ECLI:NL:RBMNE:2026:4380

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 25/6184

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juli 2026 in de zaak tussen

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] , eisers

(gemachtigde: mr. M.A.J. West),

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hilversum, het college

(gemachtigden: M.A.C. van Wijngaarden en mr. R.A. Oosterveer).

Als derde-partijen nemen aan de zaak deel:

Het Cuypersgenootschap,
De Nederlandse Tuinenstichtingen de
Erfgoedvereniging Heemschut.

De kern van de zaak

1. Eisers hebben in 2022 een villa gekocht. Na een jaar hebben zij een sloopmelding gedaan en een vergunning aangevraagd voor de bouw van een nieuwe woning. Naar aanleiding hiervan hebben anderen verzocht de villa met tuin als monument aan te wijzen. Het college heeft dit aanvankelijk geweigerd. In de beslissing op bezwaar is de villa met de tuin wel als monument aangewezen. Eisers willen dat de rechtbank dit besluit vernietigt omdat de gevolgen van de aanwijzing voor hen heel groot zijn. De rechtbank is van oordeel dat het besluit van het college wel gebreken kent, maar dat de aanwijzing van de villa met tuin als monument in stand kan blijven.

Achtergrond

De villa

2. Deze zaak gaat over de villa [naam] . Deze is gelegen aan de [adres] in [plaats] . De villa is in 1917 ontworpen door de architect [A] en gebouwd in de Gooise Landhuisstijl. De tuin is ontworpen door tuinarchitect [B] in de architectonische tuinstijl. De tuin sluit aan op het daarachter gelegen natuurgebied. Tot 2015 was de villa met tuin aangewezen als provinciaal monument.

3. In 2010 is de villa voor het laatst gerenoveerd. De vorige eigenaren woonden in de villa. Eisers wonen daar niet. Op dit moment staat de villa leeg.

De procedure

4. Eisers hebben de villa op 12 augustus 2022 gekocht. Op 19 juli 2023 hebben eisers bij het college de sloopmelding gedaan en een omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van een nieuwe woning.

5. Het Cuypersgenootschap heeft het college op 14 augustus 2023 gevraagd de villa met tuin aan te wijzen als gemeentelijk monument. Naar aanleiding van dit verzoek heeft het college op 14 augustus 2023 het voornemen tot aanwijzing bekendgemaakt. Ook de Hilversumse Historische Kring Albertus Perk en de Nederlandse Tuinenstichting hebben het college gevraagd de villa met tuin aan te wijzen als gemeentelijk monument. Eisers hebben meerdere keren gereageerd op het voornemen de villa en tuin aan te wijzen als monument.

6. De Commissie voor ruimtelijke Kwaliteit en Monumenten (hierna: [deskundige] ) is de adviseur van het college voor besluiten over monumenten.^[1]De [deskundige] heeft een voorlopig en definitief advies uitgebracht. De conclusie daarin is dat de villa en tuin monumentwaardig zijn. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (hierna: [deskundige] ) ondersteunt dit advies. Eisers hebben op dit advies gereageerd.

7. Op 2 september 2024 heeft het college het verzoek om aanwijzing van de villa met tuin als monument afgewezen. Dit is het primaire besluit. In dit besluit erkent het college wel de monumentale waarde van de villa met tuin, maar vindt het college dat eisers als eigenaren onevenredig in hun belangen worden geschaad door een aanwijzing als monument.

8. Tegen dit besluit is bezwaar gemaakt door Het Cuypersgenootschap, de Hilversumse Historische Kring Albertus Perk, de Nederlandse Tuinenstichting, de Erfgoedvereniging Heemschut en door verschillende omwonenden. Eisers hebben gereageerd op de ingediende bezwaren.

9. De Commissie Bezwaarschriften is de adviseur van het college voor het nemen van een beslissing op bezwaar. Deze commissie heeft het college geadviseerd meer onderzoek te doen. Het college heeft dit advies opgevolgd en door verschillende adviseurs onderzoek laten doen. Eisers hebben gereageerd op die onderzoeken en rapporten van door hen ingeschakelde adviseurs overgelegd.

10. Op 16 september 2025 heeft het college op de bezwaren beslist door het primaire besluit te herroepen en de villa met tuin alsnog aangewezen als gemeentelijk monument. Dit wordt het bestreden besluit genoemd.

11. Tegen het bestreden besluit hebben eisers beroep ingesteld. Het college heeft op 10 februari 2026 een verweerschrift ingediend. Eisers hebben 22 april 2026 en 11 mei 2026 schriftelijk gereageerd. Het college heeft nog op 6 mei 2026 schriftelijk gereageerd.

12. De zaak is op 18 mei 2026 op zitting behandeld. Daarbij waren eisers in persoon aanwezig, vergezeld door hun gemachtigde, mr. M.A.J. West. Daarnaast hadden zij naar de zitting meegenomen ing. [C] , taxateur bij [bedrijf 1] , [D] van [bedrijf 2] B.V. en [E] van [bedrijf 3] . Het college werd op de zitting vertegenwoordigd door zijn gemachtigden M.A.C. van Wijngaarden en mr. R.A. Oosterveer. Daarnaast waren voor het college ook aanwezig [F] van de afdeling cultureel erfgoed, [G] van de afdeling vergunningen en [H] van de afdeling ruimtelijke ontwikkeling. Namens het Cuypersgenootschap was [I] aanwezig, namens de Nederlandse Tuinenstichting [J] en [K] en namens Erfgoedvereniging Heemschut [L] en [M] .

