Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 12/1359
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 januari 2013 in de zaak tussen:
[naam eiser], te [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2011 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers woning voor het jaar 2011 vastgesteld.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 april 2012 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2012. Eiser is ter zitting verschenen. Verweerder is ter zitting verschenen in de persoon van mr. B. Brekveld (heffingsambtenaar), bijgestaan door [naam 1] (taxateur) en [naam 2].
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van de uitspraak verlengd.
Feiten
1. Verweerder heeft de WOZ-waarde van eisers woning aan het [adres] te [woonplaats] voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 522.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2010.
2. Eisers woning is een pakhuisappartement, gelegen in de binnenstad van Amsterdam, gebouwd vóór 1900 en met een vloeroppervlak van 135 m². Het maakt deel uit van een complex van twee pakhuizen, te weten pakhuis [naam pakhuis 1] en pakhuis [naam pakhuis 2]. De woning van eiser bevindt zich in pakhuis [naam pakhuis 1]. Beide pakhuizen zijn aangewezen als beschermde monumenten in de zin van de Monumentenwet 1988. Er is sprake van een eeuwigdurend recht van particuliere erfpacht.
Geschil en beoordeling
3. Het geschil gaat over de hoogte van de WOZ-waarde van eisers woning voor 2011. Eiser stelt dat deze hoogstens € 339.300 kan zijn, verweerder blijft bij de vastgestelde waarde van € 522.000.
4. Het is aan verweerder om te bewijzen dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.1 In zijn bezwaarschrift van 4 maart 2011 heeft eiser verzocht in het kader van de behandeling van zijn bezwaarschrift te worden gehoord. In zijn beroepschrift stelt eiser dat de bestreden uitspraak is genomen in strijd met artikel 7:9 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), omdat eiser ondanks zijn herhaalde verzoeken om toezending van de stukken eerst bij de bestreden uitspraak het overzicht taxatiewaarden heeft ontvangen, dat toen door verweerder in het geding is gebracht. Eiser stelt zich op het standpunt, dat de gegevens van dit overzicht van aanmerkelijk belang zijn geweest voor het nemen van de bestreden uitspraak en dat hem de gelegenheid is onthouden om daarop, bijvoorbeeld tijdens de hoorzitting, te reageren. Ter zitting heeft eiser gesteld dat op 30 januari 2012 een hoorzitting was gepland. Toen eiser zich meldde bij het gebouw van verweerder was daar niet bekend dat er een hoorzitting zou plaatsvinden. Er zijn toen twee mensen naar beneden gekomen, die slechts één vraag hebben gesteld over de erfpacht, terwijl de akte van erfpacht reeds door eiser aan verweerder was toegezonden. Omdat verweerder heeft nagelaten de pleitnota van eiser ten behoeve van die hoorzitting aan de rechtbank toe te sturen heeft eiser dat zelf gedaan bij zijn beroepschrift van 24 juli 2012.
5.2 Verweerder erkent ter zitting dat er geen verslag is gemaakt van de hoorzitting. Dit kan in de beroepsfase niet meer hersteld worden. Om die reden stelt verweerder voor aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
5.3. De rechtbank is van oordeel dat gelet op het ontbreken van een verslag van de hoorzitting als bedoeld in artikel 7:7 van Pro de Awb en de door verweerder onweersproken gang van zaken op 30 januari 2012 niet gesproken kan worden van het horen van eiser voorafgaande aan het nemen van het bestreden besluit als bedoeld in artikel 7:2 van Pro de Awb. Nu ten onrechte niet op een juiste wijze is gehoord zal de rechtbank het beroep van eiser gegrond verklaren wegens strijd met artikel 7:2 van Pro de Awb in relatie met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen. Het horen van een belanghebbende, die daarom bij bezwaarschrift heeft verzocht, is een essentieel onderdeel van de bezwaarschriftenprocedure, dat door verweerder serieus genomen dient te worden.
