Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 12 - 5352
tussenuitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 maart 2013 in de zaak tussen
[eiser],
eiser,
[eiseres],
eiseres,
wonende te [woonplaats],
hierna gezamenlijk te noemen: eisers,
en
het college van burgemeester en wethouders van Velsen,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 22 mei 2012 (het primaire besluit) heeft verweerder aan eiser een vergunning verleend voor het samenvoegen van de woningen aan de [adres] onder de voorwaarde dat door eiser een financiële compensatie wordt betaald.
Bij besluit van 12 oktober 2012 (het bestreden besluit) heeft verweerder het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit hebben eisers beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 maart 2013. Eisers zijn in persoon verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door W. Dooijes.
Overwegingen
1. Eisers zijn eigenaar geworden van de woningen aan de [adres] (hierna: de woningen). Voordien bewoonden eisers met hun gezin de woning aan de [adres]. Zij maakten voor hun twee kinderen gebruik van een tweetal slaapkamers in de woning aan de [adres]. Eiser heeft een vergunning aangevraagd om beide woningen samen te voegen.
2. Verweerder heeft bij het primaire besluit een vergunning tot samenvoeging verleend, onder de voorwaarde dat eiser een compensatievergoeding betaalt van zes procent van de meest actuele waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Woz-waarde) van het perceel [adres]. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het primaire besluit gehandhaafd, zij het dat de compensatievergoeding zal worden berekend op grond van de Woz-waarde van het perceel [adres].
3. Ten aanzien van het beroep van eiseres overweegt de rechtbank ambtshalve het volgende. Het bezwaarschrift van 23 juni 2012 waarop verweerder in het bestreden besluit heeft beslist, is door eiser ingediend. Voor zover eiser met zijn bezwaarschrift heeft beoogd mede namens eiseres bezwaar te maken, voldoet het niet aan de eisen die de wet aan een bezwaarschrift stelt. Ingevolge artikel 6:5 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) had het bezwaarschrift in dat geval eveneens de naam van eiseres als indiener moeten bevatten en door haar ondertekend moeten zijn. Dit betekent dat verweerder in het bestreden besluit in strijd met de wet heeft beslist om het bezwaarschrift van eiseres ontvankelijk te verklaren, nu er geen bezwaarschrift van eiseres voorlag. Het bestreden besluit moet daarom - voor zover daarbij is beslist jegens eiseres - worden vernietigd. In het navolgende zal de rechtbank ingaan op het beroep van eiser.
4. Ingevolge artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet stelt de gemeenteraad een huisvestingsverordening vast indien het naar het oordeel van de gemeenteraad noodzakelijk is regelen te stellen met betrekking tot wijzigingen van de woonruimtevoorraad als bedoeld in hoofdstuk III van die wet.
Ingevolge artikel 23, eerste lid, aanhef en onder b, van de Huisvestingsverordening Velsen 2011 (hierna: de Huisvestingsverordening) is het verboden om zonder vergunning van het college woonruimte met andere woonruimte samen te voegen.
Ingevolge artikel 24, eerste lid, van de Huisvestingsverordening verleent het college de vergunning, als bedoeld in artikel 23, wanneer naar haar oordeel het met de samenvoeging gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad.
Uit het vierde lid volgt dat indien het college heeft vastgesteld dat het belang van de aanvrager niet opweegt tegen het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, maar dat dat belang door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend, het de gevraagde vergunning kan verlenen, indien de aanvrager de compensatie voldoet als bedoeld in artikel 25, en ook overigens voldoet aan door het college vastgestelde beleidsregels.
Ingevolge artikel 25 van Pro de Huisvestingsverordening kan compensatie worden geboden door betaling van een compensatietarief. Dit tarief is een door het college vastgesteld percentage van de Woz-waarde van de woning.
5. Eiser heeft aangevoerd dat met de samenvoeging feitelijk geen woning wordt onttrokken aan het woningbestand, omdat de woningen in het verleden één woning zijn geweest. Volgens verweerder is niet van belang dat de woning voor 1969 één geheel was, omdat het thans om twee woningen gaat. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat door de samenvoeging van beide woningen een woning wordt onttrokken aan de woningvoorraad. Dat de woning voor 1969 één geheel was maakt dit niet anders. De beroepsgrond faalt derhalve.
