Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 2490067 / VV EXPL 13-260
datum uitspraak: 26 november 2013
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
de stichting Stichting Ymere
te Amsterdam
eiseres
hierna te noemen Ymere
gemachtigde mr. M. Stokvis
tegen
[gedaagden]
te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen [gedaagden]
gemachtigde mr. F.A. Bijlenga
De procedure
Ymere heeft [gedaagden] gedagvaard op 4 november 2013. [gedaagden] heeft een schriftelijk antwoord ingezonden. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 november 2013. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
Ymere verhuurt sinds 16 april 2010 aan [gedaagden] de woonruimte aan de [adres] RD te [woonplaats] tegen een huurprijs van (destijds) € 502,61 bruto per maand.
Van de huurovereenkomst maken de Algemene Huurvoorwaarden deel uit. Hierin is onder meer bepaald als volgt:
Artikel 12
1.
De huurder zal de verhuurder op zijn verzoek in de gelegenheid stellen het gehuurde te inspecteren, te controleren en/of te onderzoeken, zulks met het oog op taxaties, technische en andere gebreken.
2.
De huurder zal alle dringende onderhouds- en reparatiewerkzaamheden aan het gehuurde alsook aan de tot het gehuurde behorende voorzieningen of van directe aangrenzende woningen gedogen (…).
3.
De huurder zal personen die door de verhuurder zijn belast met het afleggen van controlebezoeken of het uitvoeren van werkzaamheden – na legitimatie hunnerzijds – in het gehuurde toelaten.
(…)
Artikel 13
1.De huurder zal alle dringende werkzaamheden aan het gehuurde of aangrenzende woningen, alsook aan de centrale voorzieningen daarvan toestaan.
(…).
[gedaagden] werkt op oproepbasis als nachtverpleegkundige.
Op 13 september 2010 heeft [gedaagden] per emailbericht aan Ymere onder andere gemeld dat sprake was van wateroverlast vanuit haar badkamer en dat het water bij de onderburen naar binnen liep.
Op 16 september 2013 heeft Ymere van de bewoners van de woning gelegen aan de [adres] ZW te Haarlem, de melding gekregen dat sprake was van ernstige wateroverlast.
Op 27 september 2013 heeft Ymere per email aan [gedaagden] als volgt bericht:
“ (…) Een andere woning zal ik niet voor elkaar krijgen. Met betrekking tot de werkzaamheden kan ik u wel op de volgende zaken een toelichting geven.
-
De aannemer zal een voorziening treffen voor het gebruik maken van toilet en douche. (cabine’s)
De aannemer zal een voorziening treffen voor het gebruik maken van toilet en douche. (cabine’s)
-
Tevens zal er een voorziening getroffen worden voor het kunnen koken tijdens de werkzaamheden.
Tevens zal er een voorziening getroffen worden voor het kunnen koken tijdens de werkzaamheden.
-
Schade aan wanden, plafonds etc zullen netjes hersteld worden.
Schade aan wanden, plafonds etc zullen netjes hersteld worden.
-
Mocht er onverhoopt iets van vloerbedekking beschadigd worden, dan zal Ymere daar een passende oplossing voor zoeken. Indien u een claim bij ons neerlegt, zullen wij deze in behandeling nemen.
Mocht er onverhoopt iets van vloerbedekking beschadigd worden, dan zal Ymere daar een passende oplossing voor zoeken. Indien u een claim bij ons neerlegt, zullen wij deze in behandeling nemen.
-
Ymere zal zeer zeker rekening houden met het niet optimaal gebruik kunnen maken van de woning. Een tegemoetkoming in de huur zal zeker aangeboden worden. Dit zal pas achteraf bepaald worden omdat dit mede afhangt van de tijdsduur van de werkzaamheden.
Ymere zal zeer zeker rekening houden met het niet optimaal gebruik kunnen maken van de woning. Een tegemoetkoming in de huur zal zeker aangeboden worden. Dit zal pas achteraf bepaald worden omdat dit mede afhangt van de tijdsduur van de werkzaamheden.
-
De aannemer zal zich flexibel opstellen ten aanzien van de dagen dat er gewerkt wordt. Zij kunnen er al dan niet rekening mee houden wanneer u nachtdienst heeft, en wanneer niet. Eventueel bestaat er een mogelijkheid om in het weekend werkzaamheden te verrichten. Alles in goed overleg.(…) “
De aannemer zal zich flexibel opstellen ten aanzien van de dagen dat er gewerkt wordt. Zij kunnen er al dan niet rekening mee houden wanneer u nachtdienst heeft, en wanneer niet. Eventueel bestaat er een mogelijkheid om in het weekend werkzaamheden te verrichten. Alles in goed overleg.(…) “
Op 27 september 2013 heeft Ymere voorts per mail aan [gedaagden] bericht als volgt:
”(…) Ik heb nog even overleg gehad met de aannemer. Indien men alle werkzaamheden zoveel mogelijk tegelijk uitvoert, dan zal het in 6 a 7 dagen gereed kunnen zijn. Onder voorbehoud. (…)
Bij brieven van 2 en 4 oktober 2013 heeft Ymere [gedaagden] verzocht haar medewerking te verlenen aan het verrichten van noodzakelijke herstelwerkzaamheden in haar woning. In de brief van 4 oktober 2013 heeft Ymere [gedaagden] tevens een vergoeding van € 528,00 toegezegd als compensatie voor eventuele overlast.