Beoordeling

Inleiding

13. Eisers hebben verschillende gronden aangevoerd tegen het bestreden besluit. Het gaat daarbij zowel over het verloop van de procedure als over de inhoud van het besluit. De rechtbank zal deze verschillende gronden hierna bespreken.

De lange duur van de procedure

14. Eisers stellen dat de procedure te lang heeft geduurd. Tijdens de bezwaarprocedure hebben zij dit ook opgemerkt en beroep ingesteld tegen het uitblijven van de beslissing op bezwaar. De rechtbank heeft dat beroep op 27 juni 2024 gegrond verklaard en het college opgedragen uiterlijk op 1 augustus 2024 te beslissen, op straffe van een dwangsom. Het college heeft die termijn niet gehaald. De dwangsom is aan eisers betaald.

15. Op de zitting hebben eisers uitgelegd dat de klacht over de lange duur van de procedure een hartekreet is. Zij willen daarmee uitdrukken dat zij het wachten op duidelijkheid als belastend en frustrerend ervaren. De rechtbank heeft hier begrip voor. Tegelijk stelt de rechtbank vast dat die ervaring van eisers niet betekent dat het besluit zelf onzorgvuldig, onjuist of onrechtmatig is.

Het college heeft de reacties van eisers wel meegenomen in de herbeoordeling

16. Eisers stellen dat het bestreden besluit onzorgvuldig is voorbereid omdat de reacties die zij hebben gegeven niet zijn verwerkt in de verschillende rapporten en in het besluit.

17. De rechtbank is het hier niet mee eens. In het bestreden besluit en de bijbehorende stukken wordt namelijk wel degelijk gereageerd op de reacties van eisers. Voor de motivering van het besluit verwijst het college naar verschillende rapporten:

Het advies van de Commissie Bezwaarschriften. Eisers hebben schriftelijk en mondeling hun standpunt aan de commissie voorgelegd.
Het advies van de [deskundige] over de monumentwaardigheid van de villa en de tuin. Dit advies berust mede op een advies van de [deskundige] . Daar hebben eisers op gereageerd en die reactie is besproken in de nota van zienswijzen.
Het advies van de [deskundige] over de verduurzamingsmogelijkheden van de villa. Eisers hebben schriftelijk op dit advies gereageerd. Deze reactie is besproken in de nota van zienswijzen.
Het advies van [deskundige] getiteld ‘Onderzoek Villa [naam] ’. Eisers hebben schriftelijk op dit advies gereageerd. Deze reactie is besproken in de nota van zienswijzen.
Het taxatierapport van [deskundige] (hierna: [deskundige] ). Eisers hebben schriftelijk op dit advies gereageerd. Deze reactie is besproken in de nota van zienswijzen.

De rechtbank stelt vast dat de reacties van eisers op de verschillende rapporten door het college zijn betrokken in de besluitvorming. Dat reacties van eisers niet zijn overgenomen in de rapporten en in het besluit, betekent niet dat het besluit onzorgvuldig is voorbereid.

De deskundigheid van de taxateur van [deskundige]

18. Eisers stellen dat het college met de inschakeling van [deskundige] een adviseur heeft ingeschakeld die onvoldoende deskundig is. Het college mag het besluit daarom niet baseren op de adviezen van deze adviseur.

19. Als uitgangspunt geldt dat het college moet vaststellen of een adviseur deskundig is, voordat de advisering aan het besluit ten grondslag wordt gelegd. In dit geval mocht het college concluderen dat de taxateur van [deskundige] inderdaad voldoende deskundig is. Eisers merken namelijk wel op dat de bij [deskundige] werkzame taxateur Register Taxateur is bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs en is ingeschreven in de Kamers Bedrijfsmatig Vastgoed, Groot Zakelijk Vastgoed en Landelijk en Agrarisch Vastgoed, maar verzuimen te vermelden dat de betreffende taxateur ook is ingeschreven in de Kamer Wonen. Dit staat vermeld in het rapport van [deskundige] . Daarnaast maken eisers niet duidelijk wat die inschrijvingen dan volgens hen betekenen voor de deskundigheid van deze taxateur. De rechtbank ziet verder ook geen aanknopingspunten om de adviseur van [deskundige] niet deskundig te achten. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

Geen toestemming voor onderzoeken in de villa

20. Eisers stellen dat het college de rapporten van de [deskundige] , van [deskundige] en van [deskundige] niet aan het besluit ten grondslag had mogen leggen omdat deze niet zorgvuldig tot stand zijn gekomen.

21. De rechtbank neemt als uitgangspunt dat het college niet aan de adviezen van de genoemde adviseurs is gebonden en dat het college verantwoordelijk blijft voor de heroverweging om tot een beslissing op bezwaar te komen. Maar het college mag wel op gegeven adviezen afgaan, nadat het is nagegaan of de adviezen op zorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten.^[2]In dit geval stellen eisers dat de adviezen van de [deskundige] , van [deskundige] en van [deskundige] niet op zorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen omdat geen onderzoek in de villa heeft plaatsgevonden.

22. Vast staat dat het college eisers om toestemming heeft gevraagd voor het doen van onderzoek in de villa. In antwoord hierop hebben eisers voorwaarden gesteld met betrekking tot de onderzoeksvraag, aanvullende vragen, het detailniveau en de besluitvorming die op het onderzoek dient te volgen. Op de zitting hebben eisers toegelicht dat zij alleen als vooraf afspraken zouden zijn gemaakt over deze onderwerpen, toestemming zouden geven voor het doen van onderzoek. Het college mocht onder deze omstandigheden concluderen dat geen toestemming werd gegeven voor het doen van onderzoek in de villa.

