de gemeente haar toestemming verleende voor de verhuur aan [C] per 1 juni 2020, dan wel dat zij deze toestemming nog zou verlenen.

4.11

Voorts is voor de beoordeling van de zaak van belang of de gemeente haar toestemming had kunnen weigeren omdat in de tussen de gemeente en Dudok overeengekomen erfpachtvoorwaarden staat dat de gemeente slechts haar toestemming voor verhuur onthoudt, indien zij daartoe een
‘dringende redenen heeft, welke schriftelijk aan de erfpachter kenbaar gemaakt worden.Op 25 mei 2020 heeft de gemeente telefonisch contact gehad met Dudok, waarin de gemeente aangaf dat uit het bestuurlijk overleg met de wethouder en de stichting het verzoek is gekomen om de fortwachterswoning de komende twee maanden niet te verhuren,
‘in afwachting van planvorming’. Deze telefonische mededeling voldoet niet aan de schriftelijkheidseis en bovendien is niet gesteld, en evenmin is gebleken, dat de reden van et verzoek als een dringende reden heeft te gelden. Dit betekent dat de gemeente op grond van de erfpachtvoorwaarden niet gerechtigd zou zijn geweest Dudok geen toestemming te geven voor de verhuur aan [C] . Dus ook als Dudok had moeten begrijpen dat de gemeente haar toestemming weigerde, dan had de gemeente daar geen beroep op mogen doen.

Stap 3: het belang van Dudok weegt zwaarder dan dat van de gemeente

4.12

Dudok heeft een zwaarwegend belang bij het door de gemeente gestand doen van de toezegging op grond van het vertrouwensbeginsel. Het belang van Dudok is er verder in gelegen dat van haar, als woningcorporatie, niet kan worden verlangd langdurige leegstand van de fortwachterswoning te dulden.

4.13

De gemeente voert als belang aan dat het onwenselijk is dat de huurovereenkomst langer duurt dan de erfpachtovereenkomst en dat zij daarom haar toestemming slechts had willen verlenen, als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zou worden gesloten. Daarnaast voert de gemeente als belang aan dat [C] overlast jegens [B] veroorzaakt. Daardoor zou de stichting als verhuurder, en de gemeente in het verlengde van de stichting, tekortschieten in haar verplichting jegens [B] om een ongestoord huurgenot te verschaffen.

4.14

Zoals hiervoor is overwogen, heeft inhoudelijk overleg over de huurovereenkomst plaatsgevonden tussen Dudok en de gemeente, waarin de gemeente onder meer heeft toegezegd dat de huurovereenkomst geen tijdelijk karakter hoefde te hebben. Dudok mocht er na dit inhoudelijk overleg vanuit gaan dat dit belang zich niet tegen het verlenen van toestemming voor verhuur verzette.

4.15

In deze procedure is niet komen vast te staan dat van overlast door [C] jegens [B] sprake is geweest laat staan in een mate die Dudok jegens de gemeente zou nopen de huurovereenkomst te beëindigen.

4.16

Uit het voorgaande volgt dat het belang van Dudok bij het door de gemeente gestand doen van de toezegging op grond van het vertrouwensbeginsel zwaarder weegt, dan het belang van de gemeente om deze toezegging geen gestand te doen. Dat betekent dat het beroep van Dudok op het vertrouwensbeginsel slaagt.

De vorderingen van de gemeente worden afgewezen

4.17

Omdat het beroep van Dudok op het vertrouwensbeginsel en de erfpachtvoorwaarden slaagt, wordt de gevorderde verklaring voor recht dat Dudok toerekenbaar is tekort geschoten in haar verplichting om de fortwachterswoning niet te verhuren zonder schriftelijke toestemming van de gemeente, afgewezen.

4.18

De overige vorderingen van de gemeente gaan uit van de onjuistheid dat Dudok de fortwachterswoning zonder schriftelijke toestemming van de gemeente heeft verhuurd. Aangezien hiervan geen sprake is hoeven de vorderingen geen verdere bespreking meer en zullen worden afgewezen.

De gemeente wordt veroordeeld in de proceskosten

4.19

De gemeente is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Dudok worden begroot op:

- griffierecht

€

688,00

- salaris advocaat

€

1.632,50

(2,5 punten × € 653,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.509,50

5.De beslissing

De rechtbank

5.1

wijst de vorderingen van de gemeente af,

5.2

veroordeelt de gemeente in de proceskosten van € 2.509,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als de gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2026.

Verhuur fortwachterswoning zonder schriftelijke toestemming gemeente afgewezen op grond van vertrouwensbeginsel