Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Sectie Handel & Insolventie
zaaknummer / rolnummer: C/15/199149 / HA ZA 13-21
Vonnis van 7 augustus 2013 (bij vervroeging)
in de zaak van
1.[eiser],
2.
[eiseres],
[eiseres],
beiden wonende te [woonplaats 1],
eisers,
advocaat mr. R.B.M. van Poorten,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde,
advocaat mr. S. Singh.
Partijen zullen hierna (gezamenlijk) [eiser] c.s., en afzonderlijk [eiser] en [eiseres], en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 april 2013
- het proces-verbaal van comparitie van 24 juni 2013.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] c.s. is eigenaar van de woning gelegen aan de [adres].
2.2.
[eiser] c.s. heeft de woning door tussenkomst van Makelaarsland B.V. voor een bedrag van € 797.000,- k.k. te koop aangeboden.
2.3.
[gedaagde] heeft de woning op 12 april 2012 bezichtigd, waarna tussen partijen is onderhandeld over de (ver)koopprijs en de (ver)koopcondities.
2.4.
Op 23 mei 2012 is de koopovereenkomst door [eiser] c.s. en [gedaagde] ondertekend. De woning is aan [gedaagde] verkocht voor een bedrag van € 780.000,-. In de koopovereenkomst zijn (onder meer) de volgende bepalingen opgenomen:
“artikel 2 Betaling
De betaling van de koopsom en van de rechten, kosten en belastingen vindt plaats via de notaris bij het passeren van de akte van levering. (…)
artikel 3 Eigendomsoverdracht
3.1
De akte van levering zal gepasseerd worden op03 september 2012of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…)
artikel 4 Bankgarantie/waarborgsom
4.1
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op07 juni 2012een schriftelijke door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van€ 78.000,00zeggeACHTENZEVENTIGDUIZEND EURO. (…)
4.2
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 4.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens kwaliteitsrekening nummerals door notaris aan te geven. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 4.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…)
artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding
10.1
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechtelijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechtelijke tussenkomst terstond opeisbare boete van€ 78.000,00zeggeACHTENZEVENTIGDUIZEND EUROverbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
10.3
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke dag na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is. (…)
Artikel 16 Ontbindende voorwaarden
16.1
Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
(…)
b. op 07 juni 2012 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van€ 750.000,00zeggeZEVENHONDERDVIJTIGDUIZEND EUROgeen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen, zulks tegen (…)normaal geldende rentepercentage en voorwaarden bij een erkende geldverstrekkende instelling; (...)”
2.5.
[gedaagde] heeft verzuimd om op uiterlijk 7 juni 2012 een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten voor een bedrag van € 78.000,-.
2.6.
Bij brief van 7 juni 2012 heeft [eiser] c.s. [gedaagde] gesommeerd om uiterlijk 12 juni 2012 tot een bedrag van € 78.000,- een bankgarantie te stellen, althans om onder de notaris voor dat bedrag een waarborgsom te storten. [gedaagde] heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven. Ook heeft [gedaagde] de ontbindende voorwaarde van artikel 16.1 onder b niet ingeroepen.
2.7.
Bij e-mail van 13 juni 2012 heeft de notaris [gedaagde] verzocht haar verplichting uit hoofde van de koopovereenkomst na te komen. Op 13 juni 2012 heeft de heer [betrokkene], de (toenmalige) partner van [gedaagde], als volgt op de mail van de notaris gereageerd:
“De bankgarantie zal in de loop van de volgende week bij u binnenkomen.
Er is een vertraging opgetreden in de afhandeling.
Ik hoop dat u daar begrip heeft.”
2.8.
Omdat [gedaagde] ondanks toezeggingen haar verplichtingen op grond van artikel 4 van de koopovereenkomst niet nakwam, heeft [eiser] c.s. [gedaagde] in kort geding gedagvaard. [eiser] c.s. heeft de voorzieningenrechter verzocht om [gedaagde] te veroordelen om een bankgarantie te doen stellen, althans een waarborgsom te storten voor een bedrag van € 78.000,-. Voorts heeft [eiser] c.s. de voorzieningenrechter verzocht om [gedaagde] te veroordelen om medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht van de woning aan de IJweg 1219 te Hoofddorp.