23. Eisers wijzen erop dat ten behoeve van het onderzoek door [deskundige] in de zomer van 2025 geen toestemming is gevraagd. Het college heeft op basis van de weigering van toestemming voor onderzoek door [deskundige] aangenomen dat de toestemming ook voor onderzoek door [deskundige] zou worden geweigerd. Volgens eisers ten onrechte, omdat zij voor een taxatie wel toestemming zouden hebben willen geven. Naar het oordeel van de rechtbank is dit standpunt ongeloofwaardig. In 2026 heeft het college namelijk voor een tweede taxatie door [deskundige] toestemming gevraagd en eisers hebben ook toen de toestemming geweigerd.

24. Vast staat ook dat in ieder van de adviezen is beschreven dat geen onderzoek in de villa heeft plaatsgevonden en wat de gevolgen daarvan voor het onderzoek en de advisering zijn geweest. Ondanks dat geen onderzoek in de villa heeft kunnen plaatsvinden, hebben de verschillende adviseurs zich in staat geacht wel te antwoorden op de voorgelegde onderzoeksvragen. Omdat de adviseurs deze uitleg in de adviezen hebben opgenomen, is geen sprake van onzorgvuldig onderzoek en mocht het college op de gegeven adviezen afgaan.

Het advies van [deskundige] is niet onvolledig

25. Ten aanzien van het advies van [deskundige] stellen eisers dat het college dit advies niet aan het besluit ten grondslag had mogen leggen, omdat het advies onvolledig is. In het advies staat namelijk dat voor de daadwerkelijke toepassing van de voorgestelde maatregelen in de villa nog nader onderzoek moet plaatsvinden. Daarnaast staat in het advies dat de kostenraming is gebaseerd op kengetallen en daarmee geen exacte gespecificeerde kostenraming is zoals een uitvoerder die zou opstellen.

26. De rechtbank is het hier niet mee eens. Het advies van [deskundige] is opgesteld ten behoeve van de afweging die het college moet maken. Het advies is niet opgesteld ten behoeve van de eigenaren van de villa voor het daadwerkelijk uitvoeren van de in het advies beschreven maatregelen. Naar zijn aard kent het advies daarom een meer globaal karakter, passend bij het karakter van de beoordeling door het college. Een eigenaar zal de voorgestelde maatregelen nog aan de hand van eigen voorkeuren verder kunnen uitwerken, met grote gevolgen voor de raming van de kosten. Maar die eigen voorkeuren zijn geen onderdeel van de afweging die het college moet maken.

27. De beroepsgrond van eisers slaagt daarom niet.

Geen vertrouwen gewekt dat geen sprake zal zijn van een monument

28. Eisers stellen dat de status als provinciaal monument in 2015 is opgeheven en zij er daarom op mochten vertrouwen dat geen sprake zou zijn van een aanwijzing als gemeentelijk monument. Dat naar aanleiding van een aanvraag van derden toch voorbescherming is opgelegd en, na de afwijzing van die aanvraag in het primaire besluit, in de beslissing op bezwaar besloten is tot aanwijzing als gemeentelijk monument, heeft het vertrouwen van eisers geschaad.

29. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake kan zijn geweest van een gerechtvaardigd vertrouwen dat de villa en tuin niet zouden worden aangewezen als gemeentelijk monument. Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel moet sprake zijn van een uitlating of gedraging die als toezegging kan kwalificeren en die aan het bestuursorgaan kan worden toegerekend.^[3]Dat het college de villa en tuin niet al eerder als gemeentelijk monument heeft aangewezen, is geen uitlating of gedraging die als toezegging kan kwalificeren. Het besluit van Gedeputeerde Staten van 12 mei 2015 om de villa en tuin uit het provinciale monumentenregister uit te schrijven, is geen uitlating of gedraging die aan het college kan worden toegerekend. En aan een primair besluit waartegen nog bezwaar kan worden gemaakt, kan geen vertrouwen worden ontleend dat de uitkomst na heroverweging in bezwaar niet anders zal zijn. Het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt daarom niet.

Hoe moet de rechtbank over de inhoud van het besluit oordelen?

30. Voor de inhoud van het besluit valt de beoordeling in twee vragen uiteen. De eerste vraag is of het college de villa en tuin als monumentwaardig mocht beoordelen. De tweede vraag is of het college in redelijk kon besluiten de villa en tuin als gemeentelijk monument aan te wijzen. Het college heeft beoordelingsruimte bij het bepalen van de monumentale waarde van een onroerende zaak – in dit geval de villa en de tuin. Bij het beantwoorden van de vraag of een als monumentwaardig beoordeelde onroerende zaak als beschermd gemeentelijk monument wordt aangewezen, heeft verweerder beleidsruimte. De bestuursrechter toetst niet of hij in het concrete geval tot hetzelfde besluit zou zijn gekomen, maar of het college in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.^[4]Hierna zal de rechtbank met dit kader de beroepsgronden van eisers beoordelen.

De villa is monumentwaardig

31. De regels voor het kunnen aanwijzen van een object als gemeentelijk monument staan in de Monumentenverordening Hilversum 2016.^[5]De eerste voorwaarde voor die aanwijzing is dat sprake is van een monument. Dat wil zeggen dat het object van algemeen belang is wegens zijn schoonheid, betekenis voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde. Anders gezegd: het moet monumentwaardig zijn. Op de zitting hebben eisers aangegeven dat zij het wel eens zijn met de conclusie dat de villa monumentwaardig is. De rechtbank neemt dit daarom als uitgangspunt.

