Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 12/2631
uitspraak van de meervoudige kamer van 29 augustus 2013 in de zaak tussen
[eiser] te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: mr. N. Boasman),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wormerland,verweerder
(gemachtigde: E. Bressers).
Procesverloop
Bij besluit van 19 januari 2012 (het primaire besluit) heeft verweerder eisers verzoek om tegemoetkoming in planschade voor het perceel [adres] toegewezen voor een bedrag van € 900,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 11 april 2011.
Bij besluit van 17 april 2012 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 januari 2013. Eiser is in persoon verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Het onderzoek ter zitting is geschorst om verweerder in staat te stellen nadere informatie te verstrekken en eiser in staat te stellen eventueel een contra-expertise te laten verrichten. Verweerder heeft op de vragen van de rechtbank in het proces-verbaal, zoals toegezonden aan partijen op 23 januari 2013, gereageerd bij brief van 28 januari 2013. Eiser heeft hierop gereageerd. Eiser heeft een contra-expertise van 15 april 2013 ingezonden bij brief van 17 april 2013. Verweerder heeft hierop gereageerd. Vervolgens hebben partijen schriftelijk toestemming verleend het onderzoek zonder nadere zitting te sluiten.
Overwegingen
1.
Eiser is sinds 18 juli 1985 eigenaar van een woning aan [adres]. De gronden ten oosten van de woning van eiser, ongeveer 15 meter uit de perceelgrens, waren in het bestemmingsplan “Uitbreidingsgebied in hoofdzaak”, zoals vastgesteld op 9 januari 1961 en goedgekeurd door gedeputeerde staten op 13 februari 1962, aangewezen voor ‘agrarisch terrein B’ met geringe bebouwingsmogelijkheden. Ook is voor de betreffende gronden een aantal vrijstellingen op grond van artikel 19 Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) verleend. Met de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan “Wormer Oost en Midden” (28 februari 2006, goedgekeurd op 15 augustus 2006) kregen de gronden de bestemming ‘sport’. Bij brief van 11 april 2011 heeft eiser verzocht om tegemoetkoming in de planschade.
2.
Verweerder heeft de aanvraag ter advisering voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ). SAOZ heeft een planologische vergelijking gemaakt tussen het oude bestemmingsplan met enkele vrijstellingen op grond van artikel 19 WRO ten behoeve van sportfaciliteiten en het bestemmingsplan “Wormer Oost en Midden”. SAOZ heeft geconcludeerd dat de planologische maatregel voor eiser leidde tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. SAOZ schat de waardedaling per peildatum - november 2006 - op een bedrag van € 6.000,00. Een bedrag gelijk aan 2% van deze waarde komt wegens ‘normaal maatschappelijk risico’ niet voor vergoeding in aanmerking, zodat een tegemoetkoming resteert van € 900,00. Verweerder heeft dienovereenkomstig besloten en dit besluit in bezwaar gehandhaafd.
3.
Eiser heeft in bezwaar en beroep aangevoerd dat hij zich niet kan verenigen met de door SAOZ verrichte planologische vergelijking.
4.
Daartoe heeft eiser in beroep aangevoerd dat SAOZ in de rapportage van december 2011 ervan is uitgegaan dat onder het regime van het oude bestemmingsplan ander gebruik dan het agrarische was toegestaan op de naastgelegen gronden. Daarmee wordt zijns inziens voorbijgegaan aan het feit dat bij de inwerkingtreding van de WRO elke gemeente geacht werd gebruiksverboden vast te stellen. Verweerder heeft dit nagelaten waardoor ander gebruik dan agrarisch was toegestaan. Eiser acht een redelijkere uitleg van het ontbreken van gebruiksvoorschriften dan ook de fictieve aanwezigheid van een gebruiksverbod voor ander gebruik dan agrarisch.
5.
Verweerder heeft zich naar het oordeel van de rechtbank terecht op het standpunt gesteld dat op grond van het uitgangspunt van de toelatingsplanologie, zoals dat in Nederland bestaat, in beginsel alle vormen van gebruik zijn toegestaan. Verweerder verwijst onder meer naar een uitspraak van de Afdeling van 6 september 2006 (ECLI:NL:RVS:2006:AY7576) waaruit blijkt dat bij het ontbreken van gebruiksvoorschriften of gebruiksverboden in beginsel alle vormen van gebruik zijn toegestaan. De stelling van eiser dat gebruiksverboden in redelijkheid dienen te worden aangenomen volgt de rechtbank niet. De rechtbank onderschrijft op dit punt de uitleg van SAOZ en daarmee het standpunt van verweerder, dat zolang niet wordt gebouwd, alle vormen van gebruik waren toegestaan. De rechtbank neemt daarbij aan dat de gemeente, zoals op bladzijde 16 van het rapport van SAOZ staat, niet de mogelijkheid heeft benut om het gebruik toch te reguleren. Het enkele feit dat, zoals eiser stelt, verwacht mag worden dat gebruik, ook ten aanzien van uitbreidingsplannen die onder de Woningwet (oud) tot stand zijn gekomen en die pas later de status van bestemmingsplan kregen, nader gereguleerd wordt, maakt niet dat een gebruiksverbod kan worden aangenomen. De grond van eiser dat in redelijkheid moet worden uitgegaan van een gebruiksverbod voor ander gebruik dan agrarisch, slaagt derhalve niet.
