ECLI:NL:RBMNE:2026:829

• Datum uitspraak: 9 februari 2026
• Publicatiedatum: 9 maart 2026
• Zaaknummer: UTR 24/2666
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.W.A. Schimmel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ongegrond beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde woning in Utrecht

In deze bestuursrechtelijke zaak staat de vastgestelde WOZ-waarde van een woning in Utrecht centraal. De heffingsambtenaar had de waarde voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op €1.004.000,- met als waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres, eigenaar van de woning, ging tegen deze beschikking in bezwaar en beroep, stellende dat de waarde te hoog was vastgesteld.

De rechtbank heeft het beroep behandeld en beoordeeld of de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk had gemaakt. De heffingsambtenaar onderbouwde de waarde met een taxatiematrix en verwees naar een vergelijkbare referentiewoning die recent was verkocht. Eiseres trok een deel van haar beroepsgronden in en voerde aan dat onvoldoende rekening was gehouden met de staat van onderhoud en het duurzaamheidsniveau van de woning.

De rechtbank oordeelde dat de vergelijking met de referentiewoning voldoende was en dat de lagere staat van onderhoud van de woning van eiseres adequaat was verwerkt in de taxatiematrix. Eiseres had geen aanvullende bewijsstukken overgelegd om haar stellingen te onderbouwen. Daarom was er geen reden om aan de vastgestelde waarde te twijfelen. Het beroep werd ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van €1.004.000,- wordt ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 24/2666

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 9 februari 2026 in de zaak tussen

[eiseres] , uit ' [plaats] , eiseres

(gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] , de heffingsambtenaar

(gemachtigde: D. Koopmans).

Inleiding

1. In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in ‘ [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 1.004.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

2. Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
22 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

4. De zaak is behandeld op de zitting van 16 december 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. De rechtbank heeft het onderzoek aangehouden en eiseres in de gelegenheid gesteld om binnen één week haar standpunt nader te onderbouwen in een aanvullend beroepschrift. Eiseres heeft hier geen gebruik van gemaakt.

5. Partijen hebben geen gebruik gemaakt van hun recht om op een nadere zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft bepaald dat die zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten.

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

6. De woning is een in 1864 gebouwde vrijstaande semibungalow met een gebruiksoppervlakte van 125 m2. De woning ligt op een perceel van 5.495 m2.

Geschil

7. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.004.000,-.

Beoordelingskader

8. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

9. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

• [adres 2] in ‘ [plaats] , verkocht op 16 maart 2022 voor € 1.175.000,-;
• [adres 3] in [plaats] , verkocht op 19 mei 2021 voor € 1.600.000,-;
• [adres 4] in [plaats] , verkocht op 30 juni 2021 voor € 881.000,-.

Beoordeling van het geschil

Ingetrokken beroepsgronden

11. Op de zitting heeft eiseres haar beroepsgrond met betrekking tot het feit dat het perceel een agrarische bestemming heeft en er 6.960 m2 te veel grond is opgenomen in de waardering, ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

12. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat ’ [plaats] in de gemeente [gemeente] ligt. Het grootste deel van de woningen in de gemeente liggen in een Vinex wijk en er wordt er nog steeds gebouwd. Hierdoor is het lastig om vergelijkbare referentiewoningen te vinden met hetzelfde bouwjaar als de woning van eiseres. Partijen zijn het er daarom over eens dat referentiewoning [adres 2] het meest geschikt is om de waarde van de woning van eiseres mee te onderbouwen. Nu partijen vinden dat deze referentiewoning als enige referentiewoning dient te worden gehanteerd, zal de rechtbank referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] bij haar beoordeling of de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt buiten beschouwing laten.

12.1.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt aan de hand van de vergelijking met [adres 2] . De Wet WOZ verplicht de heffingsambtenaar niet om zijn waardevaststelling te doen steunen op (tenminste) drie referentiewoningen. Nu het volgens de heffingsambtenaar niet goed mogelijk is om in de buurt van de woning vergelijkbare verkopen uit dezelfde bouwperiode te vinden rondom de waardepeildatum, is de rechtbank van oordeel dat de vergelijking met [adres 2] in dit geval volstaat om de waarde te onderbouwen. De rechtbank acht deze referentiewoning goed bruikbaar, omdat deze referentiewoning – net als de woning – in ’ [plaats] is gelegen, in dezelfde bouwperiode is gebouwd en niet te ver van de waardepeildatum is verkocht.

12.2.

Wat betreft het standpunt van eiseres dat [adres 2] in 2018 is gerenoveerd en daardoor de staat van deze referentiewoning veel beter is dan haar woning, overweegt de rechtbank als volgt. Ter zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar erkend dat de staat van de woning van eiseres minder goed is dan [adres 2] . Hiervoor is echter voldoende ruimte in de taxatiematrix nu de m2-prijs van de woning van eiseres € 542,- lager is dan de m2-prijs van [adres 2] . De rechtbank kan het standpunt van de taxateur van de heffingsambtenaar volgen. Eiseres heeft dit standpunt ook niet gemotiveerd weersproken. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan de vastgestelde waarde. De beroepsgrond slaagt niet.

De staat van de woning

13. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen, de matige onderhoudstoestand en het ondergemiddelde duurzaamheidsniveau van de woning. De gemachtigde van eiseres verwijst in dit verband naar het taxatierapport dat is opgemaakt door Eerlijke WOZ. Hierin is aangegeven dat het onderhoud matig is en de badkamer tussen de 21 en 30 jaar oud is. Het schilderwerk buiten is ook verouderd. Dit is volgens de gemachtigde rechtstreeks overgenomen van eiseres en afgedrukt in het rapport. De heffingsambtenaar heeft er in dit verband op gewezen dat de voorzieningen en het onderhoudsniveau in de taxatiematrix op een ‘3’ zijn gekwalificeerd. Dit betekent dat de staat van de woning niet op peil is, maar op korte termijn ook geen verbeteringen noodzakelijk zijn. De heffingsambtenaar ziet geen reden om de KOUDV-factoren van de woning van eiseres lager te kwalificeren. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiseres heeft ook geen foto’s overgelegd ter onderbouwing van de stelling dat de staat van onderhoud en voorzieningen zodanig slecht zijn dat de KOUDV-factoren van haar woning lager moeten worden gewaardeerd. Dat had wel op de weg van eiseres gelegen. Bij gebreke daarvan heeft de rechtbank geen aanleiding om aan de waardering door de heffingsambtenaar te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

14. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 9 februari 2026.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.