6.1 Ter zitting heeft eiser, onder verwijzing naar het rapport van de Gemeentelijke Ombudsman van 27 maart 2012 getiteld: “Wat is het waard?”, gesteld dat verweerder in de bestreden uitspraak slechts heeft verwezen naar de bezwaarschriften van 11 mei 2011, 25 januari 2012 en de pleitaantekeningen van eiser voor de hoorzitting van 30 januari 2012 zonder daar inhoudelijk op in te gaan. Ook heeft verweerder ten onrechte geen acht geslagen op en rekening gehouden met hetgeen is vermeld in het aanvullende bezwaarschrift van 6 februari 2012. Voorts stelt eiser dat zinsneden in de bestreden uitspraak als: “Het door u in uw brief aangehaalde kan niet tot een andere conclusie leiden” en “Er zijn verder geen andere feiten of omstandigheden gebleken die aanleiding geven om de vastgestelde waarde te verlagen” geen recht doen aan wat eiser gemotiveerd naar voren heeft gebracht.
6.2 Verweerder heeft ter zitting erkend, dat in de bestreden uitspraak niet is ingegaan op alle door eiser gemotiveerd naar voren gebrachte bezwaren, bijvoorbeeld dat de woning van eiser een rijksmonument is en dat er sprake is van eeuwigdurende particuliere erfpacht. De bestreden uitspraak is inderdaad “knip- en plakwerk”, waarbij gebruik is gemaakt van in algemene termen gestelde “bouwstenen”.
6.3 Met eiser en verweerder is de rechtbank van oordeel dat in de bestreden uitspraak op bezwaar niet, dan wel in slechts zeer algemene termen, is ingegaan op alle bezwaren die door eiser naar voren zijn gebracht. Voorts is niet duidelijk dat de bijlage bij het bestreden besluit gezien moet worden als de daarbij behorende motivering. Een verwijzing daarnaar in de bestreden uitspraak ontbreekt. Verweerder miskent daarmee dat bij een ontvankelijk bezwaar op grondslag daarvan een heroverweging van het bestreden besluit moet plaatsvinden, zoals voorgeschreven in artikel 7:11, eerste lid, van de Awb en eveneens de uit artikel 7:12, eerste lid, van de Awb voortvloeiende motiveringsplicht. Het beroep zal dan ook om die reden gegrond worden verklaard en het bestreden besluit zal worden vernietigd. Ten overvloede merkt de rechtbank op, dat het verweerschrift van 22 augustus 2012 slechts bestaat uit een bijlage, reactie van de taxateur, waarin staat vermeld, dat andere argumenten (juridisch/politiek/procestechnisch) buiten beschouwing worden gelaten. Verweerder is ook daarin niet ingegaan op de gemotiveerde ingebrachte beroepsgronden van eiser.
7. Het is de rechtbank uit het besprokene ter zitting in de onderhavige zaak, maar ook uit andere zaken, bekend dat de werkwijze van verweerder bij het behandelen van bezwaren en beroepen in WOZ-zaken sterk gericht is op het met zo min mogelijk werkzaamheden en kosten voor verweerder afdoen van deze zaken. Dit streven kan en mag er echter niet toe leiden dat, zoals in dit geval en vele andere gevallen, verweerder de materiële- en formele (rechts-) belangen, van degene die bezwaar maakt, ondergeschikt maakt aan het aspect van interne kostenbeheersing door zich niet te houden aan wettelijke voorschriften en algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Bijvoorbeeld door het niet of niet op een juiste en serieuze wijze horen en ook en met name door het niet ingaan op en gemotiveerd weerleggen van alle aangevoerde, door de bezwaarde relevant geachte, bezwaren. Verweerder miskent daarmee op ontoelaatbare wijze het belang van de wettelijk voorgeschreven rechtsbescherming van de bezwaarmaker door middel van een adequate en volledige heroverweging van een eerder genomen WOZ-beschikking en handelt daarmee tevens in strijd met de normen van behoorlijk en fatsoenlijk bestuurlijk handelen.
Deze werkwijze dwingt degene die bezwaar heeft tegen een WOZ-beschikking om in beroep te gaan bij de rechtbank om er achter te (kunnen) komen, op welke gronden een WOZ-waarde aan zijn onroerende zaak door verweerder is toegekend. Wie bezwaar maakt moet uiterlijk in de uitspraak op bezwaar het antwoord op (al) zijn bezwaren kunnen lezen, alsmede inzicht kunnen verkrijgen in de onderbouwing van de WOZ-waarde en niet pas na het instellen van beroep bij de rechtbank.
