Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/3858
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 februari 2026 in de zaak tussen
Stichting [eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: [gemachtigde] )
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: D.J. Koopmans)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 31 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 301.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft aan eiseres als eigenares van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 301.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft aan eiseres als eigenares van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 15 april 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 23 december 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de (hybride) zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1920 gebouwde benedenwoning met een gebruiksoppervlakte van 59 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 301.000,-. Eiseres bepleit een waarde van € 181.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 22 oktober 2021 voor € 390.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 11 mei 2021 voor € 399.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 februari 2022 voor € 370.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook benedenwoningen in [plaats] zijn, die in dezelfde buurt, de Vogelenwijk, liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau door voor de woning een aanzienlijk lagere woningwaarde per m² te hanteren dan de prijs per m² van de referentiewoningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Verstrekken van informatie door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase
9. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), omdat de heffingsambtenaar in de bezwaarfade niet de matrix, de grondstaffels, zes extra verkopen, het taxatieverslag van het voorgaande belastingjaar, informatie over de KOUDV-factoren en de trendcijfers heeft toegezonden. Eiseres stelt verder dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal daarom deze beroepsgrond buiten beschouwing laten.
iWOZ-kaarten-en bouwtekeningen
10. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 8:42 van Pro de Awb, omdat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de bouwtekeningen en de iWOZ-gegevens van de referentiewoningen niet heeft overgelegd. Eiseres kan de objectkenmerken van de referentiewoningen zonder deze stukken niet controleren.
10.1
De heffingsambtenaar stelt dat de iWOZ-kaarten en de bouwtekeningen van de referentiewoningen niet zonder meer tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de iWOZ-kaarten tijdens de beroepsprocedure zijn overgelegd en dat bouwtekeningen niet worden gebruikt voor de WOZ-waardebepaling van de woning. Daarnaast zijn er niet altijd bouwtekeningen van woningen beschikbaar.
10.2
De rechtbank overweegt als volgt en verwijst daarbij naar het arrest van het hof Den Haag van 24 april 2025. [1] Anders dan eiseres betoogt, behoren de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn in het geval de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van de bouwtekeningen om daaruit de kenmerken van de referentiewoningen af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van geschilpunten. Daarvoor ziet de rechtbank, gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting, echter geen aanknopingspunten. De beroepsgrond slaagt niet.
De verschillen met de referentiewoningen
11. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening gehouden met de afnemende meerwaarde. Op de zitting heeft gemachtigde nader toegelicht dat hij hierbij doelt op het verschil in gebruiksoppervlakte van de woning en dat van de referentiewoningen en dat daarvoor op basis van de wet van afnemend grensnut de wortelformule moet worden toegepast. Eiseres stelt verder dat de inhoud van de referentiewoningen onjuist is berekend.
11.1
De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting de werkwijze van de BghU toegelicht. Er wordt uitgegaan van verkoopcijfers die vervolgens worden gecorrigeerd door middel van de KOUDV-factoren. De waardering van de factoren is nader op de zitting toegelicht. Ook heeft de taxateur op de zitting toegelicht dat er in deze zaak geen aanleiding is om rekening te houden met de afnemende meerwaarde. De referentiewoningen hebben immers een zeer vergelijkbare woningoppervlakte. De rechtbank kan dit volgen. Daarbij betrekt de rechtbank dat de gebruiksoppervlakte van de woning en van de referentiewoningen niet zodanig van elkaar afwijken dat daarmee rekening had moeten worden gehouden bij de waardebepaling. Ook andere omstandigheden die aanleiding kunnen geven om bij de waardering met een afnemend grensnut rekening te houden zijn gesteld noch gebleken. [2] Ten aanzien van de opmerking van eiseres dat de inhoud van de referentiewoningen onjuist is berekend, merkt de rechtbank op dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde gerekend wordt met de gebruiksoppervlakte en niet met de inhoud. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiseres krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.