2.9.
In het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Haarlem d.d. 15 augustus 2012 is onder meer het volgende overwogen:
“ 4.4. [gedaagde] heeft niet betwist dat zij gehouden is de bankgarantie te verstrekken of betaling van de waarborgsom aan [eiser] c.s. verschuldigd is en dat zij voorts gehouden is om de woning van [eiser] c.s. uiterlijk 3 september 2012 af te nemen. Zij heeft nog niet aan haar verplichtingen uit de overeenkomt voldaan, omdat de bank geen bankgarantie wil verstrekken en zij momenteel geen financiële middelen heeft om de waarborgsom te kunnen betalen. [gedaagde] is directeur/aandeelhouder van [A] B.V., een onderneming die zich bezig houdt met oliehandel. Via deze onderneming heeft zij aanspraak op een aanzienlijk bedrag aan commissie, maar deze commissie is door omstandigheden nog niet voldaan. Het duurt nog maximaal 14 dagen voordat de commissie wordt uitbetaald en dan zal [gedaagde] in staat zijn om de waarborgsom te storten. Uit de nog te ontvangen commissie zal bovendien de gehele koopprijs voor de woning kunnen worden betaald, aldus nog steeds [gedaagde].
4.5.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Vast staat dat tussen [eiser] c.s. en [gedaagde] een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de woning. [gedaagde] heeft omstandigheden aangevoerd op grond waarvan zij tot op heden niet in staat is geweest de overeenkomst na te komen. Dit zijn echter omstandigheden die in de risicosfeer van [gedaagde] liggen. De voorzieningenrechter zal de vorderingen dan ook toewijzen.”
[gedaagde] is door de voorzieningenrechter veroordeeld om:
“5.2. (…) binnen twee dagen na betekening van dit vonnis een schriftelijk door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie te doen stellen voor een bedrag van € 78.000,00 (zegge: achtenzeventig duizend euro) of binnen twee dagen na betekening van dit vonnis een waarborgsom van € 78.000,- (zegge: achtenzeventig duizend euro) in handen te stellen van notariskantoor Sterel c.s./Schoemakers Notarissen te Hoofddorp via de kwaliteitsrekening van dit notariskantoor.
5.3. (…)
op uiterlijk 3 september 2012 onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht aan haar van de woning aan de [adres], (…)”
2.10.
Het vonnis van de voorzieningenrechter is op 7 september 2012 aan [gedaagde] betekend. [gedaagde] heeft ook na de betekening van het vonnis geen bankgarantie gesteld en geen waarborgsom gestort. Ook heeft [gedaagde] niet meegewerkt aan de eigendomsoverdracht van de woning.
2.11.
Bij brief van 29 november 2012 heeft [eiser] c.s. de koopovereenkomst per 30 november 2012 ontbonden en heeft [eiser] c.s. aanspraak gemaakt op een boete van
€ 471.120,-. [gedaagde] is tot 10 december 2012 in de gelegenheid gesteld om tot betaling van dit bedrag over te gaan.
3.De vordering
3.1.
[eiser] c.s. vordert – samengevat – te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst van 23 mei 2012 met betrekking tot de woning aan de [adres] per 30 november 2012 buitengerechtelijk is ontbonden. Subsidiair vordert [eiser] c.s. de koopovereenkomst per 30 november 2012, althans een in goede justitie te bepalen datum, te ontbinden. [eiser] c.s. vordert voorts veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 471.120,- te vermeerderen met de wettelijke rente.
[eiser] c.s. legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. De wanprestatie ligt volgens [eiser] c.s. hierin dat [gedaagde] geen waarborgsom heeft gestort, noch een bankgarantie heeft gesteld en bovendien niet heeft meegewerkt aan de levering van de woning. Als gevolg van de wanprestatie heeft [eiser] c.s. de overeenkomst ontbonden en is [gedaagde] de contractuele boete op grond van de artikelen 10.2 en 10.3 van de koopovereenkomst verschuldigd.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat er op 23 mei 2012 een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de woning. Ook is niet in geschil dat [gedaagde], nadat zij in gebreke is gesteld, niet tot nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst is overgegaan. Bovendien heeft [gedaagde] niet betwist dat de koopovereenkomst van 23 mei 2012 als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding per 30 november 2012 is ontbonden.