6.
Voorts betwist eiser de theoretische maximale invulling van de oude planologische situatie. Verweerder heeft aanvullende werking van de bouwverordening aangenomen waardoor bouwwerken maximaal kunnen worden opgericht met een hoogte van 15 meter. Hierdoor wordt de strekking van het oude bestemmingsplan teniet gedaan waarin is bepaald dat uitsluitend bouwwerken van geringe afmetingen gerealiseerd mogen worden. Een bouwwerk met een goothoogte van 3 meter met een kap van 15 meter ten behoeve van agrarisch bedrijf zou (met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid) uitgesloten zijn omdat een dergelijk verschil tussen goot- en nokhoogte niet reëel is. Onder het oude regime zou een bouwwerk binnen de bestemming in alle redelijkheid 5 meter hoog kunnen zijn. Eiser verwijst naar een uitspraak van de Afdeling van 11 april 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BW1605) waarin een redelijker uitleg van de maximale invulling van het oude regime wordt toegepast.
7.
De rechtbank stelt vast dat SAOZ bij brief van 25 januari 2013 aan verweerder heeft bevestigd dat zij op bladzijde 17 van het advies, bij de planvergelijking, heeft aangegeven dat een bouwhoogte van 15 meter voor gebouwen mogelijk is. Verder heeft SAOZ vermeld dat bij de beoordeling van de toegestane hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, 5 meter als uitgangspunt is genomen. De hoogte, zoals eveneens in het advies vermeld, is aan de omvang van de gebouwen gerelateerd. Gelet op hetgeen de adviseur van eiser hierover vermeldt op bladzijde 9 van de contra-expertise van 15 april 2013 kan worden aangenomen dat deze conclusie thans door eiser wordt onderschreven. Hiermee mist de beroepsgrond een feitelijke grondslag en slaagt daarom niet.
8.
Tevens heeft eiser aangevoerd dat de gevolgen van het nieuwe bestemmingsplan niet door verweerder kunnen worden aangemerkt als van geringe aard. Indien het nieuwe bestemmingsplan maximaal zou zijn ingevuld, had eiser geconfronteerd kunnen worden met een tribune van 15 meter hoog en 30 meter breed op nog geen 18 meter afstand van zijn woning met als gevolg een veel beperkter uitzicht, meer geluidsoverlast en schaduw. Onder het oude bestemmingsplan zou de afstand 120 meter zijn en de hoogte maximaal 5 meter. De waardedaling van eisers woning is dan ook niet ‘gering’ en had dan ook op 5% van de waarde van de woning begroot moeten worden, aldus eiser.
9.
Verweerder heeft het advies van SAOZ van december 2011 aan het besluit ten grondslag gelegd. In het advies is – samengevat - vermeld dat het gebruik van de gronden voor een sportterrein of als parkeerplaats toegestaan was binnen het vigerende planologische regime. Hinder en overlast als gevolg van het gebruik van de gronden voor een sportterrein of als parkeerplaats veroorzaken geen nadeel in het kader van de planvergelijking. Door de toegestane bebouwing op gronden bestemd voor “Sport”, bijvoorbeeld een tribune met opslagruimte en lichtmasten, is het uitzicht vanuit het object verder beperkt en verslechterd. Tevens heeft de bebouwing een gering nadeel veroorzaakt door een toename van de schaduwwerking (in vroege ochtenduren in de tijden van het jaar dat de zon laag aan de hemel staat) wanneer de ligging van de toegestane bebouwing in relatie tot de stand van de zon in aanmerking wordt genomen ten opzichte van de situering van het object van de aanvrager. Door verweerder wordt dan ook niet bestreden dat sprake is van waardeverminderende factoren als uitzicht en schaduwwerking. Het geschil spitst zich toe op de waardering van dit nadeel.
10.
