Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 25 / 4539
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 25 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2025 vastgesteld op
€ 694.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2024. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 24 juni 2025 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de zitting van 27 mei 2026. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Eiser is niet verschenen.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1942 gebouwde twee-onder-één-kap woning met twee dakkappelen, een kelder van 8 m² en drie bergingen/schuren van in totaal 99 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 97 m² en ligt op een perceel van 921 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2024. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 694.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2024) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 4 april 2024 voor € 625.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 22 december 2023 voor € 802.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 15 januari 2023 voor € 705.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 29 oktober 2023 voor € 702.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-één-kap woningen of goed vergelijkbare hoekwoningen zijn die in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woning een woningwaarde onder de prijs per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beroepsgronden
De staat van onderhoud en het voorzieningenniveau
9.1
Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning. De keuken en badkamer zijn gedateerd en de riolering moet vervangen worden. Eiser stelt dat deze aspecten bij de taxateur bekend zijn, omdat op grond daarvan de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2024 is verlaagd.
9.2
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning. Uit de taxatiematrix blijkt dat de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau is gekwalificeerd als matig. Daarmee wordt volgens de heffingsambtenaar meer dan voldoende recht gedaan aan de door eiser beschreven tekortkomingen aan het onderhoud en het voorzieningenniveau van de woning. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat de riolering onder de staat van onderhoud valt en dat, mocht er al sprake zijn van een waardedrukkende factor, er nog voldoende ruimte zit tussen de m²-prijs van de woning van eiser en de m²-prijzen van de referentiewoningen.
9.3
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de door eiser aangedragen omstandigheden door de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau in de taxatiematrix als matig te kwalificeren. De gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen (€ 3.739,-) ligt aanzienlijk hoger dan de m²-prijs van de woning van eiser (€ 2.778,-). Eiser heeft daarnaast niet gemotiveerd onderbouwd – bijvoorbeeld aan de hand van foto’s – dat de waardering van het onderhouds- en voorzieningenniveau nog lager had moeten zijn. De rechtbank overweegt verder dat het systeem van de Wet WOZ met zich meebrengt dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Een vergelijking met een WOZ-waarde van een ander belastingjaar past niet in het systeem van de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel in aanwezigheid van
mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.