4.2.
[gedaagde] heeft echter aangevoerd dat de koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden nu [gedaagde] door haar onervarenheid is bewogen tot het aangaan van de overeenkomst. [gedaagde] heeft hiertoe aangevoerd dat zij een alleenstaande vrouw op leeftijd is met een lage opleiding. Zij is werkzaam als schoonmaakster. [eiser] is daarentegen professioneel ondernemer en expert op het gebied van hypotheken en geldleningen. [eiser] c.s. wist of had aldus moeten begrijpen dat [gedaagde] door onervarenheid bewogen werd tot instemmen met de koop. Bovendien is [gedaagde] door haar toenmalige partner onder druk gezet om tot het sluiten van de koopovereenkomst over te gaan. De koopovereenkomst moet dan ook worden vernietigd, aldus [gedaagde].
4.3.
[eiser] c.s. heeft betwist dat [gedaagde] door haar onervarenheid is bewogen tot het aangaan van de koopovereenkomst. [gedaagde] heeft zich ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voorgedaan als directeur/enig aandeelhouder van [A] B.V., een onderneming die zich bezig houdt met de handel in olie en bemiddelt bij olietransacties. Alleen al om die reden is de door [gedaagde] gestelde onervarenheid onaannemelijk. Voorts heeft [eiser] c.s. gesteld dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte zijn geweest van de (eventuele) onervarenheid van [gedaagde]. [eiser] c.s. heeft bovendien betwist dat [gedaagde] op het moment van het sluiten van de overeenkomst alleenstaand was.
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] haar (bevrijdend) verweer dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden onvoldoende heeft onderbouwd. Tegenover de betwisting door [eiser] c.s. heeft [gedaagde] niet met nadere concrete feiten of omstandigheden onderbouwd dat zij door onervarenheid en/of onder druk van haar toenmalige partner is bewogen tot het aangaan van de koopovereenkomst. Bovendien heeft [gedaagde] niet, althans onvoldoende onderbouwd gesteld, op grond waarvan [eiser] c.s. wist of moest begrijpen dat zij door haar onervarenheid en/of onder druk werd bewogen tot het aangaan van de koopovereenkomst, noch waarom hetgeen [eiser] c.s. wist of had moeten begrijpen hem van het sluiten van de koopovereenkomst had behoren te weerhouden. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om feiten en omstandigheden te stellen ter onderbouwing van haar verweer. Dit heeft [gedaagde] echter nagelaten en zij is voorts niet ter comparitie verschenen, zodat een nadere toelichting van haar zelf op dit punt niet kon worden verkregen. Nu [gedaagde] niet aan haar stelplicht heeft voldaan, zal haar verweer als niet (voldoende) onderbouwd worden verworpen.
4.5.
[gedaagde] heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat de door [eiser] c.s. gevorderde boete moet worden gematigd. Een boetebedrag van meer dan de helft van de gehele koopsom is in de omstandigheden van het geval buitensporig en daarmee onaanvaardbaar, zo voert zij aan. Ook de verhouding tussen de daadwerkelijke schade en de hoogte van de boete, de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen, maken dat de boete moet worden gematigd tot nihil, althans tot een in goede justitie te bepalen bedrag.
4.6.
[eiser] c.s. heeft gesteld dat de rechtbank de matigingsbevoegdheid terughoudend moet toepassen. De verschuldigde boete en de schade van [eiser] c.s. staan niet in een onevenredige verhouding tot elkaar. De woning van [eiser] c.s. is nog altijd niet verkocht en de vraagprijs is inmiddels gezakt naar € 775.000,-. De aangescherpte fiscale hypotheekregeling sinds januari 2013 zal een negatieve invloed hebben op de verkoopprijs. Recent is een bod uitgebracht van € 625.000,- en de uiteindelijke verkoopprijs zal naar verwachting ook rond dit bedrag liggen. Zolang de woning niet is verkocht zijn de woonlasten € 2.000,- netto per maand. Deze lasten komen voor rekening van [gedaagde], aldus [eiser] c.s. Bovendien was het [gedaagde] bij het ondertekening van de overeenkomst duidelijk dat zij bij niet-nakoming van haar verplichtingen met de boetebedingen zou worden geconfronteerd. Hetgeen partijen zijn overeengekomen is bepalend, zodat het beroep op matiging moet worden afgewezen.