De hele villa is monumentwaardig

32. Volgens eisers staan er in de rapporten over de villa verschillende feitelijke fouten. Eisers hebben op de zitting toegelicht dat zij niet stellen dat daarom de conclusie van de rapporten – namelijk dat de villa monumentwaardig is – onjuist is. Maar eisers vrezen dat onvoldoende duidelijk is welke onderdelen van de villa monumentwaardig zijn. Dat is van belang omdat voor het wijzigen of slopen van die onderdelen een omgevingsvergunning vereist kan zijn. Als concrete voorbeelden noemen eisers het niet originele rieten dak van de villa en de afwezigheid van spouwmuren.

33. Deze vrees van eisers is om meerdere redenen onterecht. Allereerst omdat in de redengevende omschrijving^[6]de hele villa als monumentwaardig is aangeduid. Het gaat dus niet om onderdelen die wel of niet monumentwaardig zijn. Voor iedere voorgenomen wijziging van onderdelen van de villa zal daarom toestemming moeten worden gevraagd. Daarbij zal dan worden beoordeeld wat de betekenis en waarde van het betreffende onderdeel is en wat de gevolgen van de voorgenomen wijziging zijn voor de monumentwaardigheid van de villa. Daarnaast geldt voor het dak van de villa dat in de redengevende omschrijving staat dat de daken oorspronkelijk waren uitgevoerd met rode Hollandse dakpannen. In de periode 2010-2012 zijn deze vervangen door rieten kappen. Dit feit is dus niet over het hoofd gezien. Verder geldt voor de spouwmuren dat eisers zelf met één boring hebben geconstateerd dat in het door hen onderzochte deel van het hoofdgebouw geen spouwmuur aanwezig is. Dit komt overeen met de bevindingen in de ‘Bouwhistorische opname met waardestelling’,^[7]dat een belangrijke bron is voor de redengevende omschrijving. In dat rapport staat namelijk beschreven hoe de gevels zijn gemetseld. Alleen bij de zijvleugels – dus niet het hoofdgebouw – staat dat deze met een spouw zijn uitgevoerd. Dit komt overeen met de feiten zoals die door eisers zelf zijn geconstateerd.

De tuin is monumentwaardig

34. Eisers stellen dat de tuin niet monumentwaardig is, omdat de tuin op meerdere onderdelen is gewijzigd ten opzichte van het originele ontwerp. Zo zijn er een zwembad en hockeyveld in de tuin aangelegd, is een stuk grond aan de tuin toegevoegd en zijn er ook delen afgegaan ten behoeve van tuinen van naastgelegen woningen.

35. De rechtbank is van oordeel dat het college de tuin wel monumentwaardig mag achten. In de redengevende omschrijving staat dat de kwaliteit en waarde van de tuin tot uitdrukking komen in, kort samengevat, de verwerking van het niveauverschil, het samenspel van open en besloten ruimten, de verwerking van de naam van het huis door het honingraatmotief in de plattegrond en de aansluiting op de heide. Over de betekenis van de wijzigingen ten opzicht van het originele ontwerp staat in de redengevende omschrijving het volgende:
“De tuin is gaaf en herkenbaar doordat de oorspronkelijke tuinaanleg nog grotendeels aanwezig is, bestaande uit een terrassentuin in Architectonische tuinstijl.Het daarop aansluitende, lager gelegen landschappelijke deel, bestaande uit bos- en heidegedeelten, is niet gaaf meer maar nog wel herkenbaar. Ondanks de verschillende wijzigingen die sinds 1980 hebben plaatsgevonden waardoor de tuin enerzijds verlengd en anderzijds versmald is, hebben deze aanpassingen geen directe invloed op het belangrijkste aspect van de landschappelijke aanleg van [B] , het brede zicht tussen de bos- en heesterpartijen door op de heide is niet verdwenen.”Op de zitting is in aanvulling hierop nog benadrukt dat het bijzonder is dat een origineel tuinontwerp na ruim 100 jaar nog steeds in stand is, en dat de relatief ondergeschikte wijzigingen inherent zijn aan het tijdverloop. De situatie zoals die op dit moment is, is in de redengevende omschrijving en de daaraan ten grondslag liggende adviezen onder ogen gezien en betrokken in de overweging, met als conclusie dat ook de tuin monumentwaardig is. In de advisering zijn zo dus de door eisers genoemde wijzigingen betrokken. Het college mocht deze advisering aan het besluit ten grondslag leggen.

Het gaat om de aanwijzing als gemeentelijk monument

36. Op de zitting hebben eisers nog gesteld dat als in het bestreden besluit staat dat het gaat om een object met nationaal belang, het niet moet worden aangewezen als gemeentelijk monument.

37. Het college heeft op de zitting toegelicht dat de ruimtelijke samenhang tussen de villa en de bijzondere tuinaanleg, in het bijzonder de terrassen, van de villa en de tuin een monumentwaardig ensemble van nationaal belang maakt en dit daarom zo ook in het bestreden besluit is benoemd. Verder heeft het college verteld dat de [deskundige] onderzoekt of de villa en tuin ook als Rijksmonument moeten worden aangewezen, maar daarvoor de uitkomst van deze procedure afwacht.

