Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Sectie Handel & Insolventie
zaaknummer / rolnummer: C/15/197386 / HA ZA 12-495
Vonnis van 17 april 2013 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. B.D. Roelink te Hoofddorp,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
PROVINCIE NOORD HOLLAND,
gevestigd te Haarlem,
gedaagde,
advocaat mr. I.R. Roselaar-Herlaar te Haarlem.
Partijen zullen hierna ook [eiser] en de Provincie genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 januari 2013;
- het proces-verbaal van de op 29 maart 2013 gehouden comparitie.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] is (krachtens obligatoire aanspraak) rechthebbende op een perceel grond aan de [adres], gemeente Haarlemmermeer (het perceel). De vader van [eiser] is eigenaar van het perceel. Het perceel is grotendeels met kassen bebouwd, voorts staat er een woning met tuin en een noodwoning. [eiser] woont in de noodwoning, zijn ouders in de woning met tuin.
2.2. Bij de Provincie bestond het voornemen om het perceel van [eiser] en de naastgelegen percelen te ontwikkelen tot een ‘Schiphol Logistics Park.’ De Provincie zou evenbedoelde percelen daartoe aankopen en doorleveren aan ‘Schiphol Area Development Company’(SADC). In dat verband zijn in 2009 verkoopbesprekingen gevoerd tussen een rentmeester van de Provincie en een door [eiser] ingeschakelde makelaar.
2.3. Die verkoopbesprekingen hebben op 13 januari 2010 geleid tot de mondelinge afspraak dat de Provincie het perceel zou verwerven tegen een koopsom van € 1.420.000,00 onder het voorbehoud dat (i) goedkeuring voor de aankoop wordt verkregen door het college van Gedeputeerde Staten, en (ii) dat bodem en grondwater schoon zouden zijn. De afspraak is niet nader schriftelijk vastgelegd.
2.4. Na onderzoek door bureau Terrascan in opdracht van de Provincie bleek vervolgens dat bodem en grondwater van het perceel waren vervuild met benzeen en minerale oliën. Ook bleek asbest aanwezig op het perceel. De saneringskosten werden geschat op € 320.000,00 en € 26.240,00 voor het asbest. Vervolgens heeft de Provincie onderzoeksbureau Van Dijk Geo- en Milieutechniek B.V. opdracht verstrekt tot het geven van een second-opinion op het rapport van Terrascan. In de hiervan opgemaakte rapportage worden de saneringskosten (inclusief de kosten in verband met asbestvervuiling) geschat op € 340.000,00.
2.5. Op 22 november 2010 schrijft ing. [A] namens de Dienst Vastgoed Defensie Directie West (hierna: Defensie) aan de rechtsbijstandverzekeraar van [eiser] onder meer:
“(…) In uw hoedanigheid van belangenbehartiger van de familie [eiser] inzake de kwestie olieverontreiniging op het perceel [adres] (…) kan ik u (…) als volgt informeren.
Bodemonderzoek:
In opdracht van mijn Dienst (…) heeft het Milieukundig Adviesbureau Arnicon een second-opinion en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd (…).
De voornaamste bevindingen en conclusies uit deze rapportage zijn dat: (…)
- gezien de aard en diepte van de verontreiniging het erop lijkt dat in elk geval het grootste deel van de verontreiniging is veroorzaakt door de DPO-leiding [rechtbank: DPO staat voor Defensie Pijpleiding Organisatie](…);
- het een historisch geval van bodemverontreiniging betreft dat als ernstig, niet spoedeisend moet worden beschouwd;
- aangezien er geen actuele onaanvaardbare risico’s zijn, bestaat vanuit de Wet bodembescherming (…) geen noodzaak om de verontreiniging op korte termijn aan te pakken; (…)
- sanering pas aan de orde is ten tijde van herontwikkeling van de locatie.
(…)
Aansprakelijkheid:
Aangezien (…) aannemelijk is dat de aangetoonde verontreiniging tenminste grotendeels door Defensie (DPO) is veroorzaakt, aanvaardt Defensie, onder voorbehoud, de aansprakelijkheid voor de verontreiniging voor zover deze verband houdt met de DPO-leiding.