Bij mailbericht van 4 oktober 2013 heeft [gedaagden] aan Ymere medegedeeld niet akkoord te gaan met de eisen en voorstellen aangaande haar woning.
Op 8 oktober 2013 heeft Ymere per mail nogmaals verzocht medewerking te verlenen aan het verrichten van de werkzaamheden in haar woning.
[gedaagden] heeft geen gehoor gegeven aan het verzoek tot medewerking.
De vordering
Ymere vordert bij wijze van voorlopige voorziening veroordeling:
1.
[gedaagden] te bevelen om dadelijk na betekening van het in deze te wijzen vonnis, haar medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de voor het verhelpen van de lekkage in de woning [adres] ZW te Haarlem noodzakelijke werkzaamheden, meer in het bijzonder door Ymere en/of de medewerkers van de met de uitvoering van die werkzaamheden belaste ondernemingen, alsmede de door hen en/of Ymere ingeschakelde hulppersonen, op eerste verzoek daartoe toegang te verlenen tot de door haar gehuurde woning en bijbehorende ruimten aan de [adres] RD te Haarlem zolang en zo vaak als dat nodig is om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren, en te gehengen en gedogen dat de werkzaamheden worden uitgevoerd;
2.
[gedaagden] te bevelen om dadelijk na betekening van het in deze te wijzen vonnis, op eerste verzoek van Ymere en/of de medewerkers van de met de uitvoering van die werkzaamheden belaste instanties/ondernemingen, alsmede de door hen en/of Ymere ingeschakelde hulppersonen, de ruimten die volgens de aanwijzingen van Ymere en/of de met de uitvoering van de werkzaamheden belaste personen voor de uitvoering toegankelijk moeten zijn, te ontruimen en ontruimd te houden zolang als de werkzaamheden dat vereisen, met machtiging van Ymere op grond van artikel 558 Rv om deze veroordeling zo nodig conform de bepalingen van Boek 2, titel 3, afdeling 6 Rv ten uitvoer te leggen;
3.
te bepalen dat [gedaagden] voor ieder keer dat zij in gebreke blijft aan een van de bovenstaande bevelen te voldoen, aan Ymere een dwangsom verbeurt van € 1.500,- per overtreding en € 1.000,- per dag of dagdeel dat de overtreding voortduurt;
4.
Ymere op grond van artikel 3:299 BW te machtigen om als [gedaagden] niet zelf aan bovenstaande bevelen voldoet, zelf datgene te bewerken waartoe nakoming zou hebben geleid en te gelasten dat [gedaagden] de kosten die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van deze machtiging op vertoon van de terzake aan Ymere gezonden facturen, aan Ymere dient te voldoen, met de bepaling dat als [gedaagden] deze kosten niet binnen 14 dagen na vertoon van de facturen heeft voldaan, zij daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn;
5.
[gedaagden] te veroordelen in de kosten van dit geding, de kosten van de gemachtigde van Ymere daaronder begrepen, met de bepaling dat als [gedaagden] de proceskosten niet binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis heeft voldaan, zij daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn;
6.
dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, ook ten aanzien van de proceskosten, met de bepaling dat het vonnis ten uitvoer zal kunnen worden gelegd op alle dagen en uren.
Ymere legt aan haar vordering ten grondslag dat zij een huurovereenkomst heeft gesloten met [gedaagden] ten aanzien van de woning gelegen aan de [adres] RD te Haarlem. Op 16 september 2013 heeft Ymere van de onderburen van [gedaagden] klachten ontvangen met betrekking tot wateroverlast. Gebleken is dat de klachten worden veroorzaakt door een lek in de waterafvoer van de woning van [gedaagden] . Ymere heeft [gedaagden] toegang verzocht tot haar woning voor nader onderzoek en de noodzakelijke herstelwerkzaamheden. [gedaagden] weigert deze toegang te verlenen. Op grond van het BW en de bij de huurovereenkomst behorende Algemene Huurvoorwaarden is [gedaagden] hiertoe echter verplicht.
Het verweer
[gedaagden] betwist de vordering en voert aan dat geen sprake is van spoedeisend belang omdat de klachten al veel langer bekend zijn bij Ymere, sinds 2010. Voorts voert zij aan dat het verlenen van toegang voor de herstelwerkzaamheden voor haar een veel te grote impact heeft op haar gezinsleven. Zij bewoont de woning met haar 2 zonen van 18 en 23 jaar oud en een huisdier. Zij kan nergens anders heen. Voorts moet zij vaak overdag slapen omdat zij in de nachtdienst werkt. De door Ymere aangeboden voorzieningen zijn voor haar onvoldoende om mee in te stemmen. Daarnaast is zij bang voor schade aan haar inboedel terwijl niet vast staat dat Ymere deze schade zal vergoeden.