6. Eiser heeft verder aangevoerd dat uit de Woonvisie 2015 - waarnaar in het bestreden besluit is verwezen - volgt dat voor de kern Santpoort-Noord niet starters, maar ouderen zijn aangemerkt als doelgroep van het beleid. Eiser kan het argument van verweerder dat een compensatievergoeding moet worden betaald omdat door de samenvoeging een geschikte jongerenwoning verloren gaat, daarom niet volgen. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat in de Woonvisie 2015 staat vermeld dat het voor jongeren (18-30 jaar) lastig is om aan huisvesting te komen. De rechtbank overweegt dat eiser moet worden toegegeven dat in de Woonvisie 2015 is opgenomen dat in Santpoort-Noord een tekort aan ouderenwoningen bestaat. In de Woonvisie 2015 is echter eveneens opgenomen dat in de gemeente Velsen een tekort bestaat aan jongerenwoningen, zodat verweerder het belang van behoud van jongerenwoningen in redelijkheid bij de beoordeling heeft kunnen betrekken. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
7. Eiser heeft voorts aangevoerd dat de woningen ongeschikt zijn voor zelfstandige bewoning, omdat zij niet voldoen aan de huidige wooneisen. In dit verband heeft eiser aangevoerd dat verweerder op basis van de bouwtekeningen zelf heeft aangegeven dat de woning aan de [adres] feitelijk geen zelfstandige woonruimte meer is. De sanitaire voorzieningen zijn illegaal en behoren tot de woning aan de [adres]. Gelet hierop is de stelling van verweerder dat er met het ontrekken van de woning met nummer [nummer] een goed bewoonbare woning verloren gaat onjuist, aldus eiser. Eiser heeft verder aangevoerd dat de samenvoeging valt binnen de beoogde bestendiging van het kwaliteitsniveau. Bovendien heeft verweerder de situatie ter plekke niet onderzocht en zich derhalve geen goed beeld kunnen vormen van de feitelijke situatie.
8. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de woning met nummer [nummer] op grond van de Woonvisie 2015 in ieder geval voor jongeren een uitstekende woning is. Uit de Woonvisie 2015 volgt dat als geschikte zelfstandige woonruimte voor jongeren wordt aangemerkt een woning die is voorzien van een woonkamer, slaapkamer, eigen keuken en sanitaire voorzieningen. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder zich op het standpunt gesteld dat de kwaliteit en de staat van de onttrokken woning niet van belang zijn voor de beoordeling of het belang van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt dan het belang van eiser bij samenvoeging. Voorts stelt verweerder zich op het standpunt dat zijn onderzoeksplicht niet zover strekt dat ter plekke moet worden gekeken, omdat uit de bouwtekeningen behorende bij de laatstelijk verleende bouwvergunning voor het pand in 1969 de grootte van de woning en het gebruik van de ruimtes afdoende blijkt.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder miskend dat uit het in de Woonvisie 2015 neergelegde beleid volgt dat dit beleid mede is gericht op het verbeteren van de woonruimtevoorraad en het leveren van een bijdrage aan de woonkwaliteit. Gelet op het argument van eiser dat door de samenvoeging uit twee in slechte staat van onderhoud verkerende woningen een volwaardige eengezinswoning ontstaat, heeft verweerder in het bestreden besluit onvoldoende gemotiveerd waarom het belang van behoud van de woning in dit geval zwaarder moet wegen dan het belang bij samenvoeging. Het bestreden besluit is daarom in strijd met het bepaalde in artikel 7:12 van Pro de Awb.
10. Voorts heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank miskend dat op hem de verplichting rust om behoorlijk onderzoek te doen naar de staat van de te onttrekken woning alvorens tot een evenwichtige belangenafweging te kunnen komen. Verweerder had zich niet enkel mogen baseren op bouwtekeningen uit 1969. Gelet op het betoog van eiser dat van een bouwkundige splitsing van de beide woningen nauwelijks sprake is, nu daarvoor gebruik is gemaakt van houten wanden en de woning met nummer [nummer] wegens de slechte staat van onderhoud nauwelijks bewoonbaar is, had het op de weg van verweerder gelegen om nader onderzoek te doen naar de feitelijke situatie, hetgeen verweerder heeft nagelaten. Hieruit volgt dat het bestreden besluit onzorgvuldig is voorbereid en daarmee in strijd is met artikel 3:2 van Pro de Awb. Bovendien is gelet op het voorgaande de motivering van het bestreden besluit voor zover daarin is beslist dat een goed bewoonbare woning verloren gaat, onbegrijpelijk. Het bestreden besluit is daarom ook op dit punt in strijd met artikel 7:12 van Pro de Awb.