38. De rechtbank neemt als uitgangspunt dat het niet aan het college is om iets als nationaal monument aan te wijzen. Wel kan het college besluiten een object als gemeentelijk monument aan te wijzen. De vraag of ook sprake is van een nationaal belang, ligt in deze procedure niet ter beoordeling voor. Zoals besproken heeft het college naar het oordeel van de rechtbank kunnen en mogen concluderen dat de villa en tuin monumentwaardig zijn en daardoor in aanmerking komen voor aanwijzing als gemeentelijk monument.

De gevolgen van de aanwijzing als monument

39. Eisers stellen dat de aanwijzing van de villa en tuin als monument onevenredige gevolgen voor hen heeft, omdat zij dan niet meer tot sloop en nieuwbouw kunnen overgaan en omdat het bewonen van de villa veel extra kosten met zich brengt. Ook is de villa door de aanwijzing als monument in waarde gedaald. Het college had daarom, ook als de villa en tuin wel monumentwaardig zijn, van aanwijzing af moeten zien.

40. De rechtbank bespreekt hierna deze verschillende argumenten die eisers hebben aangevoerd:

De gevolgen voor het sloop- en nieuwbouwplan van eisers;

De mogelijkheid van zinvol hergebruik van de villa en tuin;

De gevolgen voor de waarde van de villa en tuin.

Ad a: de gevolgen voor het sloop- en nieuwbouwplan van eisers

41. Eisers hebben op de zitting toegelicht dat zij na de aankoop een jaar onderzoek hebben gedaan naar de mogelijkheden om de villa te gaan bewonen, of deze te slopen en een nieuwe woning daarvoor in de plaats te bouwen. Uiteindelijk hebben zij de keuze voor sloop en nieuwbouw gemaakt en daarvoor een sloopmelding gedaan en een omgevingsvergunning aangevraagd. Zij vrezen dat dit met de aanwijzing als monument niet meer mogelijk zal zijn.

42. De rechtbank stelt voorop dat de sloopmelding en de aangevraagde omgevingsvergunning niet het onderwerp zijn in deze procedure. De rechtbank kan de reactie van het college daarop dus niet beoordelen. Verder is belangrijk vast te stellen dat de aanwijzing als monument niet uitsluit dat de villa wordt gesloopt en nieuwbouw kan plaatsvinden. Wel betekent de status als gemeentelijk monument dat hiervoor niet meer kan worden volstaan met een sloopmelding, maar dat een vergunning moet worden aangevraagd.^[8]

43. Hiermee is de beoordeling van de gevolgen van de aanwijzing als monument voor de plannen van eisers niet volledig vooruitgeschoven naar de beoordeling van de aangevraagde of nog aan te vragen vergunningen voor sloop en nieuwbouw. Ook bij de beoordeling van de aanwijzing als monument spelen deze gevolgen, als onderdeel van de belangenafweging, een rol.^[9]Daarover gaat ook het tweede argument van eisers, dat de rechtbank hierna bespreekt.

Ad b: mogelijkheden voor een zinvol hergebruik

44. Het college heeft op basis van de uitgevoerde onderzoeken overwogen dat zinvol hergebruik van de villa en tuin mogelijk is, omdat de kosten die daarvoor moeten worden gemaakt beduidend minder zijn dan de kosten van de door eisers voorgenomen sloop en nieuwbouw. Eisers zijn het hier niet mee eens en stellen ten eerste dat de inschatting van de kosten onjuist is en ten tweede dat een onjuiste vergelijking is gemaakt. De rechtbank bespreekt hierna deze twee argumenten.

45. Voor de beoordeling neemt de rechtbank het volgende uitgangspunt. Omdat eisers stellen dat de monumentenstatus negatieve gevolgen voor hen heeft, is het aan het college om op de belangen van eisers in te gaan en aannemelijk te maken dat er alternatieve mogelijkheden zijn voor een zinvol hergebruik van de villa en tuin waardoor het belang van het behoud daarvan prevaleert boven het belang van eisers om de aanwijzing achterwege te laten. In deze afweging worden de kosten om te komen tot een zinvol hergebruik afgezet tegen het alternatief. Verschillende alternatieven om tegen af te zetten zijn denkbaar:

- Marktwaarde
In deze vergelijking wordt de marktwaarde in belangrijke mate bepaald door de staat van onderhoud. Dit betekent dat monumentwaardige panden met een slechte staat van onderhoud meestal niet kunnen worden aangewezen als monument. In de rechtspraak is daarom aangenomen dat dit geen juist alternatief is om mee te vergelijken.^[10]

Kosten van nieuwbouw
Kosten van herbouw

46. De rechtbank bespreekt eerst de begroting van de kosten voor zinvol hergebruik. Daarna gaat de rechtbank in op de vraag met welk alternatief deze moeten worden vergeleken.

De investering voor zinvol hergebruik

47. Aan de beoordeling van de mogelijkheden voor een zinvol hergebruik van de villa en tuin heeft het college verschillende adviezen ten grondslag gelegd. Het gaat allereerst om een advies van de [deskundige] over de verduurzamingsmogelijkheden van de villa. De conclusie van dit advies luidt dat de villa als monument met verschillende maatregelen goed te verduurzamen is zonder de historische waarden onevenredig aan te tasten. Daarnaast heeft [deskundige] geadviseerd over de concrete uitvoering van de maatregelen en de kosten daarvan geraamd op € 542.013,-. Het college heeft in de beslissing op bezwaar overwogen dat de aanwijzing van de villa als monument niet onevenredig is, omdat deze kosten aanzienlijk lager zijn dan € 2,2 miljoen kostende nieuwbouw die door eisers was gepland.

