Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/5624
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juni 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] , gemeente [gemeente] (de woning) voor belastingjaar 2024 vastgesteld op € 1.158.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2023. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
11 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
11 juli 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 27 mei 2026. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1906 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een aangebouwde schuur/berging van 100 m² en een carport van 110 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 300 m² en ligt op een perceel van 2.580 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.158.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 30 april 2022 voor € 951.326,-;
- [adres 3] , verkocht op 28 februari 2021 voor € 1.325.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 19 juli 2021 voor € 1.428.888,-.
Beoordeling van het geschil
7. Eiser voert aan dat door de jarenlange strijd vanwege het strijdige gebruik op het naastgelegen perceel door het illegaal bewonen van de recreatiewoning, de illegaal gebouwde loods en de bedrijfsactiviteiten, de verhouding met de buurman ernstig gebrouilleerd is. Dit gaat ten koste van het woongenot en heeft volgens eiser ook invloed op de WOZ-waarde.
7.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat onenigheid met de buurman iets is wat subjectief is. Dat ziet niet op de waarde van de woning en hoeft ook niet gemeld te worden bij een eventuele verkoop. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De onenigheid met buren is in dit geval persoonsgebonden, dit ziet niet op een eventuele kopende partij. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
8. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De ligging van de woning is niet te vergelijken met de ligging van de referentiewoningen gezien de unieke omstandigheden op het naastgelegen perceel [adres 5] . De daarop gelegen recreatiewoning wordt sinds 2020 illegaal bewoond. Daarnaast is ook een illegale industriële loods gebouwd en vinden er bedrijfsactiviteiten plaats zoals de handel in grond, zand en containerverhuur. Ook worden delen van het terrein verhuurd aan bedrijven die tussen 5 en 7 uur in de ochtend en ook in de avonduren langsrijden. Alle voertuigen moeten langs zijn woning rijden om het naastgelegen perceel te bereiken. Er lopen al langere tijd juridische procedures om de illegale activiteiten te stoppen. Eiser ervaart veel overlast en een beperking in zijn woongenot. Eiser ervaart dit als structurele hinder. Volgens eiser heeft dit negatieve gevolgen voor de waarde van zijn woning. Hier is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden, zo stelt eiser.
8.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de referentiewoningen een vergelijkbare ligging hebben in dezelfde straat. Uit het bestemmingsplan blijkt dat de woning [adres 5] een recreatiewoning is. Het is mogelijk dat hier – in strijd met het bestemmingsplan – gewoond wordt, maar dit is volgens de heffingsambtenaar geen waardebepalende factor en heeft geen invloed op de WOZ-waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat het bedrijf een agrarisch gerelateerd bedrijf is. In de omgeving zijn meerdere agrarische bedrijven gevestigd. Dat is inherent aan de landelijke omgeving en daar hebben de referentiewoningen, die in dezelfde straat liggen ook mee te maken. Daardoor is de eventuele overlast in de verkoopcijfers verdisconteerd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ter zitting aangegeven dat er op de matrix een gedeelte is weggevallen, namelijk de ligging. De ligging staat volgens de heffingsambtenaar bij de woning op 2 (ondergemiddeld), wat resulteert in een correctie op de grondprijs van 20%. De ligging van de referentiewoningen staat op 3 (gemiddeld). Ook ligt de m²-prijs van de woning in lijn met de m²-prijzen van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar is dan ook van mening dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
8.2
De rechtbank overweegt als volgt. De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen zijn goed vergelijkbaar qua type, ligging en grootte. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Twee van de drie referentiewoningen zijn buiten het jaar rondom de waardepeildatum verkocht. De heffingsambtenaar heeft hier over toegelicht dat hij die referentiewoningen specifiek heeft gebruikt vanwege de vergelijkbare ligging. Gelet op de beroepsgronden kan de rechtbank de heffingsambtenaar hierin volgen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar ook volgen in zijn standpunt dat de mogelijk permanente bewoning van de recreatiewoning en de uitoefening van het bedrijf op het naastgelegen perceel [adres 5] niet maakt dat de waarde van de woning lager had moeten worden vastgesteld. Ten aanzien van de door de heffingsambtenaar genoemde correctie vanwege de ligging blijkt uit narekening van de in de matrix gehanteerde grondwaarde dat hier – in tegenstelling tot hetgeen de heffingsambtenaar op de zitting heeft aangegeven – geen correctie op is toegepast. Indien die correctie alsnog toegepast zou worden, waarbij de WOZ-waarde van € 1.158.000,- gehandhaafd zou blijven, ligt de m²-prijs van de woning echter nog steeds binnen de bandbreedte van de m²-prijzen van de referentiewoningen. Hiermee maakt de heffingsambtenaar dan ook aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 juni 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 juni 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.