De rechtbank merkt nog op dat nu verweerder er kennelijk bewust voor kiest om uitspraken op bezwaar te doen die in strijd zijn met de artikelen 7:11 en 7:12 van de Awb, de vraag kan worden gesteld of verweerder niet het verwijt treft dat hij een uitspraak op bezwaar doet, terwijl op dat moment duidelijk is dat die uitspraak in een daartegen ingestelde procedure geen stand zal houden (zie het arrest van de Hoge Raad van 13 april 2007, LJN: BA2802).
8. De rechtbank zal, gelet op het hiervoor onder 4.3. en 5.3 gestelde, om (zo mogelijk) tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen te komen, beoordelen of met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand kunnen blijven of dat er aanleiding is om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, onder c, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de WOZ-waarde van de woning van eiser zelf vast te stellen. De rechtbank zal ten einde te bepalen of zij van een van deze bevoegdheden gebruik zal maken eerst beoordelen of verweerder heeft bewezen dat de vastgestelde WOZ-waarde van het object niet te hoog is.
9. Eiser stelt dat verweerder bij de waardevaststelling, bezien tegen de achtergrond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ, geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de economische crisis in de huizenmarkt. De rechtbank overweegt dat verweerder op grond van de vigerende wetgeving ieder jaar (opnieuw) voor alle onroerende zaken in de gemeente een waarde dient vast te stellen met voorbijzien aan de waarde van voorafgaande jaren of de waardeontwikkeling, die zich op korte of langere termijn voordoet of zal voordoen. Ter onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning op de waardepeildatum 1 januari 2010 heeft verweerder referentiewoningen gebruikt waarvan de verkoopprijzen in de periode van 27 juli 2009 tot en met 15 april 2011 en dus vóór en na de waardepeildatum van 1 januari 2010 zijn gerealiseerd. De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat de gevolgen van de economische crisis in de vorm van een waardedaling, voor zover van invloed op de waarde van de woning van eiser, tot uitdrukking komen in de verkoopprijzen van de rond die waardepeildatum verkochte referentiewoningen, voor zover deze naar het oordeel van de rechtbank aan de waardebepaling van eisers woning ten grondslag kunnen worden gelegd.
10. Verweerder heeft aan de waardering van de woning van eiser zeven referentiewoningen ten grondslag gelegd en uit de verkoopprijzen van die woningen de waarde van de woning van eiser herleid. De referentiewoningen zijn pakhuisappartementen aan het Prinseneiland, gebouwd in 1899 en 1900. Het betreft de volgende woningen: [referentiewoning 1] + [referentiewoning 2], [referentiewoning 3] [referentiewoning 4] + [referentiewoning 5], [referentiewoning 6], [referentiewoning 7], [referentiewoning 8], [referentiewoning 9] en [referentiewoning 10]. Deze referentiewoningen hebben een woonoppervlak variërend tussen 95 tot 141 m² en zijn verkocht tussen eind juli 2009 en half april 2011. De verkoopprijzen liggen tussen € 468.000 en € 632.000. Twee referentiewoningen hebben een dakterras en één woning heeft een berging. Voor deze dakterrassen en berging is in het overzicht taxatiewaarden, gevoegd als bijlage bij de bestreden uitspraak, een afzonderlijke waarde toegekend. Bij één van de referentiewoningen behoort een stuk grond van 57 m² ([referentiewoning 8]).
De rechtbank is van oordeel dat verweerder de verkoopprijzen van deze referentiewoning mocht gebruiken om daaruit de WOZ-waarde van eisers woning te herleiden. Het zijn alle pakhuisappartementen, gebouwd in 1899 of 1900, die in de directe omgeving van de woning van eiser zijn gesitueerd, qua woonoppervlak niet te veel verschillen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Het gaat vervolgens wel om de vraag of verweerder de verschillen in voldoende mate heeft benoemd en daarmee bij de waardering rekening heeft gehouden.
11.1. Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de bijzondere omstandigheid dat de woning van eiser op eeuwigdurende particuliere erfpachtgrond staat, waardoor de woning op of rond de waardepeildatum 1 januari 2010 vrijwel onverkoopbaar was, aangezien diverse banken huiverig waren om hypotheken te verstrekken bij particuliere erfpacht. Volgens de Nederlandse Vereniging van Banken komt dit door de onduidelijkheid over de identiteit van de (toekomstige) erfpachter en/of de toekomstige hoogte van het erfpachtcanon. Eiser heeft zijn stelling onder meer geadstrueerd met een brief van de Minister van financiën aan de Tweede Kamer van 21 juni 2010 (kenmerk: FM/2010/4146 U).