48. Eisers stellen dat deze inschatting van de kosten onjuist is, allereerst omdat van te lage bedragen is uitgegaan, en daarnaast ook omdat te weinig maatregelen zijn geadviseerd. Ter onderbouwing van hun standpunt hebben eisers verschillende rapporten overgelegd. Drie adviseurs – [bedrijf 4] , [bedrijf 2] en [bedrijf 3] – gaan in op de door [deskundige] beschreven maatregelen en de bijbehorende kostenraming. Daarbij worden twee varianten besproken: één waarin de kosten worden geraamd van de door [deskundige] beschreven maatregelen, en één waarin ook aanvullende maatregelen, waarmee het door eisers gewenste niveau wordt bereikt, zijn doorgerekend. De uitkomsten hiervan liggen op 2 tot 6 maal het door [deskundige] begrootte bedrag. Daarnaast hebben eisers een taxatierapport van [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) overgelegd. Daarin is, op basis van deze kostenramingen, de investering die nodig is om tot zinvol hergebruik op door eisers gewenst niveau te komen, afgezet tegen de investering die nodig is voor de door eisers gewenste sloop en nieuwbouw. [bedrijf 1] stelt het scenario van behoud op € 7,2 miljoen – aankoop voor € 4 miljoen plus een investering van € 3,2 miljoen – en het scenario van sloop en nieuwbouw op € 6,2 miljoen – aankoop voor € 4 miljoen plus nieuwbouwkosten van € 2,2 miljoen.

49. Met de overgelegde rapporten laten eisers zien dat een verschil bestaat tussen een kostenraming op basis van kengetallen en een gespecificeerde kostenraming zoals die door een uitvoerende partij zou worden opgesteld. Dat hiertussen verschillen kunnen bestaan, is ook in het rapport van [deskundige] benoemd. Uit deze verschillen kan niet worden geconcludeerd dat de kengetallen waar [deskundige] van is uitgegaan, onjuist zijn. [deskundige] is uitgegaan van de kostenkengetallen van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland en heeft daarmee gekozen voor een betrouwbare en objectieve bron voor de inschatting van de te verwachten kosten van de verschillende duurzaamheidsmaatregelen. De adviseurs van eisers zijn daarentegen uitgegaan van de wensen van eisers. Daarnaast hebben de adviseurs van eisers ook posten opgenomen die onderdeel zijn van de investeringen die worden gedaan om een woning aan de persoonlijke wensen en stijl aan te passen – wat bij een verhuizing niet ongebruikelijk is – maar wat geen noodzakelijke kosten zijn om tot een zinvol gebruik te komen. Een sprekend voorbeeld hiervan zijn de stelposten voor een keuken van € 100.000,- en voor meubelmaatwerk van € 225.000,-. Hetzelfde geldt voor de aanvullende maatregelen om tot het door eisers gewenste hogere duurzaamheidsniveau te komen. Dergelijke persoonlijke keuzes kunnen door een eigenaar worden gemaakt, maar zijn geen onderdeel van de afweging die het college moet maken voor de beantwoording van de vraag of zinvol hergebruik mogelijk is. De rechtbank is daarom van oordeel dat niet is gebleken dat het college niet mocht afgaan op het advies van [deskundige] .

Het beroep tegen de vergelijking met de nieuw te bouwen woning slaagt

50. De tweede vraag die moet worden beantwoord is waarmee de kosten moeten worden vergeleken. Eisers stellen dat het college ten onrechte heeft gekozen voor een vergelijking met de kosten van de door eisers gewenste nieuwbouw, en had moeten kiezen voor een vergelijking met de herbouwwaarde van de villa. De rechtbank geeft eisers daarin gelijk. Het college heeft op de zitting toegelicht dat is uitgegaan van de nieuwbouwwaarde omdat het pand min of meer vergelijkbaar is wat betreft oppervlakte. De woning die eisers willen bouwen is echter beduidend groter dan de bestaande villa. De bestaande villa heeft een bruto inhoud van 2.103 m3, de nieuw te bouwen woning inclusief kelder heeft een bruto inhoud van 2.600 m3. Ook het duurzaamheidsniveau is heel anders. De bestaande villa heeft nu energielabel G, wat met de duurzaamheidsinvesteringen wel hoger zal moeten worden, terwijl voor de nieuw te bouwen woning energielabel A++++ is beoogd.

51. Door ten behoeve van de belangenafweging de investering af te zetten tegen de kosten van de beoogde nieuwbouw, heeft het college niet de juiste vergelijking gemaakt. Daarom slaagt het beroep.

Vaststelling van de herbouwwaarde

52. In het beroepschrift hebben eisers zelf een berekening voor de herbouwwaarde gegeven. Zij vermenigvuldigen daarvoor het volume van de bestaande villa – 2.103 m3 – met de bouwkosten per m3 die worden gehanteerd voor de berekening van bouwleges. De uitkomst van die berekening is € 1.460.266,-. Het college heeft terecht opgemerkt dat de schatting van de bouwkosten voor de vaststelling van de leges voor de omgevingsvergunning voor de nieuw te bouwen woning niet de juiste basis is voor de vaststelling van de kosten van herbouw van de bestaande woning.

