ECLI:NL:RBMNE:2026:3344

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Lelystad

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/5867

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 4 juni 2026 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

(gemachtigde: mr. R. van der Weide),

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar

(gemachtigde: B. Olieman).

Verder heeft als partij deelgenomen:

de Staat der Nederlanden (de minister voor Justitie en Veiligheid).

Inleiding

1. In de beschikking van 18 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 718.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
17 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

4. De zaak is behandeld op de zitting van 23 april 2026. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

5. De woning is een in 1999 gebouwde vrijstaande semi-bungalow met een gebruiksoppervlakte van 213 m². De woning ligt op een perceel van 755 m².

Geschil

6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
€ 685.500,-. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 718.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde .

Beoordelingskader

7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats] , te weten:

[adres 2] , verkocht op 8 juli 2021 voor € 587.500,-;
[adres 3] , verkocht op 13 januari 2022 voor € 610.500,-;
[adres 4] , verkocht op 10 juni 2021 voor € 575.500,-;
[adres 5] , verkocht op 23 juli 2021 voor € 540.950,-;
[adres 6] , verkocht op 14 maart 2021 voor € 525.000,-.

Beoordeling van het geschil

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Het eigen aankoopcijfer

12. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser aangegeven dat hij alleen de beroepsgrond ten aanzien van het eigen aankoopcijfer handhaaft. De overige beroepsgronden in het beroepschrift behoeven daarom geen verdere bespreking.

13. Eiser stelt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, omdat zijn woning op 18 juni 2024 voor € 755.000,- is verkocht. Als hij dit indexeert naar de waardepeildatum moet de waarde volgens eiser worden vastgesteld op € 685.500,-. Volgens eiser laat dit verkoopcijfer ook zien dat de voorzieningen gedateerd zijn en de ligging minder gunstig is.

14. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat deze beroepsgrond binnen tien dagen voor de zitting is ingediend en daarmee in strijd met de goede procesorde. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin niet. De goede procesorde verzet zich tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of verweerder zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar zich voldoende heeft kunnen voorbereiden om op dit standpunt van eiser te reageren. De heffingsambtenaar heeft ter zitting immers toegelicht dat er bij de waardering naar het eigen aankoopcijfer wordt gekeken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar voor de 10-dagen termijn op de hoogte was (of kon zijn) van het eigen aankoopcijfer en vindt dat de heffingsambtenaar zich daarom voldoende heeft kunnen voorbereiden om op deze beroepsgrond te reageren. Bovendien heeft de heffingsambtenaar ter zitting inhoudelijk op deze beroepsgrond gereageerd. De rechtbank ziet daarom geen reden om deze beroepsgrond buiten beschouwing te laten.

14.1.

Ten aanzien van het eigen aankoopcijfer van 18 juni 2024 heeft de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat de transactie buiten de referentieperiode heeft plaatsgevonden. Bovendien is de indexering die eiser hanteert onvoldoende nauwkeurig. Het indexeringspercentage is namelijk gebaseerd op heel Flevoland. Ook was er een stagnatie in 2023 en 2024, waardoor het indexeringspercentage niet aansloot bij het landelijk gemiddelde. Ook uit het WOZ-waardeloket blijkt dat de vrijstaande woningen in [plaats] in die periode niet sterk zijn gestegen. Daarnaast heeft de taxateur van de heffingsambtenaar de verkopende makelaar gesproken en heeft vernomen dat het verkoopcijfer moeizaam tot stand is gekomen. Er was namelijk veel concurrentie als alternatief.

14.2.

De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. De rechtbank overweegt daarbij dat de waarde volgens jurisprudentie van de Hoge Raad overeenkomt met de door de belastingplichtige prijs in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht.^[1]In dit geval is de woning niet kort na de waardepeildatum gekocht. De woning is namelijk afgerond 30 maanden na de waardepeildatum gekocht. Dit betekent echter niet dat dit aankoopcijfer geen licht kan werpen op de waarde van de woning.^[2]Rekening houdend met de licht stijgende markt, zoals de heffingsambtenaar heeft toegelicht, is de rechtbank van oordeel dat het eigen aankoopcijfer in lijn ligt met de vastgestelde waarde. Door te verwijzen naar algemene indexeringscijfers heeft eiser hier onvoldoende tegenover gezet. Dat volgens eiser uit dit aankoopcijfer volgt dat de voorzieningen en de ligging van de woning te hoog zijn gewaardeerd, volgt de rechtbank daarom niet. Bovendien kan de rechtbank de toelichting van de heffingsambtenaar dat de ligging bovengemiddeld is vanwege de ligging aan het park en water, volgen. Daarnaast heeft eiser niet gemotiveerd onderbouwd waarom de voorzieningen gedateerd zijn. De rechtbank ziet dan ook geen reden om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

15. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

Het verzoek om immateriële schadevergoeding

16. De gemachtigde van eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

17. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift (19 maart 2023) en de dag van deze uitspraak zit ruim 3 jaar en 3 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn is overschreden met 1 jaar en 3 maanden en dat schadevergoeding moet worden toegekend.

18. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. Daarom geldt hier nog het oude wettelijke tarief van € 500,- per half jaar.

19. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De bezwaarfase heeft afgerond 1 maanden te lang geduurd. De beroepsfase heeft afgerond 14 maanden te lang geduurd. Dit leidt ertoe dat de heffingsambtenaar (1/15 van € 1.500,-) € 100,- aan schadevergoeding aan eiser moet betalen en de Staat € 1.400,-. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.

Proceskosten en griffierecht

20. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er ook aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken. De rechtbank volgt daarin het uitgangspunt van de Hoge Raad^[3]om 1 punt toe te kennen met wegingsfactor 0,25. Omdat het beroep ongegrond is, worden er geen andere punten toegekend. 1 punt heeft in beroep een waarde van € 934,-. In totaal wordt dus € 934,- x 0,25 = € 233,50 toegekend. De proceskosten ten aanzien van dit verzoek komen voor de helft voor rekening van de Staat.^[4]Dit leidt tot de slotsom dat de heffingsambtenaar
€ 116,75 aan proceskosten moet vergoeden en de Staat € 116,75. Het griffierecht krijgt eiseres niet terug, omdat de redelijke termijn na 31 mei 2024 is overschreden.^[5]

21. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 100,- schadevergoeding aan eiser;
veroordeelt de Staat tot het betalen van € 1.400,- schadevergoeding aan eiser;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 116,75 aan proceskosten aan eiser;
veroordeelt de Staat tot een betaling van € 116,75 aan proceskosten aan eiser;

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 4 juni 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beoordeling WOZ-waarde woning en toekenning schadevergoeding wegens termijnoverschrijding