Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Sectie Handel & Insolventie
zaaknummer / rolnummer: C/15/204813 / KG ZA 13-340
Vonnis in kort geding 4 september 2013 (bij vervroeging)
in de zaak van
de stichting
STICHTING PRÉ WONEN,
gevestigd te Haarlem,
eiseres,
advocaat mr. D. de Vries,
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J.G.L. Dorrestein,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna Pre Wonen, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de bij faxbericht van 23 augustus 2013 van mr. Dorrestein van de zijde van [gedaagde 1] overgelegde producties
- de mondelinge behandeling d.d. 27 augustus 2013
- het tijdens de behandeling tegen [gedaagde 2] verleende verstek
- de pleitnota van Pre Wonen
- de pleitnota van [gedaagde 1].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Sinds 27 augustus 1998 verhuurt (de rechtsvoorganger van) Pre Wonen de woning aan de [adres] (hierna: de woning) aan [gedaagde 1].
2.2.
Het Huurreglement dat deel uitmaakt van de tussen (de rechtsvoorganger) Pre Wonen en [gedaagde 1] tot stand gekomen huurovereenkomst houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
"[…]
Artikel 5. Algemene verplichtingen huurder
5.1
Huurder zal de woning als goed huurder overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. Huurder zal de gemeenschappelijke ruimten overeenkomstig hun bestemming gebruiken met inachtneming van de door de verhuurder ter zake gegeven aanwijzingen.
[…]
5.4
De woning mag uitsluitend worden bewoond door de huurder en personen behorend tot zijn huishouden […]."
2.3.
Vanaf 1998 tot de echtscheiding woonde [gedaagde 1] samen met haar echtgenoot en hun kinderen in de woning. Na de scheiding is [gedaagde 1] in de woning blijven wonen met haar twee (minderjarige) zonen [gedaagde 2] en [A].
2.4.
Op 4 april 2013 heeft de politie op de zolder van de woning een hennepplantage aangetroffen met in totaal 449 planten. Voorts zijn onder meer aangetroffen 20 assimilatielampen, 5 koolstoffilters, 3 tijdschakelaars, 2 waterpompen, 1 verwarmingselement, 11 stuks ventilatieapparatuur, 1 snelheidsregelaar, 14 transformatoren, 3 hugro-thermometers en een droogrek.
2.5.
Energiebedrijf Liander heeft geconstateerd dat in de woning stroom werd afgetapt door middel van een extra illegale elektriciteitsaansluiting. Liander heeft aangifte gedaan van diefstal.
2.6.
Verschillende gemeenten, waaronder de gemeente [woonplaats], de regiopolitie Kennemerland, het openbaar ministerie in Haarlem en de in de gemeenten werkzame woningcorporatie, waaronder Pre Wonen en N.V. Continuon Netbeheer, hebben een convenant met betrekking tot de bestrijding van hennepkwekerijen (hierna: het convenant). Het convenant vermeldt – voor zover hier van belang – de volgende verplichting voor de betrokken woningcorporaties in:
"[…]
12. De woningcorporatie start, indien blijkt dat er sprake is van een hennepkwekerij in een huurwoning, […], een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst met de huurder van de woning, […].
2.7.
[gedaagde 2] staat thans in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven op een ander woonadres in [woonplaats].
2.8.
[A] (hierna: [A]) is thans zestien jaar en woont nog in de woning bij [gedaagde 1]. Bij [A] is het syndroom van Asperger vastgesteld en hij zit om die reden in een 'leerweg ondersteund onderwijs' klas op de [naam school]. De school is gespecialiseerd in het bieden van onderwijs aan kinderen met autisme.
2.9.
De huisarts van [A] heeft op 24 juni 2013 het volgende geschreven over de problemen van [A]:
"[…]
De meeste mensen met het syndroom van Asperger houden van orde en regelmaat. Veranderingen en onregelmatigheid kunnen bij hen aanleiding geven tot psychische klachten en verminderd functioneren.
Een verhuizing is zeker zo'n grote verandering waarbij er problemen zouden kunnen ontstaan bij [A]. De precieze gevolgen hiervan voor [A] zijn voor mij op dit moment moeilijk te voorspellen.
[…]."
2.10.