11. Eiser heeft betoogd dat de hoogte van de door hem te betalen compensatievergoeding in geen verhouding staat tot enige prestatie door de gemeente en het algemeen belang. De rechtbank overweegt dat het systeem van de Huisvestingswet zich niet verzet tegen het verbinden van (financiële) voorwaarden aan het verlenen van een samenvoegingsvergunning, indien verweerder van mening is dat het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang bij samenvoeging. Niet is gebleken dat de hoogte van het in dit geval vastgestelde compensatiebedrag in strijd is met de tekst of het systeem van de Huisvestingswet dan wel dat dit bedrag disproportioneel is. Ter vergelijking wijst de rechtbank er op dat de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in zijn uitspraak van 5 december 2012, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder LJN: BY5124, heeft geoordeeld dat een compensatievergoeding van 12 procent van de Woz-waarde niet disproportioneel is. De beroepsgrond faalt derhalve.
12. Voorts heeft eiser aangevoerd dat hij contact heeft gehad met een medewerker van verweerder, teneinde informatie te verkrijgen over het samenvoegen van de woningen. Eiser is toen naar eigen zeggen niet geïnformeerd over een eventueel te betalen compensatievergoeding, zodat hem niet verweten kan worden dat een compensatievergoeding redelijkerwijs voor de hand lag. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat eiser op de hoogte had kunnen zijn van een eventueel te betalen compensatievergoeding. Dat hij daar door een medewerker van verweerder - wat daar ook van zij - niet op zou zijn gewezen, doet niet af aan de bevoegdheid van verweerder een compensatievergoeding vast te stellen. Onbekendheid met de toepasselijke wet- en regelgeving komt voor risico van eiser, zodat de beroepsgrond faalt.
13. Eiser heeft verder aangevoerd dat hij niet begrijpt dat duplexwoningen in de gemeente Velsen wel zonder vergoeding mogen worden samengevoegd en zijn woningen niet. Verweerder heeft erkend dat voor de duplexwoningen waarnaar eiser verwijst - gelegen aan de [adres]- een samenvoegingsvergunning is verleend zonder dat daarvoor een compensatievergoeding is vastgesteld. Volgens verweerder zijn deze duplexwoningen in de jaren vijftig gebouwd vanwege grote woningnood, met de bedoeling om ze na het oplossen van de woningnood weer te “ontduplexen”. Het ontwerp van deze woningen was erop gericht om uiteindelijk één woning te creëren. Daarvan is bij de woningen van eiser geen sprake, zodat volgens verweerder niet gesproken kan worden van gelijke gevallen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder onvoldoende gemotiveerd waarom geen sprake is van gelijke gevallen. Het gaat in beide gevallen om het samenvoegen van kleinere woningen tot een eengezinswoning. Daarbij geldt dat ook in dit geval eerder sprake is geweest van één woning die in 1969 in twee woningen is gesplitst. Dat de duplexwoningen oorspronkelijk zijn gebouwd om na oplossing van de woningnood weer te worden samengevoegd is geen relevant verschil. Verweerder dient immers het belang van de woonruimtevoorraad ten tijde van het bestreden besluit af te wegen tegen het met de samenvoeging gediende belang. Het bestreden besluit is daarom ook op dit punt in strijd met artikel 7:12 van Pro de Awb, zodat de beroepsgrond slaagt.
14. Eiser heeft ten slotte aangevoerd dat de woning met nummer [nummer] wordt toegevoegd aan de woning met nummer [nummer]. De Woz-waarde van het perceel met nummer [nummer] is hoger dan die van het perceel met nummer [nummer]. Doordat verweerder de compensatievergoeding over de Woz-waarde van het perceel met nummer [nummer] berekent, wordt eiser ten onrechte in een nadelige positie gebracht. Ter zitting is gebleken dat bij verweerder verwarring bestaat over de nummering van de woningen. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat voor de vaststelling van de hoogte van de compensatievergoeding moet worden uitgegaan van de woning met de laagste Woz-waarde, oftewel de woning met nummer [nummer]. Ook deze beroepsgrond slaagt.