Ten aanzien van het geluidsaspect heeft verweerder op verzoek van de rechtbank SAOZ om nader advies verzocht. Bij brief van 25 januari 2013 heeft SAOZ gesteld dat het gegeven dat een sportterrein beperkte bouwmogelijkheden heeft, niet betekent dat het gebruik minder intensief hoeft te zijn dan bij een sportterrein met meer bouwmogelijkheden. Een tribune heeft geluidafschermende werking ten opzichte van de beperkte bebouwing die was toegestaan. Daarbij dient wel in aanmerking te worden genomen dat in de nieuwe situatie verlichting was toegestaan. Dit betekent dat op de dagen dat het vroeg donker wordt het gebruik langer door kan gaan. Per saldo zal er dan geen voor- of nadeel ontstaan door de geluidafschermende werking.
11.
Bij contra-expertise heeft eiser hierop gereageerd als volgt. Bij een theoretisch maximale invulling kan wat betreft de geluidhinder gesteld worden dat de tribune werkt als een afschermende klankkast. SAOZ miskent dat tussen de tribune en woning een ruimte ontstaat waartussen het geluid wordt weerkaatst tussen bouwvolume en de woning. Dit is niet alleen geluid vanwege het sportterrein maar ook extra geluid. De geluidhinder van het sportterrein wordt voor een deel weggenomen door de tribune, maar de hinder in de straat neemt toe vanwege het effect van de klankkast die ontstaat bij een theoretisch maximale invulling. Voorts wijst de contra-expertise op de verlichting van de tribune in aanvulling op de verlichting die noodzakelijk is voor het sportterrein. Concluderend meent de rapportage dat de aspecten geluidhinder en lichthinder onvoldoende zijn onderzocht en meegewogen. De contra-expertise heeft de planschade van eiser op de peildatum begroot op € 14.000,-. De te vergoeden tegemoetkoming in planschade aan eiser zou dan ook € 8.500,- dienen te bedragen.
12.
Verweerder heeft als reactie op de contra-expertise een brief van SAOZ overgelegd van 14 mei 2013. Hierin is onder meer vermeld dat voor reflectie van geluid een bron van het geluid aanwezig dient te zijn. SAOZ meent dat op de tussenliggende gronden vanuit planologisch perspectief geen bron aanwezig is die een relevant geluidniveau produceert. In aanmerking nemende de ligging van het object van de aanvrager, de afstand tot de toegestane tribune en het ontbreken van een relevante geluidsbron, ter plaatse is geen doorgaande weg aanwezig, is SAOZ van mening dat in het onderhavige geval geen geluidstoename ontstaat die een wezenlijke betekenis heeft (meer dan 3 dB). Tevens overweegt SAOZ dat ten opzichte van de verlichting van de sportvelden de verlichting van de tribune geen extra nadeel zal veroorzaken. Ook ten opzichte van de straatverlichting veroorzaakt de verlichting van de tribune eveneens geen verder nadeel. Tot slot heeft SAOZ er op gewezen dat door de opstellers van de contra-expertise voor de waardebepaling wordt uitgegaan van het taxatierapport van 22 november 2005. Voor de bepaling van de waarde van het object heeft daarmee geen correcte waardebepaling plaatsgevonden, omdat het uitgangspunt niet is gebaseerd op de maximale planologische invulling van de gronden. Het verschil in waarde tussen een agrarisch gebied met zeer beperkte bebouwing en gronden die gebruikt mogen worden voor sport is, mede gelet op de gebruiksintensiteit van de gronden, aanzienlijk groter dan € 2.000,-. De basiswaarde is daarmee niet op correcte wijze vastgesteld en het daarop gebaseerde schadebedrag kan niet worden gebruikt.
13.
De rechtbank stelt vast dat niet is gebleken dat de adviezen van de SAOZ onvoldoende zorgvuldig tot stand zijn gekomen, dan wel dat daaraan ernstige gebreken kleven. De factoren uitzicht en schaduwwerking zijn aangemerkt als waardeverminderend, en de conclusie ten aanzien van geluidhinder is met de reacties van 25 januari 2013 en 14 mei 2013 voldoende inzichtelijk. Aan de door eiser overgelegde taxatie, die niet is opgesteld om als basis te dienen voor een planschadeverzoek, kan niet de door hem toegekende waarde worden gehecht nu hier van een onjuist uitgangspunt is uitgegaan. De rechtbank komt tot de conclusie dat de door eiser uitgevoerde contra-expertise geen concrete aanknopingspunten biedt voor twijfel aan de juistheid van het aan het bestreden besluit ten grondslag liggende advies van de SAOZ. Verweerder heeft zijn besluit hierop dan ook mogen baseren. De eerdere onduidelijkheden zijn door de nadere adviezen van SAOZ voor de rechtbank weggenomen.
14.
Gelet op het bovenstaande is het beroep ongegrond. Voor een veroordeling in de proceskosten bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.J.A.M. van Brussel, voorzitter en mrs. J.M. Janse van Mantgem en S.M. van Velsen, leden, in aanwezigheid van drs. M.A.J. Arts, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2013.
griffier rechter
afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.