Op 1 juli 2013 hebben de schoolpsycholoog en de schoolorthopedagoog gezamenlijk een deskundigheidsverklaring opgesteld met betrekking tot [A]. Die verklaring houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
"[A] is gediagnosticeerd met een autisme spectrum stoornis, Asperger. […]
Gezien zijn autisme is het voor [A] een voorwaarde dat zijn omgeving rustig, prikkelarm en voorspelbaar is. Veranderingen in zijn leefomgeving kunnen een zeer verstorende invloed op hem hebben indien ze niet goed voorbereid en uitgelegd (kunnen) worden. [
deel tekst verwijderd ivm privacy betrokkene]. School adviseert dat er wordt afgezien van een verhuizing/uit-huis-plaatsing."
deel tekst verwijderd ivm privacy betrokkene]. School adviseert dat er wordt afgezien van een verhuizing/uit-huis-plaatsing."
3.Het geschil
3.1.
Pre Wonen vordert – na wijziging ter zitting van de tegen [gedaagde 1] instelde eis – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
primair
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen de woning aan de [adres] binnen drie dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis met de daarin vanwege [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aanwezige goederen en personen te verlaten, met overgifte aan Pre Wonen van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van Pre Wonen te stellen op straffe van een dwangsom van € 500,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hiermee in gebreke blijven;
subsidiair
[gedaagde 1] te verbieden [gedaagde 2] met ingang van het in deze te wijzen vonnis toegang te verschaffen tot het gehuurde, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde 1] hiermee in gebreke blijft;
primair en subsidiair
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
[gedaagde 1] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[gedaagde 1] betwist allereerst dat Pre Wonen (voldoende) spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. De door Pre Wonen gestelde signaalwerking ten opzichte van andere huurders die van een strenge en snelle aanpak van hennepteelt uitgaat, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter echter voldoende om spoedeisend belang bij de vorderingen aan te nemen. Pre Wonen is in die vorderingen dan ook ontvankelijk.
Ontruiming
4.2.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de gevorderde ontruiming van woonruimte een vergaande maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder en in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben. Om die reden zal een onverwijlde ontruiming in kort geding slechts gerechtvaardigd zijn, als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden, terwijl bovendien sprake moet zijn van een situatie die zodanig ernstig of acuut is dat van de verhuurder niet kan worden gevergd dat hij de beslissing in de bodemzaak afwacht.
4.3.
Vaststaat dat in de woning een professionele hennepkwekerij is aangetroffen. Het kweken van hennep is in strijd met de bestemming van een huurwoning en de verplichting om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken en daarmee een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De omstandigheid dat de hennepkwekerij werd geëxploiteerd door [gedaagde 2] en [gedaagde 1] van de hennepteelt – althans zo stelt zij zelf – geen wetenschap van had, doet aan die tekortkoming niet af, nu [gedaagde 1] als huurder op grond van artikel 7:219 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) ook aansprakelijk is voor de gedragingen van medebewoners.
4.4.
De tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW zich voordoet, namelijk dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dergelijke bijzondere – op de tekortkoming betrekking hebbende – omstandigheden zijn gesteld noch gebleken.
4.5.
Wel is door [gedaagde 1] gesteld dat bijzondere omstandigheden en zwaarwegende belangen van haar en met name haar autistische zoon [A] meebrengen dat het in dit geval onredelijk en onaanvaardbaar is de woning te laten ontruimen. De voorzieningenechter vat dit verweer op als een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW, te weten dat ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is gelet op de wederzijdse belangen van partijen. [gedaagde 1] heeft in dat kader onweersproken gesteld dat een ontruiming een enorme impact zal hebben op [A] en nadelige gevolgen voor zijn gezondheid en zijn schoolprestaties zal hebben. Pre Wonen heeft daar tegenover gesteld dat zij belang heeft bij ontruiming, omdat daarmee de mogelijkheid van recidive wordt verkleind, aan de omgeving een signaal wordt afgegeven dat hennepteelt niet wordt getolereerd, achteruitgang van de buurt wordt tegengegaan en de mogelijkheid van nieuwe gevaarzetting wordt voorkomen.
4.6.
