Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 12/5929
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 juli 2013 in de zaak tussen
[eiser 1],
[eiser 2],
[eiser 3],
[eiser 4],
[eiser 5],
[eiser 6],
[eiser 7],
en anderen,
allen te [woonplaats], eisers
(gemachtigde: mr. P.H. Revermann),
en
het college van burgemeester en wethouders van Velsen,verweerder
(gemachtigde: W. Dooijes).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
Smit’s Bouwbedrijf B.V., te Beverwijk,
Smit’s Bouwbedrijf B.V., te Beverwijk,
(gemachtigde: mr. M.A. Grapperhaus).
Procesverloop
Bij besluit van 15 november 2012 (het primaire besluit) heeft verweerder aan de derde partij omgevingsvergunning verleend voor het oprichten van seniorenwoningen met bijbehorende voorzieningen op het perceel [locatie] (ongenummerd). De omgevingsvergunning is verleend voor de activiteiten bouwen, planologisch strijdig gebruik en voor het ten aanzien van de parkeernormen afwijken van de Bouwverordening.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2013. Van eisers zijn in persoon verschenen [eiser 1], [eiser 2], [eiser 3], [eiser 5], [eiser 4], [eiser 6], [eiser 7], bijgestaan door hun gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door A. Braams en J. Warmerdam.
Derde-partij heeft zich laten vertegenwoordigen door J.J. Marsman en G. Breimer, bijgestaan door haar gemachtigde.
Overwegingen
1.
Het project voorziet in de oprichting van 111 seniorenwoningen met bijbehorende, kleinschalige, voorzieningen. De woningen en voorzieningen worden gerealiseerd in diverse bouwblokken met een wisselende bouwhoogte. Ondergronds en op de begane grond wordt in parkeren voorzien. Het project is in strijd met de bestemming ‘Maatschappelijke Doeleinden’ van het bestemmingsplan ‘Santpoort-Noord’.
2.
Op 1 juli 2010 heeft de gemeenteraad met het oog op de ontwikkeling van de planlocatie het ‘startdocument bouwlocatie [locatie]’ (hierna: het startdocument) vastgesteld. In het startdocument zijn een aantal uitgangspunten geformuleerd voor de nieuwe invulling van de locatie. Er wordt gestreefd naar inpassing in de bestaande stedenbouwkundige opzet, zodat een samenhangend geheel wordt gecreëerd. Ten aanzien van rooilijnen, bouwhoogtes, beeldkwaliteit en (openbare) buitenruimte worden kaders aangegeven voor de nieuwe bebouwing. Ook ten aanzien van verkeer, parkeren, groen en water en diverse milieuaspecten worden randvoorwaarden gesteld.
3.
Het project voldoet volgens verweerder aan de stedenbouwkundige uitgangspunten zoals neergelegd in het startdocument en voldoet tevens aan de parkeernormen. Volgens verweerder bestaan er geen belemmeringen voor dit project en de omgevingsvergunning is daarom verleend.
4.
Eisers hebben aangevoerd dat het project op de volgende onderdelen in strijd is met het startdocument van de gemeenteraad van 1 juli 2010. De bebouwingsdichtheid van het bouwplan bedraagt 61%, terwijl in het startdocument 35-40% is voorgeschreven. Daarnaast wijken de bouwvolumes en bouwhoogten te veel af van de waarden genoemd in het startdocument. Er is volgens eisers ook geen sprake van losse verkaveling, nu alle bebouwing met elkaar is verbonden. Aan het binnengebied wordt geen groene invulling gegeven en van een open karakter is geen sprake, aldus eisers. Volgens eisers kan uitsluitend van dit startdocument worden afgeweken indien daarvoor zwaarwichtige redenen zijn, maar daarvan is volgens eisers geen sprake. Het rechtszekerheids- en vertrouwensbeginsel zijn geschonden door in strijd met het startdocument vergunning te verlenen voor het onderhavige bouwplan, aldus eisers.
5.
De rechtbank overweegt als volgt.
6.1.