15. Het voorgaande leidt tot de volgende slotsom. Het bestreden besluit is onzorgvuldig voorbereid en daarmee in strijd met artikel 3:2 van Pro de Awb. Eveneens ontbreekt een deugdelijke motivering, waardoor artikel 7:12 van Pro de Awb is geschonden. Gelet hierop komt het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking. De rechtbank ziet echter, uit het oogpunt van finale geschilbeslechting, aanleiding met toepassing van artikel 8:51a van de Awb verweerder in de gelegenheid te stellen de hiervoor aangeduide gebreken in het besluit te herstellen. Dat herstellen kan hetzij door alsnog af te zien van een compensatievergoeding, hetzij door de motivering voor de vaststelling van de compensatievergoeding aan te vullen bij brief of voor zover nodig, met een nieuwe beslissing op bezwaar. Indien verweerder de voorwaarde van een compensatievergoeding handhaaft, dient verweerder ter plekke in de woningen aan [adres] onderzoek te doen naar de staat van de samen te voegen woningen en de bouwkundige splitsing. Mede op basis van de uitkomsten van dit onderzoek dient verweerder een standpunt in te nemen over de vraag of de beoogde samenvoeging een bijdrage levert aan de verbetering van de kwaliteit van de woonruimtevoorraad. Met inachtneming hiervan zal verweerder opnieuw de belangenafweging als bedoeld in artikel 24, eerste lid, van de Huisvestingsverordening dienen te maken. Ten slotte dient verweerder nader te motiveren waarin de beoogde samenvoeging van de woningen van eiser verschilt van de samenvoeging van duplexwoningen in de gemeente Velsen, waarvoor geen compensatievergoeding is vastgesteld.
16. Verweerder dient, gelet op het bepaalde in artikel 8:51b, eerste lid, van de Awb, zo spoedig mogelijk - en wel binnen twee weken na verzending van deze tussenuitspraak - kenbaar te maken of van de gelegenheid tot herstel gebruik zal worden gemaakt. In het geval verweerder ertoe mocht besluiten het geconstateerde gebrek te herstellen, dan bepaalt de rechtbank met toepassing van artikel 8:51a, tweede lid, van de Awb dat verweerder binnen zes weken na het verzenden van deze uitspraak tot herstel zal moeten zijn overgegaan.
17. Op grond van artikel 8:51b, derde lid, van de Awb kan eiser binnen vier weken nadat verweerder heeft bericht op welke wijze het gebrek is hersteld, schriftelijk zijn zienswijze naar voren brengen over de wijze waarop het gebrek is hersteld.
18. Verlenging van de hiervoor genoemde termijnen is slechts mogelijk in bijzondere gevallen. Een gemotiveerd verzoek om verlenging van een termijn moet worden ingediend binnen de in deze tussenuitspraak bepaalde termijn.
19. Indien verweerder geen gebruik maakt van de gelegenheid tot herstel, dan wel na het ongebruikt verstrijken van de termijn van zes weken voor het herstellen van het gebrek, zal de rechtbank binnen zes weken na het verstrijken van de gestelde termijn of het ontvangen van het bericht van verweerder einduitspraak doen.
20. Indien verweerder is overgegaan tot herstel van het gebrek, zal de rechtbank einduitspraak doen binnen zes weken na het verstrijken van de termijn van vier weken voor de zienswijze van eiser.
21. Tenzij aanleiding bestaat anders te beslissen, zal met toepassing van artikel 8:57, tweede lid, van de Awb een nader onderzoek ter zitting achterwege blijven.
22. De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan tot de einduitspraak op het beroep. Dat laatste betekent ook dat zij over de proceskosten en het griffierecht nu nog geen beslissing neemt.
Beslissing
De rechtbank stelt verweerder in de gelegenheid om binnen zes weken na verzending van deze tussenuitspraak de in de overwegingen 9, 10 en 13 geduide gebreken in het bestreden besluit te herstellen met inachtneming van hetgeen de rechtbank in overweging 15 heeft overwogen, en houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.J.A.M. van Brussel, rechter, in aanwezigheid van drs. A.F. Hermus-Zoetmulder, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2013.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze tussenuitspraak kan alleen hoger beroep worden ingesteld tegelijk met het hoger beroep tegen de nog te wijzen einduitspraak.