Het voorbehoud bestaat eruit, dat indien bij uitvoering van de sanering onomstotelijk wordt vastgesteld, dat de in de Arnicon-rapportage onderscheiden verontreinigingscontouren niet samenhangen met de DPO-leiding, maar dat de aangetoonde verontreiniging specifiek het gevolg is van voormalige bedrijfsactiviteiten, Defensie zich dan het recht voorbehoudt om de met de sanering gemoeide kosten te verhalen. Tenzij sprake is van afwijkende afspraken, kunnen de gemaakte kosten hierbij tot 10 jaar na de overdracht c.q. verkoop van het perceel worden verhaald op de oorspronkelijke eigenaar en vindt de verrekening plaats naar rato van de respectievelijke hoeveelheden gesaneerde verontreiniging.
Ik stel voor dat defensie met de nieuw beoogde eigenaar van het perceel (…) een regeling treft met betrekking tot de op termijn eventueel te nemen sanerende maatregelen. Te treffen maatregelen dienen in dit kader te zijn gekoppeld aan een herontwikkeling van de locatie (…)”
2.6. Vanwege de aangetroffen verontreiniging heeft de Provincie besloten om het perceel van [eiser] niet aan te kopen. De naastgelegen percelen zijn wel door de Provincie verworven.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert, na verduidelijking van de vordering ter comparitie
1. primair: nakoming van de hiervoor onder 2.3 genoemde afspraak met bevel aan de Provincie mee te werken aan (de voorbereiding van) de juridische levering van het perceel door [eiser] aan de Provincie tegen betaling van een koopsom, groot € 1.420.000,00 vermeerderd met aan de levering verbonden kosten en belastingen
subsidiair: de Provincie te gebieden verder met [eiser] te onderhandelen over de verwerving van het perceel tegen een koopsom van € 1.420.000,00,
2. de Provincie te veroordelen tot vergoeding van de als gevolg van de niet-nakoming door geleden schade ten bedrage van € 142.000,00 althans een bedrag nader op te maken bij staat,
3. veroordeling van de Provincie in de kosten van deze procedure.
3.2. De Provincie Noord Holland concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] in al zijn vorderingen, althans tot afwijzing van het gevorderde, alsmede tot veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1.1. De Provincie concludeert primair tot niet-ontvankelijkheid van eiser omdat hij niet de eigenaar is van het perceel en om die reden niet in staat zal zijn om het perceel aan de Provincie te leveren.
4.1.2. Naar het oordeel van de rechtbank gaat het hier niet om de levering van het perceel aan de Provincie, maar is de kern van het geschil gelegen in het antwoord op de daaraan voorafgaande vraag of er tussen eiser en gedaagde een overeenkomst tot stand is gekomen die kan dienen als titel voor een latere levering. Die latere levering kan slechts worden verricht door iemand die bevoegd is over het goed te beschikken, maar voor het tot stand komen van een daaraan ten grondslag liggende overeenkomst is die beschikkingsbevoegdheid geen vereiste. De rechtbank acht eiser daarom ontvankelijk in zijn vorderingen.
4.2.1. Tussen partijen is niet in geschil dat de Provincie het perceel zou verwerven tegen een koopsom van € 1.420.000,00 onder het voorbehoud van goedkeuring voor de aankoop door het college van Gedeputeerde Staten, en onder het voorbehoud dat bodem en grondwater van het perceel schoon zouden zijn. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of de genoemde voorbehouden moeten worden aangemerkt als ontbindende voorwaarden (zoals [eiser] betoogt) of als opschortende voorwaarden (zoals de Provincie betoogt).