11.2. Verweerder voert aan dat bij de waardebepaling geen rekening mag worden gehouden met het op de onroerende zaak gevestigde recht van erfpacht. Bij de taxatie is daarom uitgegaan van de volle eigendom van de onroerende zaak. Aangezien eigen grond meer waard is dan grond waarop een erfpachtcontract rust, wordt grond met erfpacht gecorrigeerd en vindt er een bijtelling plaats. Ter zitting heeft verweerder aangegeven niet te weten of de referentiewoningen op erfpacht staan. Het door verweerder gebruikte systeem herkent geen “particuliere erfpacht”, wel “gemeentelijke erfpacht” Het fenomeen “particuliere erfpacht” is nieuw voor verweerder.
11.3. De rechtbank is het volgende van oordeel. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, zie bijvoorbeeld de arresten van 23 september 1998 (LJN: AA2375) en 20 november 1985 (LJN: AW8157), dient bij de waardering van een onroerende zaak te worden uitgegaan van de overdrachtsfictie en verkrijgingsfictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Met andere woorden er moet worden uitgegaan van de veronderstelling van overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom, ook als er in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht rust. Blijkens de memorie van toelichting bij artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, geldt een uitzondering op de regel dat voor de waardebepaling moet worden uitgegaan van overdracht van de volle en onbezwaarde eigendom, indien sprake is van ’door de wet gestelde beperkingen’. Deze uitzondering geldt echter slechts bij een wettelijke beperking die de genothebbende of gebruiker niet persoonlijk betreft en die derhalve het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperkt. Deze uitzondering is in het onderhavige geval, ook bij eeuwigdurende particuliere erfpacht waarvoor mogelijk niet, dan wel heel moeilijk een hypothecaire lening te verkrijgen is, niet van toepassing. Met het feit dat op de woning van eiser als onderdeel van het appartementencomplex een recht van erfpacht rust, hoefde verweerder dus geen rekening te houden.
12.1. Eiser stelt, dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het feit, dat de woning van eiser de status van rijksmonument heeft, waarvan een waardedrukkend effect uitgaat van tenminste 7 % van de waarde op de waardepeildatum. Hij verwijst daarbij onder meer naar de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Gravenhage van 23 november 2011 (LJN: BV2794).
12.2. Wat betreft het gegeven dat de woning van eiser onder de rijksmonumenten valt voert verweerder aan, dat er in Amsterdam veel rijksmonumenten staan en dat uit onderzoek is gebleken dat dit geen waardedrukkend effect heeft. Uit een publicatie van de Vereniging Eigen Huis blijkt dat rijksmonumenten zelfs meer waarde hebben. Verweerder stelt rijksmonumenten “neutraal” te taxeren, dat wil zeggen daarbij geen verschil te maken met niet-rijksmonumenten.
12.3. Het standpunt van eiser dat er een aftrek van ten minste 7 % dient plaats te vinden van de waarde op de waardepeildatum, omdat zijn woning de status van rijksmonument heeft, onderschrijft de rechtbank niet. Anders dan in het door eiser aangehaalde arrest van het Gerechtshof ’s-Gravenhage van 23 november 2011 (LJN: BV2794) heeft eiser niet aannemelijk gemaakt, dat de nadelen van de rijksmonumentenstatus tot een waardevermindering of de door eiser gestelde minimale waardevermindering van 7 % zou moeten leiden.
13.1. Eiser stelt - samengevat - dat verweerder in de bestreden uitspraak niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze, op welke grond en in welke mate verweerder rekening heeft gehouden met de verschillen in kwaliteit, ligging, uitvoering en bijzondere kenmerken tussen zijn woning en de referentiewoningen.