53. Voor de zitting heeft het college een taxatierapport van [deskundige] overgelegd. Hierin is de herbouwwaarde gewaardeerd op € 3.090.000,-. Eisers hebben hier geen andere taxatie tegenover gesteld. Wel stellen zij zelf dat deze taxatie onjuist is, omdat deze afwijkt van een eigen berekening op basis van de prijs per m3 die voor de berekening van leges wordt gehanteerd en ook afwijkt van de herbouwwaardemeter van het Verbond van Verzekeraars. Dit betoog slaagt niet. De methodes waar eisers naar verwijzen zijn immers niet bedoeld voor de berekening van de herbouwwaarde of zijn slechts bedoeld voor het schatten van de herbouwwaarde van een standaardtype woning. Niet ter discussie staat dat de villa geen standaardtype woning is. Naar het oordeel van de rechtbank biedt het taxatierapport van [deskundige] voldoende houvast voor de inschatting van de herbouwwaarde van de villa.

De investering afgezet tegen de herbouwwaarde

54. Hiervoor heeft de rechtbank geoordeeld dat het college voor de investering voor zinvol hergebruik mocht uitgaan van de raming van [deskundige] van € 542.013,-. Deze investering moet worden afgezet tegen de herbouwwaarde van de villa, dat wil zeggen de getaxeerde € 3.090.000,-. Op de zitting heeft het college uiteengezet dat in deze vergelijking het belang van het behoud van de monumentwaardige villa prevaleert boven het belang van eisers. De rechtbank vindt dat het college in redelijkheid tot die conclusie heeft kunnen komen.

Ad c: de gevolgen voor de waarde van de villa en tuin

55. Eisers stellen dat door de aanwijzing als gemeentelijk monument de villa in waarde is gedaald en dat het college vanwege deze waardedaling van aanwijzing af had moeten zien. Het college is het hier niet mee eens. Volgens het college is geen sprake van een waardedaling.

56. Voor de beoordeling neemt de rechtbank het volgende als toetsingskader. De enkele aanwijzing van de villa als gemeentelijk monument brengt niet zonder meer met zich dat de villa in waarde daalt. En ook niet iedere eventuele waardedaling leidt tot de conclusie dat van het aanwijzen als monument moet worden afgezien. Maar als blijkt dat de waardedaling zo groot is dat het belang van de eigenaren onevenredig wordt geschaad, moet dit wel door het college in de belangenafweging worden betrokken.^[11]

57. Het college gaat ervan uit dat geen sprake is van een waardedaling en baseert zich daarbij op een taxatierapport van [deskundige] . In dit rapport wordt de waarde van de villa met tuin getaxeerd op € 4,4 miljoen. Omdat dit bijna € 300.000,- meer is dan de koopprijs die eisers in 2022 hebben betaald, concludeert het college dat geen sprake is van een waardedaling.

58. Eisers zijn het hier niet mee eens en stellen dat wel sprake is van een waardedaling. Daarvoor verwijzen eisers naar een rapport van [bedrijf 1] . In dat rapport is de villa met tuin gewaardeerd op € 4 miljoen. Vervolgens zijn twee scenario’s tegen elkaar afgezet: het scenario van nieuwbouw met als kosten € 2,2 miljoen en het scenario van verduurzaming van de villa met als kosten € 3,2 miljoen. Ervan uitgaande dat na de aanwijzing als monument van nieuwbouw geen sprake meer kan zijn, concludeert [bedrijf 1] dat de verduurzaming het enige resterende scenario is en daarom dat de aanwijzing als monument tot een waardedaling van € 1 miljoen leidt.

59. Eisers verwijzen verder ook nog naar een taxatierapport van [deskundige] , waarin de villa en tuin zijn gewaardeerd op € 2,75 miljoen. In dit rapport wordt geen relatie gelegd met de status als gemeentelijk monument. Waardedrukkende factoren zijn met name achterstallig onderhoud aan het pand en defecte installaties.

60. Naar het oordeel van de rechtbank zaaien de rapporten van [bedrijf 1] en [deskundige] niet zodanig twijfel over het rapport van [deskundige] , dat het college niet van dat rapport uit had mogen gaan. Voor het rapport van [bedrijf 1] geldt dat de waardedaling wordt afgeleid uit de beoordeling of zinvol gebruik mogelijk is en of die investering van de eigenaren kan worden gevergd. Dat is een andere beoordeling dan de beantwoording van de vraag of de aanwijzing als monument tot een waardedaling leidt. Het rapport van [bedrijf 1] weerlegt daarom niet de taxatie van [deskundige] . Voor het rapport van [deskundige] geldt dat dit niet laat zien hoe de aanwijzing als monument een negatief financieel effect voor de eigenaren oplevert. Het onderhoud en de noodzaak defecte installaties te repareren zijn geen gevolgen van de aanwijzing als monument. Het college mocht van het rapport van [deskundige] uitgaan. Van een waardedaling die het college in de belangenafweging had moeten betrekken, is niet gebleken.

Geen andere kosten en schade die aan aanwijzing in de weg staan

61. Eisers hebben ook gewezen op de kosten die zij moeten maken voor de financiering van de villa en tuin. Zij hebben deze sinds de aankoop in 2022 onbewoond gelaten, maar moeten daarvan wel de kosten dragen. Daarbij wijzen zij erop dat de kosten van regulier onderhoud en gebruik ook bijzonder hoog zijn.

62. Deze kosten zijn geen negatieve gevolgen die het college in de belangenafweging voor het besluit tot aanwijzing als monument had moeten betrekken. De financieringskosten zijn immers een gevolg van de keuze van eisers om tot aankoop over te gaan. De kosten van onderhoud en gebruik van de villa en tuin moeten ongeacht de monumentale status worden gemaakt. Bovendien hebben eisers zelf op de zitting verklaard dat zij in het jaar na aankoop onderzocht hebben of zij de villa wilden behouden of deze wilden vervangen door een nieuwe woning. Pas na een klein jaar hebben zij de vergunning voor de nieuwbouw aangevraagd. Het gaat hier om een eigen keuze van eisers.