4.2.2. De vraag hoe de gemaakte afspraak moet worden geduid kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bewoordingen van die afspraak. Naar vaste jurisprudentie komt het bij de beantwoording van die vraag immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bewoordingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
4.2.3. Nu partijen hun visie op de aard van de gemaakte voorbehouden niet nader hebben onderbouwd met feiten en omstandigheden die licht kunnen werpen op de partijbedoelingen, verstaat de rechtbank evenbedoelde afspraak zo, dat een koopovereenkomst met betrekking tot het perceel eerst tot stand komt indien de in de voorbehouden genoemde omstandigheden zich voordoen. Er is anders gezegd pas sprake van verplichtingen over en weer uit de koopovereenkomst als beide onzekere gebeurtenissen plaatsvinden. De koopovereenkomst is derhalve voorwaardelijk tot stand gekomen onder opschortende voorwaarden. Het opschortende karakter sluit ook aan bij de taalkundige betekenis van de door partijen gehanteerde bewoording 'voorbehoud'.
4.3. Nu buiten geschil is dat voor de aankoop van het perceel geen goedkeuring door het college van Gedeputeerde Staten is verkregen, moet reeds hierom worden geoordeeld dat tussen eiser en gedaagde geen koopovereenkomst tot is stand gekomen. Hetgeen door [eiser] is aangevoerd over het al dan niet vervuld zijn van de opschortende voorwaarde met betrekking tot het niet vervuild zijn van bodem en grondwater, kan daarom onbesproken blijven.
4.4. De stelling van [eiser] ten slotte dat de Provincie door zich thans op de voorbehouden te beroepen misbruik maakt van haar bevoegdheid is door [eiser] - tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door de Provincie - niet voldoende onderbouwd. Dat in een email-bericht van gedeputeerde [B] van 7 december 2010 (productie 9 bij dagvaarding) bijkomende redenen worden genoemd waarom de Provincie niet tot aankoop wil overgaan, doet niet af aan de omstandigheid dat de onzekere gebeurtenissen van (in ieder geval) één van de beide opschortende voorwaarden zich heeft voorgedaan, waarmee (alsnog) geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.5. Het voorgaande leidt ertoe dat de primaire vordering zal worden afgewezen.
4.6. Met het tot stand komen van meergenoemde afspraak tussen partijen waren de onderhandelingen tussen partijen afgerond. Er is dan ook - zonder nadere toelichting door [eiser], die ontbreekt - geen grond voor toewijzing van de subsidiaire vordering. Voor toewijzing van de alternatieve vordering tot schadevergoeding bestaat gelet hierop evenmin grond.
4.7. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding, die aan de zijde van de Provincie tot op heden worden begroot op:
- betaald griffierecht € 3.621,00
- salaris advocaat (2 punten á € 1.421,00) 2.842,00 +
Totaal € 6.463,00
4.8 Ten overvloede overweegt de rechtbank nog het volgende. Vast staat dat Defensie heeft erkend (mede)verantwoordelijk te zijn voor de vervuiling van het perceel en aan [eiser] de toezegging heeft gedaan in voorkomend geval zorg te dragen voor sanering van het perceel. Die welwillende houding van Defensie ten spijt ziet eiser zich al geruime tijd opgescheept met vervuilde grond, waar slechts één gegadigde voor bestaat die niet wenst af te nemen, terwijl de belendende percelen wel door die gegadigde zijn aangekocht. De economische realiteit is dat eiser klem zit tussen Defensie en de Provincie, die kennelijk niet in staat zijn onderling tot een ook voor [eiser] bevredigende oplossing te komen. Naar het oordeel van de rechtbank ligt het thans op de weg van Defensie, als (in elk geval hoofd)verantwoordelijke voor de vervuiling van het perceel, om deze impasse te doorbreken. Het zou de Provincie sieren als zij alle zeilen zou bijzetten om Defensie op haar maatschappelijke verantwoordelijkheid te wijzen teneinde [eiser] uit die klem te verlossen.
5. De beslissing
De rechtbank:
5.1. wijst de vorderingen van eiser af,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de Provincie tot op heden begroot op € 6.463,00,
5.3. verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell, mr. E. Jochem en mr. J. Snitker en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2013.?