13.2. Verweerder stelt in de bestreden uitspraak dat met verschillen in objectkenmerken zoals vloeroppervlak, kwaliteit en ligging van de woning, alsmede kaveloppervlakte uiteraard rekening wordt gehouden, maar dat geen aandacht wordt besteed aan de aan- of afwezigheid van bijvoorbeeld interne verfraaiing van een woning. Verweerder verwijst naar de bijlage bij de bestreden uitspraak, zijnde het overzicht taxatiewaarden, waarin de onderlinge verschillen zijn verwerkt om tot een juiste waardebepaling te komen. Verweerder erkent dat er verschillen zijn in kwaliteit, staat van onderhoud en ligging. De woningen zijn verschillend afgewerkt. Voorts zijn er verschillen in indeling, in kamers en kwaliteit. Het is echter voor verweerder ondoenlijk om alle woningen inpandig te bekijken. Verweerder kijkt vooral of er sprake is van achterstallig onderhoud. Verweerder bekijkt alle verkoopadvertenties en de daarbij behorende foto’s. Alle woningen hebben een basisniveau als het gaat om onderhoud en kwaliteit. Er zijn geen woningen bij die veel beter of veel slechter zijn afgewerkt. Verweerder wijst erop dat de referentiewoningen gemiddeld voor
€ 4.242 per m² woonoppervlak zijn verkocht en voor de woning van eiser de waarde per m² woonoppervlak op € 3.868 is gesteld. Daaruit blijkt volgens verweerder dat in afdoende mate rekening is gehouden met de mogelijke verschillen in kwaliteit, onderhoud en ligging.
13.3. Naar het oordeel van de rechtbank treft deze beroepsgrond van eiser doel. Het overzicht taxatiewaarden geeft de verschillen aan in oppervlakte woningdeel en kaveldeel, in de aanwezigheid van een berging of dakterras en - zeer summier - in de ligging door vermelding van begane grond, verdieping en in enkele gevallen voor- of achterzijde. Het overzicht taxatiewaarden geeft geen inzicht in staat van onderhoud, luxe en uitstraling van de woningen. Dit brengt mee dat de rechtbank niet aan de hand van objectieve gegevens kan toetsen of bij de waardering met dergelijke verschillen voldoende rekening is gehouden. Evenmin valt af te leiden of en in hoeverre rekening is gehouden met verschil in ligging van de woningen. Ook ter zitting heeft verweerder deze verschillen onvoldoende specifiek kunnen benoemen en kunnen aangeven of en in welke mate de verschillen tot een waardeverlaging of vermeerdering moeten leiden.
Voorts geeft het overzicht taxatiewaarden geen inzicht in de eventuele verschillen in waarde van de kavels van de onderscheidene woningen. Zoals door verweerder onder 10.2 is gesteld wordt de waarde van grond van een woning waarop een recht van erfpacht rust, gecorrigeerd en vindt er een bijtelling plaats. In deze procedure is vastgesteld, dat in ieder geval op de woning van eiser en op de referentiewoning [referentiewoning 9] een recht van erfpacht rust. Van de overige referentiewoningen is dat niet bekend. Het overzicht taxatiewaarden geeft echter voor alle referentiewoningen bij de erfpachtcorrectie “0” aan.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd dat de waarde van de woning van eiser van € 522.000 voor het belastingjaar 2011 niet te hoog is vastgesteld.
14. Gelet op het voorgaande behoeven de overige beroepgronden van eiser geen bespreking meer.
15. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag
aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van
€ 339.300 juist is. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te
worden beantwoord. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
Eiser heeft deze waarde berekend door 65 % te nemen van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde in verband met de eeuwigdurende particuliere erfpacht, die op zijn woning rust. Zoals hiervoor in r.o. 10.3 is overwogen faalt deze beroepsgrond van eiser, zodat de daarop door eiser berekende waarde geen stand kan houden.
16. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 511.000. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Verweerder heeft in deze procedure enerzijds onvoldoende inzicht gegeven in de verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen voor wat betreft onderhoud en afwerking, luxe, uitstraling, ligging, indeling, daglichttoetreding en zonlicht. Ook heeft verweerder voor geen van de woningen een positieve of negatieve correctie toegepast ter compensatie van het verschil tussen een woning waarop een recht van erfpacht rust en een woning op eigen grond. Anderzijds heeft verweerder voor deze eventuele verschillen bij de waardering van de woning van eiser een substantieel lagere prijs per m² berekend dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen.
17. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding, nu niet is gebleken dat er kosten zijn gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Wel dient verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 23 april 2012;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 511.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 42 aan hem vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Luigjes, rechter, in tegenwoordigheid van
R. van der Vecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2013.
griffier rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.