4.7.
[eiser] c.s. maakt aanspraak op zowel de contractuele boete van € 78.000,- op grond van de buitengerechtelijke ontbinding (artikel 10.2) als de contractuele boete van drie promille van de koopprijs op grond van de gevorderde nakoming (artikel 10.3). Ter comparitie heeft [eiser] c.s. betoogd dat de boetes naast elkaar kunnen worden gevorderd. De rechtbank volgt [eiser] c.s. niet in dit standpunt. Uit de tekst van het bepaalde in de artikelen 10.2 en 10.3, in samenhang bezien, volgt dat een contractuele boete is gesteld voor de situatie dat de overeenkomst wordt ontbonden (artikel 10.2) dan wel voor de situatie dat in gebreke wordt gebleven met de verlangde nakoming (artikel 10.3). In artikel 10.3 staat immers dat indien geen gebruik wordt gemaakt van het recht te ontbinden, een boete verschuldigd is totdat is nagekomen. Indien er vervolgens alsnog gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid te ontbinden dan is (enkel) een boete van drie promille van de koopsom verschuldigd voor elke dag na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is, zo bepaalt de laatste zin van artikel 10.3. Nu [eiser] c.s. (in eerste instantie) nakoming van de overeenkomst heeft gevorderd kan zij slechts een beroep kunnen doen op de boetebepaling van artikel 10.3. Voor zover de vordering haar grondslag vindt in artikel 10.2 van de koopovereenkomst zal deze worden afgewezen.
4.8.
De contractuele op grond het bepaalde in artikel 10.3 is verschuldigd vanaf 16 juni 2012 tot aan de dag van de ontbinding van de overeenkomst, te weten 30 november 2012. De boete bedraagt derhalve € 390.780,- (167 * € 2.340). [gedaagde] heeft aangevoerd dat deze boete moet worden gematigd.
4.9.
De rechtbank stelt voorop dat de rechter de matigingsbevoegdheid ex artikel 6:94 lid 1 BW terughoudend moet toepassen. Matiging is alleen toegestaan indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Daarvan is slechts sprake als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet niet alleen gelet worden op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook van de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
De rechtbank is van oordeel dat in dit geval een boete van meer dan tweemaal het te verwachten bedrag aan schade buitensporig is, zodat zij tot matiging van de boete zal overgaan. Hoewel [eiser] c.s. de woning nog niet heeft verkocht, heeft zij gesteld dat de uiteindelijke verkoopprijs van de woning naar verwachting rond de € 625.000,- zal liggen. In dat geval zal de door [eiser] c.s. te lijden schade € 155.000,- (€ 780.000,- ~
€ 625.000,-) bedragen, terwijl aangenomen moet worden dat [eiser] c.s. daarnaast (extra) kosten moet maken tengevolge van de wanprestatie van [gedaagde]. Gelet hierop en op de overige omstandigheden van het geval ziet de rechtbank aanleiding om de boete te matigen tot € 195.000,-.
4.10.
De door [eiser] c.s. gevorderde wettelijke rente over het toegewezen bedrag zal als niet weersproken worden toegewezen.
4.11.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 100,64
- griffierecht 1.474,00
- salaris advocaat
2.842,00(2,0 punt × tarief € 1.421,00)
2.842,00(2,0 punt × tarief € 1.421,00)
Totaal € 4.416,64
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst van 23 mei 2012 met betrekking tot de woning van [eiser] c.s. aan de IJweg 1219 te Hoofddorp op grond van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen per 30 november 2012 is ontbonden,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] c.s. te betalen een bedrag van € 195.000,00 (honderdvijfennegentig duizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 10 december 2012 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] c.s. tot op heden begroot op € 4.416,64,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Jochem en in het openbaar uitgesproken op
17 juli 2013.