Geen toepassing van égalitébeginsel

63. Op de zitting hebben eisers nog een beroep gedaan op het égalitébeginsel. De rechtbank begrijpt het betoog van eisers aldus dat zij stellen dat zij door de aanwijzing als monument worden getroffen door een bijzondere en abnormale last. Vanwege de schade die eisers lijden, had het college niet tot aanwijzing als monument mogen overgaan.

64. Dit betoog slaagt niet. Voor de vraag hoe de nadelen voor eisers in de beoordeling moeten worden betrokken, verwijst de rechtbank naar de voorgaande overwegingen. Daarnaast is er geen aanleiding voor de toepassing van het égalitébeginsel. Dat beginsel is de grondslag voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding. Maar in deze zaak gaat het niet om een dergelijk verzoek, maar om de aanwijzing zelf.

Conclusie en gevolgen

65. Het beroep is gegrond omdat het bestreden besluit in strijd is met motiveringsbeginsel, want het college heeft de kosten voor zinvol hergebruik vergeleken met de begrootte kosten voor de beoogde nieuwbouw in plaats van met de herbouwwaarde. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit. Maar de rechtbank laat met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder a, van de Algemene wet bestuursrecht de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand. Dit omdat college kort voor de zitting, namelijk op 6 mei 2026, een nieuw rapport heeft ingebracht waarin de kosten voor zinvol hergebruik zijn afgezet tegen de herbouwwaarde van het bestaande pand.

66. Omdat het beroep gegrond is moet het college het griffierecht aan eisers vergoeden en krijgen eisers ook een vergoeding van hun proceskosten. Het college moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934,-. De gemachtigde heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt voor rechtsbijstand in totaal € 1.868,-.

67. Eisers hebben de rechtbank verzocht het college te veroordelen in de kosten die zij hebben moeten maken voor het inschakelen van [bedrijf 1] en [deskundige] . De kosten van [bedrijf 1] , €10.011,68, zijn gemaakt in 2024 en bestaan uit werkzaamheden van in totaal 47,75 uur voor het opstellen van verschillende rapportages. De kosten van [deskundige] , € 1.512,50, zijn gemaakt in 2025 en bestaan uit werkzaamheden voor het opstellen van een taxatierapport, zonder dat het aantal uren is gespecificeerd.

68. Volgens vaste rechtspraak komen de kosten van een deskundige op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking als het inroepen van die deskundige redelijk was en ook de deskundigenkosten zelf redelijk zijn. Hieruit vloeit voort dat niet is vereist dat een deskundigenrapport over een voor de uitkomst van het geschil mogelijk relevante vraag uiteindelijk heeft bijgedragen aan de rechterlijke beslissing.

69. De rechtbank stelt vast dat het laten opstellen en in de procedure brengen van de rapporten van [bedrijf 1] en [deskundige] niet onredelijk is. Voor het opstellen van het eerste taxatierapport heeft [bedrijf 1] 36,5 uur in rekening gebracht, voor het tweede rapport 6,75 uur en voor het derde rapport 4,5 uur. Dit aantal uren is naar het oordeel van de rechtbank onredelijk. Gezien de aard van de zaak en de omvang van de rapporten acht de rechtbank 10 uur voor het eerste rapport, 3 uur voor het tweede rapport en 3 uur voor het derde rapport redelijk. Bij de kosten van [deskundige] ontbreekt een opgave van het aantal uren. Het totaal aan kosten acht de rechtbank gezien de inhoud van het taxatierapport – standaardteksten, een algemene omschrijving van de villa en de verwijzing naar drie referentieobjecten – onredelijk. Een tijdsbesteding van 3 uur voor dit rapport is niet onredelijk, maar dat zou met de opgegeven kosten een uurtarief van meer dan € 400,- betekenen, wat wel onredelijk is.

70. Met betrekking tot het tarief overweegt de rechtbank dat de werkzaamheden niet van zodanige wetenschappelijke of bijzondere aard zijn dat daaraan het maximumtarief^[12]moet worden toegekend. Gelet op de inhoud van de taxatierapporten acht de rechtbank een vergoeding van de kosten tegen de helft het maximumtarief – dat is dus de helft van € 184,42 – redelijk. Voor werkzaamheden van [bedrijf 1] betekent dit een vergoeding van € 1.475,36 (16 uur maal € 92,21) te vermeerderen met 21% BTW en voor de werkzaamheden van [deskundige] € 276,63 (3 uur maal € 92,21), eveneens te vermeerderen met 21% BTW.

71. Het totaal aan te vergoeden proceskosten is daarmee:

Kosten rechtsbijstand

€

1.868,00

Kosten [bedrijf 1] (inclusief BTW)

€

1.785,19

Kosten [deskundige] (inclusief BTW)

€

334,73

Totaal:

€

3.987,92

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het besluit van 16 september 2025;

- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven;

- bepaalt dat het college het griffierecht van € 194,- aan eiser moet vergoeden;

- veroordeelt het college tot betaling van € 3.987,92 aan proceskosten aan eiser.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. de Snoo, rechter, in aanwezigheid van mr. J.M.T. Bouwman, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 17 juli 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Vernietiging besluit aanwijzing villa met tuin als gemeentelijk monument wegens motiveringsgebrek