Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2504
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 februari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 435.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 435.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar
van 22 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 434.000,-.
1.3.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar
heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
Het beroep is behandeld per zitting van 22 december 2025. Eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. De woning is een vrijstaande bungalow uit 1964 met een gebruiksoppervlakte van 120 m². De woning heeft een carport (14 m²), een aangebouwde garage (32 m²) en zonnepanelen.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de verlaagde waarde van € 434.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van € 378.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de gemeente [gemeente] , te weten:
- [adres 2] in [plaats] , verkocht op 12 april 2021 voor € 405.000,-;
- [adres 3] in [plaats] , verkocht op 28 oktober 2021 voor € 772.500,-;
- [adres 4] in [plaats] , verkocht op 22 oktober 2021 voor
€ 435.000,-.
€ 435.000,-.
Beoordeling van het geschil
7.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen vrijstaande woningen zijn binnen de gemeente [gemeente] , tussen 1950 en 1962 zijn gebouwd en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te blijven. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
De referentiewoningen [adres 4] en [adres 3]
8. Eiser voert aan dat de referentiewoningen in [plaats] en in [plaats] niet goed vergelijkbaar zijn met de woning, omdat de referentiewoningen minimaal tien kilometer bij de woning vandaan liggen. Uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar de woning in [plaats] niet meer gebruikt, , daarom bespreekt de rechtbank bij deze grond alleen nog de woning in [plaats] . Op zitting heeft eiser aangegeven niet zoveel problemen te hebben met deze woning, maar juist meer moeite te hebben met de referentiewoning [adres 3] . Volgens eiser trekt deze referentiewoning het gemiddelde omhoog en is de referentiewoning niet goed vergelijkbaar omdat [adres 3] groter is dan de woning.
9. De heffingsambtenaar wijst erop dat [adres 3] juist is gekozen omdat het gelegen is in dezelfde kern. [plaats] is klein en daarom is het liggingsaspect des te belangrijker. De referentiewoning is net als de woning vrijstaand en heeft een vergelijkbare gebruiksoppervlakte. Het verschil zit volgens de heffingsambtenaar voornamelijk in het grondoppervlakte, dat wordt apart berekend doormiddel van een grondstaffel die geldt voor alle woningen binnen de gemeente. Op die manier wordt er rekening gehouden met het verschil grondoppervlakte. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de referentiewoning is voldoende vergelijkbaar en de heffingsambtenaar heeft in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen. De rechtbank ziet gezien de toelichting van de heffingsambtenaar ook niet in dat de referentiewoning in [plaats] niet bruikbaar is wegens de afstand. De beroepsgrond slaagt niet.
Achterstallig onderhoud
10. Het is eiser niet duidelijk hoe de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning. Eiser ziet niet in hoe de onderhoudstoestand van de woning is vergeleken met de referentiewoningen.
11. In de onderbouwing van de waarde is gebruik gemaakt van woningen van gelijke staat. De heffingsambtenaar wijst erop dat in de taxatiematrix voor het objectkenmerk onderhoud een kwalificatie ‘2’ is toegekend. Daarnaast is rekening gehouden met een correctie van % van de waarde in het economische verkeer vanwege de staat van onderhoud van de woning. Daarnaast is een correctie van 10 % toegepast voor de kwaliteit van de woning. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen en voegt daaraan toe dat de heffingsambtenaar na de correcties uitkomt op een waarde in het economische verkeer van € 481.967,-, maar de WOZ-waarde aanzienlijk lager heeft vastgesteld op € 434.000,-. Daarmee heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Aanbouw en garage
12. Eiser voert aan dat de taxatie niet juist is uitgevoerd. Eiser voert aan dat het onlogisch is dat de objectkenmerkenfactor voor de aanbouw hoger is dan die van de woning, omdat het een aanbouw betreft die bovendien slecht bereikbaar is. Ook ontbreken er volgens eiser stukken waaruit blijkt hoe onderlinge verschillen tussen vergelijkingsobjecten zijn verwerkt. De carport is in slechte staat, maar er wordt toch een standaardfactor (3) gebruikt. Het punt met betrekking tot de betwisting van de aanwezigheid van de aanbouw trekt eiser in. De heffingsambtenaar heeft op de zitting uitgelegd dat voor de onderdelen garage en aanbouw een aparte maatstaf voor de KOUDV-factorengeldt. Het betreft dan een vergelijking met andere aanbouwen en/of garages, en geen vergelijking met woningen. Het kan daarom voorkomen dat een garage of aanbouw een hogere of lagere waardering krijgt dan de woning. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Ondoelmatige indeling
13. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ondoelmatige indeling, terwijl de heffingsambtenaar in voorgaande jaren eiser op dit punt wel tegemoet is gekomen. De heffingsambtenaar weerspreekt dat er sprake is van een ondoelmatige indeling en verwijst naar de bouwtekening op pagina 15 van het taxatierapport. Hij stelt dat het niet logisch is om de doelmatigheid van de woning op basis daarvan lager dan gemiddeld te waarderen. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verder toegelicht dat ondoelmatigheid vaker voorkwam toen er nog in m³ werd gemeten, maar dat dit tegenwoordig niet meer gangbaar is. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
De zonnepanelen
14. Eiser voert aan dat de leeftijd van zonnepanelen meetelt in de waardering. Volgens hem moet de waarde van zijn zonnepanelen nihil zijn, omdat ze volledig zijn afgeschreven uitgaande van een afschrijvingsperiode van 25 jaar. De heffingsambtenaar wijst erop dat zonnepanelen geen significante invloed op de WOZ-waarde hebben. Ook wijst hij op een eerdere uitspraak waarin hij toelicht dat zonnepanelen een nog relatief nieuw fenomeen zijn, waardoor de vraag hoe zonnepanelen gewaardeerd moeten worden in ontwikkeling blijft. [1] De heffingsambtenaar wijst er ook op dat in de genoemde uitspraak wordt geoordeeld dat de door eiser genoemde afschrijvingsperiode van 25 jaar niet is toegezegd door de heffingsambtenaar. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Ligging nabij een hondenuitlaatplaats
15. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt namelijk nabij een hondenuitlaatplaats. Eiser verwijst hierbij naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem van 8 april 2003. [2] De heffingsambtenaar wijst erop dat de ligging nabij een hondenuitlaatplaats mogelijk een invloed heeft op het woongenot, maar dat dit geen beïnvloedende factor bij de waardebepaling van de woning is. Mede omdat het een subjectieve ervaring is, die niet door iedereen enkel als negatief wordt ervaren. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet.
Uitspraak op bezwaar is onvoldoende en onduidelijk gemotiveerd
16. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar niet goed gemotiveerd is. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar alleen in algemene zin op de bezwaren ingaat en ziet in de uitspraak op bezwaar bijvoorbeeld niet terug welke van de vergelijkingsobjecten verruild is voor een andere.
17. Naar het oordeel van de rechtbank is de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd. In de uitspraak op bezwaar is de heffingsambtenaar namelijk concreet en voldoende ingegaan op de bezwaargronden van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
Informatieachterstand KOUDV-factoren
18. Eiser wijst erop dat hij de heffingsambtenaar in bezwaar heeft verzocht om de KOUDV-factoren te overleggen, maar die niet heeft ontvangen. Eiser moest daarom wel in beroep gaan. Pas in beroep heeft eiser het taxatierapport met daarin de KOUDV-factoren ontvangen.
19. Naar het oordeel van de rechtbank is in de bezwaarfase een informatieachterstand voor eiser ontstaan. Eiser heeft namelijk in zijn bezwaarschrift verzocht om de KOUDV-factoren van de woning en de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting aangegeven dat in het taxatieverslag wel KOUDV-factoren stonden van de eerdere referenties maar niet van de in de uitspraak op bezwaar nieuw gebruikte referentiewoningen. Omdat eiser in bezwaar geen gelegenheid heeft gekregen om kennis te nemen van deze KOUDVL-factoren, terwijl de heffingsambtenaar die wel had, is er in de bezwaarfase een informatieachterstand ontstaan bij eiser. De rechtbank is van oordeel dat er dus sprake is van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
20. Deze schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ hoeft echter niet te leiden tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep is de informatieachterstand hersteld door in de taxatiematrix KOUDV-factoren van de woning en de referentiewoningen te vermelden. Eiser heeft in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de KOUDV-factoren en deze kunnen betwisten. Nu niet gebleken is dat belanghebbende door het gebrek in zijn belangen is geschaad, passeert de rechtbank dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Wel ziet de rechtbank in de schending aanleiding om verweerder te veroordelen tot vergoeding van het door eiser betaalde griffierecht en de proceskosten van eiser voor de beroepsfase, omdat eiser beroep heeft moeten instellen om inzicht te krijgen in de KOUDVL-factoren.
Conclusie en gevolgen
21. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Omdat er sprake is van een gebrek in de bezwaarfase en artikel 6:22 van Pro de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar wel het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. Er zijn geen proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op 2 februari 2026
griffier
de rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.