ECLI:NL:RBMNE:2026:3747

• Datum uitspraak: 17 juni 2026
• Publicatiedatum: 28 juni 2026
• Zaaknummer: 12102281 \ UC EXPL 26-1315
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.A. van Steenbeek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vastgoedbemiddelaar moet onverschuldigde borg terugbetalen aan huurders

Eind september 2025 reageerden eiser sub 1 en eiser sub 2 op een huurwoning in Utrecht, waarbij gedaagde als vastgoedbemiddelaar namens de verhuurder optrad. De huurders betaalden voorafgaand aan de huurovereenkomst een borg van €1.800 aan gedaagde. Na ontvangst van de huurovereenkomst weigerden zij te tekenen vanwege onenigheid over enkele voorwaarden, waaronder de huurprijs, en beëindigden het proces.

De huurders vorderden terugbetaling van de borg, stellende dat de betaling onverschuldigd was omdat er geen rechtsgrond bestond zonder een tot stand gekomen huurovereenkomst. Gedaagde betwistte dit en stelde dat er wel een overeenkomst was, mede door de schriftelijke bevestiging en betaling. De kantonrechter oordeelde echter dat er geen overeenstemming was bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst, waardoor geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand kwam.

Gedaagde voerde verder aan dat hij schade had geleden door het niet formeel opzeggen van de huurovereenkomst en dat hij de borg mocht verrekenen met die schade. Dit verweer faalde omdat er geen huurovereenkomst was en de huurders dus niet aansprakelijk waren voor eventuele schade.

De kantonrechter veroordeelde gedaagde tot terugbetaling van de borg met wettelijke rente vanaf 21 november 2025. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten werd afgewezen omdat deze kosten niet waren gemaakt. Ook de vordering tot verwijdering van persoonsgegevens werd afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing. Gedaagde werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De vastgoedbemiddelaar is veroordeeld tot terugbetaling van de borg van €1.800 met wettelijke rente aan de huurders.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 12102281 \ UC EXPL 26-1315

Vonnis van 17 juni 2026

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser sub 2] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ,

procederend in persoon,

tegen

[gedaagde] , HANDELEND ONDER DE NAAM [handelsnaam] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 5 februari 2026 met producties 1 tot en met 9,
- de conclusie van antwoord,
- de conclusie van repliek,
- de conclusie van dupliek.

1.2

Daarna heeft de kantonrechter bepaald dat er een vonnis komt.

2. De kern van de zaak

2.1

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben gereageerd op een huurwoning in Utrecht. [gedaagde] trad op als bemiddelaar in opdracht van de verhuurder. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben € 1.800,00 borg betaald aan [gedaagde] voorafgaand aan het ontvangen van de huurovereenkomst. Uiteindelijk waren [eiser sub 1] en [eiser sub 2] het niet eens met een aantal voorwaarden van de huurovereenkomst en hebben zij dus niet getekend. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] willen daarom de borg terug. Zij vorderen het bedrag van € 1.800,00 met rente en volledige kosten. [gedaagde] stelt dat hij schade heeft geleden en daarom de borg mocht houden.

De kantonrechter wijst de vordering van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] toe.

3. De beoordeling

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben onverschuldigd betaald

3.1

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] reageerden eind september 2025 op een huurwoning te Utrecht die werd aangeboden door [handelsnaam] . [gedaagde] heeft vervolgens in opdracht van de verhuurder als vastgoedbemiddelaar opgetreden en [eiser sub 1] en [eiser sub 2] begeleid in het selectieproces. [gedaagde] heeft [eiser sub 1] en [eiser sub 2] op 6 oktober 2025 via een e-mail geïnstrueerd om een deelbetaling van € 1.800,00 te doen als borg. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben dit bedrag betaald aan [handelsnaam] . Vervolgens ontvingen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] op 10 oktober 2025 een factuur voor de huur en de resterende borg en is de huurovereenkomst aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] gestuurd. Zij hebben de huurovereenkomst niet getekend, omdat zij het niet eens waren met sommige voorwaarden. Zij beëindigden daarom op 21 oktober 2025 het proces en vroegen terugbetaling van de borg.