De beoordeling
1.
Niet betwist is dat de situatie betreffende de wateroverlast, zoals door Ymere gesteld, op dit moment urgent is en ingrijpen dringend noodzakelijk is. Op grond hiervan is naar het oordeel van de kantonrechter aan het vereiste van spoedeisendheid voldaan.
2.
De gevorderde voorlopige voorzieningen zijn slechts toewijsbaar als aan de hand van de feiten en omstandigheden in dit geding de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure soortgelijke vorderingen zullen worden toegewezen.
De kantonrechter is vooralsnog van oordeel dat dit het geval is.
3.
Op grond van artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek is een huurder gehouden om gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde toe te staan. Zoals onder 1 overwogen is door [gedaagden] niet betwist dat sprake is van een urgente situatie die ingrijpen dringend noodzakelijk maakt. [gedaagden] heeft ter zitting verklaard dat ook zij graag wil dat de klachten worden verholpen omdat zij zelf ook last heeft van de lekkage. [gedaagden] is het alleen niet eens met de door Ymere ter compensatie aangeboden maatregelen. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zijn de door Ymere bij mailbericht van 27 september 2013 voorgestelde maatregelen en de geboden financiële tegemoetkoming echter ruim voldoende om tegemoet te komen aan eventueel ongemak dat [gedaagden] zal hebben van het verrichten van de werkzaamheden. Ymere heeft ook voldoende rekening gehouden met de specifieke situatie van [gedaagden] ten aanzien van haar nachtdiensten. Gelet hierop zal de vordering tot het verlenen van medewerking aan en het toegankelijk maken en houden van de ruimten ten behoeve van de werkzaamheden worden toegewezen.
4.
De gevorderde dwangsom bij achterwege blijven van medewerking wordt toegewezen zij het tot een bedrag van € 500,00 per dag/dagdeel of per overtreding met een maximum van € 10.000,00. Ook de vordering tot betaling van de kosten van een gedwongen ontruiming door de deurwaarder indien [gedaagden] niet zelf tot ontruiming overgaat, wordt toegewezen.
6.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagden] omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
- beveelt [gedaagden] bij wijze van voorlopige voorziening:
a. om dadelijk na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de voor het verhelpen van de lekkage in de woning [adres] ZW te Haarlem noodzakelijke werkzaamheden, meer in het bijzonder door Ymere en/of de medewerkers van de met de uitvoering van die werkzaamheden belaste ondernemingen, alsmede de door hen en/of Ymere ingeschakelde hulppersonen, op eerste verzoek daartoe toegang te verlenen tot de door haar gehuurde woning en bijbehorende ruimten aan de [adres] RD te Haarlem zolang en zo vaak als dat nodig is om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren, en te gehengen en gedogen dat de werkzaamheden worden uitgevoerd;
b. om dadelijk na betekening van dit vonnis op eerste verzoek van Ymere en/of de medewerkers van de met de uitvoering van die werkzaamheden belaste instanties/ondernemingen, alsmede de door hen en/of Ymere ingeschakelde hulppersonen, de ruimten die volgens de aanwijzingen van Ymere en/of de met de uitvoering van de werkzaamheden belaste personen voor de uitvoering toegankelijk moeten zijn, te ontruimen en ontruimd te houden zolang als de werkzaamheden dat vereisen, met machtiging van Ymere op grond van artikel 558 Rv om deze veroordeling zo nodig conform de bepalingen van Boek 2, titel 3. afdeling 6 Rv ten uitvoer te leggen;
- bepaalt dat [gedaagden] een dwangsom verbeurt van € 500,00 voor iedere dag of dagdeel dat deze de hiervoor (onder a. ) gegeven beslissing niet nakomt en/of voor iedere overtreding van de hiervoor (onder b.) gegeven beslissing, tot een maximum van € 10.000,00;
- machtigt Ymere op grond van artikel 3:299 BW om, als [gedaagden] niet zelf aan bovenstaande bevelen voldoet, zelf datgene te bewerken waartoe nakoming zou hebben geleid en gelast dat [gedaagden] de kosten die noodzakelijk zijn voor de uitvoering van deze machtiging op vertoon van de terzake aan Ymere gezonden facturen, aan Ymere voldoet, met de bepaling dat als [gedaagden] deze kosten niet binnen 14 dagen na vertoon van de facturen heeft voldaan, zij daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn;
- veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Ymere tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen:
dagvaarding € 94,79
griffierecht € 75,00
salaris gemachtigde € 400,00;
en bepaalt dat indien [gedaagden] de proceskosten niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis heeft voldaan, zij daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koolen-Zwijnenburg en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.