Ten aanzien van de status van het startdocument heeft verweerder ter zitting onweersproken gesteld dat een dergelijk document bedoeld is om de gevoelens van de gemeenteraad te peilen voorafgaand aan het besluitvormingstraject betreffende een ontwerp-bestemmingsplan of een ontwerp-verklaring van geen bezwaar. Het formuleert de uitgangspunten waaraan een eventueel bouwplan zal gaan voldoen. In zoverre, zo overweegt de rechtbank, heeft een startdocument hoofdzakelijk een politieke betekenis: het moet inzichtelijk maken of een voorgenomen bouwplan in de gemeenteraad haalbaar is. Naarmate meer wordt afgeweken van het startdocument, zullen de kansen dat het bouwplan het groene licht krijgt van de gemeenteraad slinken. Eisers standpunt dat alleen bij zwaarwichtige redenen kan worden afgeweken van het startdocument is dan ook op zich zelf bezien onjuist. Overigens wijst de rechtbank erop dat de gemeenteraad in de vergadering van 11 oktober 2012 een verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven voor de omgevingsvergunning, voor het planologisch strijdig gebruik.
6.2.
In het startdocument wordt een aantal uitgangspunten geformuleerd voor het beoogde bouwplan. Gekozen is voor: i. huisvesting in de vorm van een woonzorgcomplex en ouderenwoningen, en ii. er moet aansluiting worden gezocht bij de stedenbouwkundige opzet van de buurt. Dat laatste houdt in dat aan de [locatie] met een variërende rooilijn moet worden ingespeeld op het losse karakter van de vrijstaande woningen en op de korte en gevarieerde maat van de bebouwing. Aan de zijde van de [adres 2] moet worden aangesloten op de stroken van de [locatie]/[adres 1] en het feit dat deze met de kopgevels georiënteerd zijn op de [adres 2]. Aan de zijde van de [adres 3] bestaat de bebouwing uit stroken met een bosplantsoen. Dit plantsoen moet een (visueel) vervolg krijgen door openheid in de bebouwingswand. De bebouwing aan de buitenkant van het plangebied dient beperkt te blijven tot drie bouwlagen, of twee bouwlagen met kap, in het middenveld kan bebouwing incidenteel 4 bouwlagen hoog zijn. Tot slot dient de voorruimte van de nieuwe bebouwing die is gericht op de straat, groen te worden ingericht. De rechtbank stelt vast dat het bouwplan niet strijdig kan worden geacht met één van bovengenoemde uitgangspunten. Het bouwplan voorziet in een woonzorgcomplex met woningen die geschikt zijn voor bewoning door ouderen. Er is sprake van een gevarieerde rooilijn tegenover de [locatie]. Alle zijden hebben voortuinen. Het voorgeschreven aantal bouwhoogten/lagen is in acht genomen. Dat in de kap van een aantal woningen een doorlopende dakkapel is ingebouwd doet daar niet aan af, te minder nu deze doorlopende dakkapel zich bevindt aan de binnenzijde van het plangebied. Er is voorts aansluiting gezocht bij de bebouwing van de [adres 3] met in het bouwplan tegenover deze laan langsgevels en een vaste rooilijn. Aan de [adres 1] is aansluiting gezocht bij de kopgevels. In openheid aan de zijde van de [adres 3] is voorzien door een open hekwerk met zicht op enig groen in de binnentuin. Dat omwonenden wellicht geen hekwerk hadden gewild, dan wel een grotere open ruimte en meer groen in de binnentuin doet hier niet aan af.
6.3.
