Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11888746 \ UC EXPL 25-7399 VL/58599
Vonnis van 25 februari 2026
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. P.J.A. De Jong,
tegen
[gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: M.J.TH. Vrensen.
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft [gedaagde] gedagvaard voor de kantonrechter. [gedaagde] heeft op 22 oktober 2025 schriftelijk op de dagvaarding gereageerd. Vervolgens heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald, waaraan voorafgaand [eiser] aanvullende producties heeft overgelegd.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 23 januari 2026 plaatsgevonden. [eiser] was aanwezig, vergezeld door zijn vriendin, zijn zus en zijn vader. [eiser] werd bijgestaan door mr. De Jong. Aan de zijde van [gedaagde] was haar gemachtigde
mr. Vrensen aanwezig. Partijen hebben antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken. Tenslotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser] huurde per 1 juli 2024 de woning aan de [adres] in [plaats] van [gedaagde] voor € 963,00 inclusief per maand op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In de huurovereenkomst is bepaald dat [eiser] de huurovereenkomst niet voor 30 juni 2025 kan opzeggen. Op 28 maart 2025 heeft [eiser] de huurovereenkomst per 30 april 2025 opgezegd. [gedaagde] liet weten dat [eiser] de huurovereenkomst niet kon opzeggen vóór 1 juli 2025 vanwege de overeengekomen minimumduur van één jaar. Desalniettemin was [gedaagde] bereid om op zoek te gaan naar een nieuwe huurder, mits [eiser] een boete van € 950,00 zou betalen en met het voorbehoud dat als het [gedaagde] niet zou lukken om per 1 mei 2025 een nieuwe huurder te vinden, de huurovereenkomst met [eiser] alsnog tot 1 juli 2025 zou voortduren en [eiser] in plaats van de boete van € 950,00 de huur diende te betalen tot en met 30 juni 2025. Het is [gedaagde] niet gelukt om per 1 mei 2025 een nieuwe huurder te vinden. Zij heeft daarom € 1.000,00 aan waarborgsom en de € 950,00 aan onverschuldigd betaalde boete verrekend met de huur voor de maanden mei en juni 2025. [eiser] wil dat [gedaagde] hem zijn waarborgsom van € 1.000,00 en de € 950,00 terugbetaalt. De kantonrechter wijst deze vorderingen toe.
3.De beoordeling
Een minimumduur bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is nietig
3.1.
Volgens [eiser] is 3.3 van de algemene voorwaarden, waarin is bepaald dat opzegging van de huurovereenkomst door huurder of verhuurder tegen een eerdere datum dan de datum genoemd in artikel 1.4b van de huurovereenkomst uitgesloten is, nietig. Hij verwijst hiervoor naar artikel 7:271 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) waarin onder meer is bepaald dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door de huurder kan worden opgezegd met inachtneming van een termijn die geldt voor betaling van de huur: in dit geval één maand. Elke afspraak op basis waarvan de huurder een langere opzegtermijn heeft, is volgens de wet nietig. [eiser] is daarom van mening dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig per 30 april 2025 heeft opgezegd en hij niet verplicht was om de huur over de maanden mei en juni 2025 nog te betalen.
3.2.
In reactie op dit standpunt voert [gedaagde] aan dat de afspraak met betrekking tot de minimumduur niet de opzegbevoegdheid van [eiser] raakt, maar slechts bepaalt wanneer die opzegbevoegdheid voor het eerst kan worden uitgeoefend. Na het eerste jaar kan [eiser] gewoon opzeggen met een opzegtermijn van een maand. De overeengekomen minimumduur is een tijdelijke beperking van de opzegmogelijkheid en geen verlenging van de opzegtermijn. De overeengekomen minimumduur is daarom niet in strijd met dwingend recht en dus niet nietig, aldus [gedaagde] . Ook stelt [gedaagde] dat zij een groot belang heeft bij deze bepaling, omdat de verhuurders anders geconfronteerd worden met huurders die slechts korte tijd huren. Deze snelle wisselingen brengen hoge kosten met zich mee voor de verhuurders.
3.3.
Hoewel de kantonrechter oog heeft voor de belangen van [gedaagde] als verhuurder mag een bepaling in een huurovereenkomst en de op deze overeenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden, niet strijdig zijn met de wet. Artikel 7:271 lid 6 sub a BW Pro bepaalt dat de huurder een overeenkomst voor onbepaalde tijd kan opzeggen met een opzegtermijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, maar niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden. Aangezien [eiser] maandelijks de huur betaalde, gold voor hem dus een opzegtermijn van een maand. Lid 8 van ditzelfde artikel bepaalt dat elk beding waarbij in strijd met artikel 7:271 lid 6 sub a BW Pro voor de huurder een langere opzegtermijn wordt overeengekomen, nietig is. Dit artikel is van dwingend recht.
3.4.
Een minimumduur van een jaar betekent dat de huurder de huurovereenkomst gedurende een periode van 12 maanden niet kan opzeggen en is dus in strijd met artikel 7:271 lid 6 sub a BW Pro en daarmee nietig. [1] Zoals mr. [A] , docent burgerlijk (proces)recht, schrijft in zijn artikel [2] zou op 1 januari 2022 een nieuwe wet in werking treden [3] die het overeenkomen van een minimumduur bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd mogelijk zou maken. Dit wetsvoorstel is echter gewijzigd met een reparatiewetsvoorstel, [4] dat de mogelijkheid om een minimumduur op te nemen waarbinnen de huurder niet kan opzeggen, ongedaan maakt. Naar huidig recht is een overeengekomen minimumduur dus in strijd met dwingend recht en daarom nietig.
3.5.
Het voorgaande betekent dat [eiser] de huurovereenkomst op 28 maart 2025 rechtsgeldig heeft opgezegd per 30 april 2025. Hij is daarom geen huur en/of servicekosten over de maanden mei en juni 2025 verschuldigd. [gedaagde] had dus geen vordering op [eiser] en kon dus ook niets verrekenen met de waarborgsom en de onverschuldigd betaalde boete. [eiser] heeft niet betwist dat [gedaagde] € 24,00 aan hem heeft overgemaakt. Dit betekent dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van € 1.000,00 + € 950,00 - € 24,00 = € 1.926,00.
[gedaagde] moet wettelijke rente betalen
3.6.
[eiser] vordert de wettelijke rente over € 1.950,00 vanaf de datum van de dagvaarding tot het moment dat het volledige bedrag is betaald. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Aangezien een hoofdsom van € 1.926,00 zal worden toegewezen, zal over dit bedrag de wettelijke rente worden toegewezen.
[gedaagde] hoeft geen buitengerechtelijke incassokosten te betalen
3.7.
[eiser] vordert € 353,93 aan buitengerechtelijke incassokosten. Niet gesteld is dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De vordering is dan ook niet toewijsbaar.
[gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten
3.8.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
.De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- griffierecht
€
90,00
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
Totaal
€
632,50
3.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
3.10.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.926,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van 11 september 2025, tot de dag van volledige betaling,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 632,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.