3.2

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen betaling van het bedrag van € 1.800,00. Zij stellen dat zij dit bedrag onverschuldigd hebben betaald. Van een onverschuldigde betaling is sprake als de betaling is gedaan zonder rechtsgrond. ^[1] Volgens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] is dit het geval, omdat er nooit een huurovereenkomst tot stand is gekomen en er dus geen rechtsgrond bestaat voor de betaling. [gedaagde] betwist dat. Volgens hem is er een huurovereenkomst tot stand gekomen, omdat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] schriftelijk hebben bevestigd de woning te willen huren en een betaling hebben gedaan. Dit is echter niet voldoende om van een overeenkomst te spreken. [gedaagde] had op het moment dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] per e-mail aangaven de woning te willen huren nog niet alle voorwaarden met [eiser sub 1] en [eiser sub 2] besproken. Dit kwam pas aan de orde nadat [gedaagde] de huurovereenkomst aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] toestuurde. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben de huurovereenkomst vervolgens niet getekend, onder meer omdat zij het niet eens waren met de huurprijs in de huurovereenkomst. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] en de verhuurder hebben dus geen overeenstemming bereikt over de essentialia van de overeenkomst. Er is daarom geen huurovereenkomst tot stand gekomen. Dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] toen al een deel van de borg hadden betaald, maakt dat niet anders.

3.3

[gedaagde] stelt verder dat het bedrag van € 1.800,00 niet is terugbetaald, omdat hij schade heeft waar [eiser sub 1] en [eiser sub 2] voor aansprakelijk zijn. Volgens hem hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] de huurovereenkomst nooit formeel opgezegd en heeft de verhuurder dus nog recht op enkele maanden huur. De kantonrechter begrijpt die stelling van [gedaagde] zo dat hij stelt dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst waardoor [gedaagde] schade heeft geleden die hij mocht verrekenen met de borg. Dat verweer gaat echter niet op. Uit het voorgaande volgt immers dat er nooit een huurovereenkomst is geweest. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hoefden die dan ook niet op te zeggen. Zij hoefden evenmin huur te betalen. Zij zijn dus niet aansprakelijk voor eventuele schade die de verhuurder heeft geleden, omdat de woning een aantal maanden niet is verhuurd.

3.4

Uit het voorgaande volgt dat er geen rechtsgrond bestaat voor de betaling van € 1.800,00 die [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aan [gedaagde] hebben gedaan. Die betaling is dus onverschuldigd. [gedaagde] moet het bedrag van € 1.800,00 dan ook terugbetalen aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] . ^[2] De vordering zal daarom worden toegewezen.

De wettelijke rente

3.5

De gevorderde wettelijke rente zal, als onweersproken en gegrond op de wet, worden toegewezen.

De buitengerechtelijke incassokosten

3.6

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen volledige vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van in totaal € 800,00. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal.

3.7

De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal worden afgewezen. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben immers niet gesteld dat buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt. De aanmaning die aan [gedaagde] is gestuurd is door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] opgesteld dus daarvoor hebben zij geen kosten hoeven maken. Daarnaast stellen zij kosten te hebben gemaakt voor het inschakelen van een deurwaarder voor processuele handelingen die bestaan uit het bestuderen van het dossier, het concipiëren van een WIK-brief, het concipiëren van een dagvaarding, het adstrueren van bewijsmateriaal en overige werkzaamheden die betrekking hebben op het entameren van een procedure. De kosten waarvan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vergoeding vorderen, vallen onder de proceskosten. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom afgewezen.

Verzoek verwijdering gegevens

3.8

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen dat [gedaagde] hun persoonsgegevens verwijdert nadat deze procedure is geëindigd op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag. Zij hebben deze vordering echter niet toegelicht in het lijf van de conclusie van repliek. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.

De proceskosten

3.9

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

156,74

- griffierecht

€

265,00

- nakosten

€

108,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

530,24

4. De beslissing

De kantonrechter

4.1

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te betalen een bedrag van € 1.800,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 21 november 2025, tot de dag van volledige betaling,

4.2

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 530,24, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.3

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

4.4

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2026.

69134

Voetnoten

1. Artikel 6:203 lid 1 BW.

2. Zie artikel 6:203 lid 2 BW.