Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/3791
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: D.J. Koopmans)
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 31 maart 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 642.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 15 april 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld op de zitting van 23 december 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de (hybride) zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1932 gebouwde vrijstaande woning met een hobbyruimte van 15 m², een aanbouw van 14 m² en twee dakkapellen van 1 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 85 m² en ligt op een perceel van 405 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 642.000,-. Eiser bepleit een waarde van € 552.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum 1 januari 2022 zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 23 juli 2021 voor € 990.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 5 april 2022 voor € 877.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 17 mei 2021 voor € 647.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen in [plaats] zijn, die qua ligging goed te vergelijken zijn en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud door voor de woning een woningwaarde onder de prijzen per m² van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
Verstrekken van informatie door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase
9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), omdat de heffingsambtenaar in de bezwaarfade niet de matrix, de grondstaffels, het taxatieverslag van het huidige en voorgaande belastingjaar, informatie over de KOUDV-factoren en de trendcijfers heeft toegezonden. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser deze beroepsgrond ingetrokken. De rechtbank zal daarom deze beroepsgrond buiten beschouwing laten.
iWOZ-kaarten-en bouwtekeningen
10. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 8:42 van Pro de Awb, omdat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de bouwtekeningen en de iWOZ-gegevens van de referentiewoningen niet heeft overgelegd. Eiser kan de objectkenmerken van de referentiewoningen zonder deze stukken niet controleren.
10.1
De heffingsambtenaar stelt dat de iWOZ-kaarten en de bouwtekeningen van de referentiewoningen niet zonder meer tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de iWOZ-kaarten tijdens de beroepsprocedure zijn overgelegd en dat bouwtekeningen niet worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. Daarnaast zijn er niet altijd bouwtekeningen van de woningen beschikbaar.
10.2
De rechtbank overweegt als volgt en verwijst daarbij naar het arrest van het hof Den Haag van 24 april 2025. [1] Anders dan eiser betoogt, behoren de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb Pro. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn in het geval de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van de bouwtekeningen om daaruit de kenmerken van de referentiewoningen af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van geschilpunten. Daarvoor ziet de rechtbank, gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting, echter geen aanknopingspunten. De beroepsgrond slaagt niet.
De verschillen met de referentiewoningen
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Eiser heeft deze grond tijdens de zitting verder toegelicht. Het bouwjaar van de woning van eiser wijkt te veel af van de referentiewoningen. Daarnaast is het voorzieningenniveau en de bouwkundige kwaliteit van de referentiewoning [adres 4] te laag beoordeeld. Ook referentiewoning [adres 2] is volgens eiser bovengemiddeld. Eiser stelt verder dat de inhoud van de referentiewoningen onjuist is berekend.
10.1
De heffingsambtenaar heeft deze stellingen betwist. Wat betreft het bouwjaar heeft de heffingsambtenaar tijdens de zitting toegelicht dat zoveel mogelijk is aangesloten bij vrijstaande referentiewoningen die beschikbaar waren voor de vergelijking. De heffingsambtenaar stelt dat de bouwjaren voldoende dicht bij elkaar liggen. Met verschillen tussen de woning en de referentiewoningen wat betreft het voorzieningenniveau en de staat van onderhoud is daarnaast rekening gehouden. Het voorzieningenniveau van de referentiewoning aan de [adres 4] is in de prijs verdisconteerd. Over de bouwkundige kwaliteit heeft de heffingsambtenaar toegelicht dit ziet op de constructie van de woning en dat dit bij de [adres 4] gemiddeld is. Daarbij is het bouwjaar van de woning ook van belang. Er is kortom geen aanleiding om een ander dan gemiddeld bouwkundig niveau aan deze woning toe te kennen.
10.2
De rechtbank is – gelet op de te volgen uitleg van de heffingsambtenaar op de zitting – van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit komt onder meer tot uitdrukking in de KOUDV-factoren. Ten aanzien van de opmerking van eiser dat de inhoud van de referentiewoningen onjuist is berekend, merkt de rechtbank op dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde gerekend wordt met de gebruiksoppervlakte en niet met de inhoud. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiser krijgt ook geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. A.A. Mulder, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.