Het startdocument bevat een tekening met een “principeopzet ruimtelijke toepassing”. De rechtbank stelt vast dat met name deze tekening bij eisers verwachtingen heeft gewekt aangaande het bouwplan, in het bijzonder ten aanzien van de bouwmassa en de doorkijkmogelijkheden. De rechtbank overweegt dat de tekening een schematische opzet geeft van de ruimtelijke inpassing van het project, waarbij zichtbaar wordt gemaakt hoe de bouwstroken lopen, en waar sprake is van gevarieerde bebouwing en wisselende rooilijnen, een en ander conform de in het startdocument geformuleerde uitgangspunten. Ofschoon duidelijk is dat het bouwplan qua bouwmassa en ook op het punt van de geschakelde bouw tegenover de [locatie] afwijkt van genoemde tekening, ziet de rechtbank geen aanleiding hier gevolgen aan te verbinden. De tekening moet immers worden bezien in samenhang met de in het startdocument geformuleerde uitgangspunten. Het startdocument bevat geen voorschriften ten aanzien van het bebouwingspercentage en/of (los)geschakelde bebouwing. Daarnaast volgt uit de aard van de tekening, die schematisch van opzet is, dat niet is beoogd om hier de contouren van de bouwvlakken exact vast te leggen. Naar het oordeel van de rechtbank beperkt deze schematische weergave geenszins de vrijheid van de bouwer/architect om af te wijken van de getekende contouren, mits de uitgangspunten in het startdocument worden gevolgd. Gelet op voorgaande overwegingen ziet de rechtbank dan ook geen strijdigheid tussen het bouwplan en het startdocument, nog daargelaten de vraag of een zodanige strijdigheid gevolgen zou moeten hebben voor de rechtmatigheid van de verleende omgevingsvergunning. Van schending van het rechtzekerheids- en/of vertrouwensbeginsel is geen sprake. Eisers beroep hierop faalt derhalve.
7.1.
Eisers hebben voorts betoogd dat op geen enkele wijze een waarborg is opgenomen voor de huisvesting van de doelgroep, zijnde 55- en 65-plussers. Eisers hebben er belang bij dat deze doelgroep huisvesting krijgt, aangezien van deze groep minder (over)last te duchten valt.
7.2.
De derde-partij heeft onweersproken gesteld dat middels een kettingbeding wordt gewaarborgd dat de appartementen worden verkocht aan de in het startdocument genoemde doelgroep. De rechtbank wijst er op dat de appartementen gezien hun omvang (niet meer dan drie kamers) minder geschikt zullen zijn voor gezinsbewoning. Gelet hierop, en op de door de derde-partij gekozen weg van het kettingbeding, acht de rechtbank genoegzaam gewaarborgd dat de appartementen bestemd zullen worden voor 55/65-plussers. Ook dit beroep faalt.
8.1.
Volgens eisers wordt niet voldaan aan het uitgangspunt dat parkeren binnen het plangebied zelf moet worden opgelost. Het startdocument en het parkeerbeleid staan volgens eisers in de weg aan verlening van ontheffing van de Bouwverordening. Er is een tekort aan parkeerplaatsen, dat in strijd met de uitgangspunten wordt afgewenteld op openbaar gebied, aldus eisers.
8.2.
De rechtbank overweegt dat het startdocument als uitgangspunt hanteert dat parkeren wordt opgelost binnen het plangebied, doch daaraan wordt toegevoegd dat bij extra belasting van openbaar gebied voor parkeren een alternatief traject wordt doorlopen waarbij de aanvrager het gebruik van openbaar gebied dient te compenseren (pagina 6, sub 3.3. van het startdocument). Verweerder heeft uiteengezet dat conform het geldende gemeentelijke beleid voor een deel van de te verwachten parkeerdruk is teruggevallen op openbaar gebied, hetgeen heeft geleid tot een financiële compensatie voor 18 parkeerplaatsen. Ter zitting is bevestigd dat tussen de gemeente en de derde-partij een grondtransactie tot stand is gekomen waardoor veel parkeerplaatsen op eigen terrein zullen worden aangelegd. De rechtbank stelt vast, in het verlengde hiervan, dat het beleid ruimte biedt om ten laste van het openbaar gebied parkeerruimte te realiseren voor een bouwproject mits dit financieel wordt gecompenseerd. Dat in strijd met dit beleid is gehandeld, is niet gebleken. Ook deze beroepsgrond faalt derhalve.
9.
Het beroep is ongegrond.
10.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.P. de Valk, voorzitter, mr. G. Guinau en mr.drs. L. Beijen, leden, in aanwezigheid van R.I. ten Cate, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2013.
griffier voorzitter
afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.