De hiervoor vermelde wederzijdse belangen in aanmerking genomen is de voorzieningenrechter van oordeel dat thans niet met een voldoende grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat het beroep van [gedaagde 1] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in een bodemprocedure zal worden verworpen en dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Daar komt nog bij dat een onverwijlde ontruiming in kort geding slechts gerechtvaardigd is, als sprake is van een situatie die zodanig ernstig of acuut is dat van de verhuurder niet kan worden gevergd dat de beslissing in de bodemzaak af te wachten. Die situatie doet zich hier ook niet voor. Pre Wonen heeft weliswaar gesteld dat ontruiming op korte termijn moet plaatsvinden om herhaling te voorkomen, maar [gedaagde 1] heeft gemotiveerd – en onderbouwd met een uittreksel uit het GBA – aangevoerd dat [gedaagde 2] niet meer in de woning woont, zodat geen gevaar voor herhaling bestaat. Daar tegenover is de enkele stelling van Pre Wonen dat een uittreksel uit het GBA niets zegt, onvoldoende. Het door Pre Wonen gestelde risico dat de gemeente een bestuurlijke boete zal opleggen indien niet spoedig tot ontruiming wordt overgegaan is door [gedaagde 1] eveneens gemotiveerd betwist en door Pre Wonen niet aannemelijk gemaakt. Ook is niet gebleken dat Pre Wonen, zoals zij stelt, uit hoofde van het convenant verplicht is een kort geding tot ontruiming te starten, nog daargelaten dat aan een dergelijke verplichting met de onderhavige zaak reeds is voldaan. Het belang van Pre Wonen bij een beslissing in kort geding vanwege de signaalwerking is tot slot een te respecteren belang, maar leidt niet tot een situatie die zodanig ernstig of acuut is dat van de Pre Wonen niet kan worden gevergd dat de beslissing in de bodemzaak wordt afwacht. Onverwijlde ontruiming van [gedaagde 1] is in dit geval derhalve niet gerechtvaardigd, zodat de daartoe strekkende vordering van Pre Wonen zal worden afgewezen.
4.7.
Aan de vordering tot ontruiming van [gedaagde 2] heeft Pre Wonen bij dagvaarding – althans zo begrijpt de voorzieningenrechter – ten grondslag gelegd dat hij na ontbinding van de huurovereenkomst tussen Pre Wonen en [gedaagde 1] zonder recht of titel in de woning zal verblijven. Daarop vooruitlopend vordert Pre Wonen thans reeds de ontruiming. Met het oordeel dat niet met een voldoende grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden is de (feitelijke) grondslag van de vordering tot ontruiming van [gedaagde 2] echter komen te vervallen. Nu door Pre Wonen bij dagvaarding geen andere grondslag voor de vordering is aangevoerd en hetgeen zij op dit punt ter zitting heeft aangevoerd – gelet op het tegen [gedaagde 2] verleende verstek en het bepaalde in artikel 130, derde lid, Rv – buiten beschouwing moet blijven, kan de gevorderde ontruiming van [gedaagde 2] niet worden toegewezen.
Verbod verlenen toegang tot woning
4.8.
Pre Wonen heeft subsidiair gevorderd [gedaagde 1] te verbieden haar zoon [gedaagde 2] toegang te verlenen tot de woning. Pre Wonen stelt als haar belang bij toewijzing hiervan dat zij wenst te voorkomen dat [gedaagde 2] in de woning opnieuw een hennepkwekerij zou kunnen inrichten. De grondslag van het gevorderde verbod is – zo heeft Pre Wonen ter zitting toegelicht – dat [gedaagde 2] zonder recht of titel in de woning verblijft. De feiten en omstandigheden die Pre Wonen ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd, te weten dat [gedaagde 2] geen medehuurder is en meerderjarig is en – nu hij de woning heeft verlaten – geen onderdeel meer uitmaakt van de huishouding van [gedaagde 1], kunnen echter niet leiden tot de conclusie dat hij zonder recht of titel in de woning verblijft indien hij daar toegang toe krijgt. Het is [gedaagde 1] als huurder immers toegestaan zelf te bepalen wie zij in haar woning toelaat en indien zij [gedaagde 2] toestemming geeft om de woning te betreden, kan niet gezegd worden dat hij daar zonder recht of titel verblijft. Ook is [gedaagde 1] als huurder bevoegd het gehuurde – zijnde een zelfstandige woning – geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven dan wel daarin samen te leven met wie zij wenst. Een feitelijke grondslag van het gevorderde verbod ontbreekt derhalve, zodat de vordering niet toewijsbaar is.
Proceskosten
4.9.
Pre Wonen zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
4.10.
De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] worden begroot op:
- griffierecht € 75,00
- salaris
816,00
816,00
Totaal € 891,00
4.11.
De kosten aan de zijde van de niet verschenen gedaagde [gedaagde 2] worden begroot op nihil.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt Pre Wonen in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op € 891,00, en aan de zijde van [gedaagde 2] tot op heden begroot op nihil,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Jochem en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M.C.C. Kaal op 4 september 2013.