ECLI:NL:RBNHO:2014:5542 - Rechtbank Noord-Holland - Vaststelling WOZ-waarde productiehal met kantoor na bezwa...

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Zittingsplaats Alkmaar

Bestuursrecht

zaaknummer: 13/162

uitspraak van de meervoudige kamer van 6 juni 2014 in de zaak tussen

[eiser], te [woonplaats], eiser

de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, verweerder

(gemachtigde: [naam])

Procesverloop

Bij besluit van 25 februari 2012 (het primaire besluit) heeft verweerder ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van eisers onroerende zaak [adres](hierna: het object) voor het belastingjaar 2012 bepaald op
€ 1.398.000. Verweerder is uitgegaan van de waardepeildatum van 1 januari 2011.

Bij uitspraak op bezwaar van 20 december 2012 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van eisers object nader vastgesteld op € 1.341.000.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2014, alwaar de zaak gevoegd is behandeld met de zaak met kenmerk 13/99. Eiser is in persoon verschenen, bijgestaan door [naam 2]. Verweerder is verschenen bij zijn gemachtigde.

Met toepassing van het bepaalde in artikel 8:66, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), heeft de rechtbank de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.

Overwegingen

Eiser is eigenaar en verhuurder van het object. Het object bestaat uit een productiehal van 2.728 m² en een kantine van 225 m². Het object heeft een grondoppervlakte van

11.182 m² inclusief 1.000 m² verharding. Het object is samen met het object [adres 2] op 16 juli 2008 door eiser gekocht voor een gezamenlijke koopprijs van € 3.350.000.

2.1

Verweerder wijst ter onderbouwing van de door hem voorgestane WOZ-waarde op de huurcijfers van de objecten aan de [adres 3] (een jaarhuur van € 352.922 ingaande 1 januari 2011 voor 5.660 m² productieruimte en 750 m² kantoor ) en [adres 4] (een jaarhuur van € 180.000 per 1 januari 2011 voor 2.991 m² werkplaats,
141 m² kantoor en 123 m² opslag). Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder overwogen dat de objectafbakening niet juist is geweest omdat ten onrechte 3.800 m² extra grond is meegenomen. Deze extra grond is niet door eiser verhuurd, maar wel zijn eigendom, zodat voor dit perceel een nieuw adres wordt aangemaakt waarvoor eiser als eigenaar belastingplichtige is. Deze splitsing heeft volgens verweerder geen gevolgen voor de vastgestelde waarde en de aanslag gemeentelijke belastingen. Voorts heeft verweerder overwogen dat bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandrisico van grote panden in de huidige markt. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor daarom in de bezwaarfase verlaagd naar 10,4, waarmee eveneens de WOZ-waarde van het object is verlaagd.

2.2

Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van het object nog steeds te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser op het taxatieverslag van de door hem ingeschakelde registermakelaar. Deze heeft een indicatie van de marktwaarde van het object gegeven. Eiser hanteert een kapitalisatiefactor van 9.

3.1

Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de WOZ‑waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.2

De rechtbank stelt vast dat verweerder in het taxatieverslag (gedingstuk B4) een fout in de optelling heeft gemaakt. De som van de door verweerder in het taxatieverslag genoemde bedragen is € 1.333.392 in plaats van € 1.341.100. Door de WOZ-waarde van het object op € 1.341.000 vast te stellen heeft verweerder de waarde te hoog bepaald. Het beroep dient reeds daarom gegrond te worden verklaard en de bestreden uitspraak moet worden vernietigd.

3.3

Voorts stelt de rechtbank vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de 3.800 m² extra grond ten onrechte is betrokken in de waardebepaling van het object [adres]. De rechtbank heeft geen aanleiding voor een andersluidend oordeel. Het beroep dient ook daarom gegrond te worden verklaard.

3.4

Bij een te ruime objectafbakening, zoals hier aan de orde, kan de afbakening door de rechtbank worden aangepast. De rechtbank wijst in dit verband op het arrest van de Hoge Raad van 27 september 2002, nr. 34.927, ECLI:NL:HR:2002:AE8146. Blijkens dit arrest dient de aanpassing zodanig te zijn dat de beschikking nog slechts betrekking heeft op een, op de juiste wijze afgebakende, onroerende zaak. In dit geval houdt dat in dat de 3.800 m² extra grond, die volgens het taxatieverslag van verweerder een waarde van € 50 per m² vertegenwoordigd, bij de waardering van het object buiten aanmerking moet blijven.

4.1

Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die op de waardepeildatum aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omgang in gebruik zou kunnen nemen.

Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.

4.2

Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder verklaard dat de oppervlakte van het object is bepaald op de bruto vloeroppervlakte aan de hand van de officiële bouwtekeningen. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan de juistheid van deze verklaring te twijfelen en ook eiser heeft ter zitting de door verweerder gehanteerde oppervlakte niet (langer) betwist.

4.3

Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde moet worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank komt het gebruik van deze methode in deze zaak eveneens juist voor.

5.1

De rechtbank stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting vast dat beide partijen voor de kantine van het object een huurwaarde van € 60 per m² voorstaan. De rechtbank concludeert dat de huurwaarde van de kantine dus niet in geschil is.

5.2

De huurwaarde van de productiehal heeft verweerder blijkens het taxatieverslag vastgesteld op € 35 per m². Verweerder heeft hierbij aansluiting gezocht bij het door eiser opgegeven huurcijfer in het inlichtingenformulier van 25 juni 2012. De rechtbank kan verweerder hierin volgen en is van oordeel dat verweerder aldus voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de huurwaarde van de productiehal niet te hoog is bepaald. De stelling van eiser dat de huurwaarde op € 30 per m² moet worden vastgesteld omdat de huurprijzen sinds 2009 zijn gedaald onderschrijft de rechtbank niet. Uit het door eiser overgelegde taxatieverslag en de daarin genoemde huurcijfers voor – in eisers optiek vergelijkbare – productiehallen blijkt immers niet dat er sprake was van een dusdanige daling in de markt dat het eigen huurcijfer van € 35 per m² niet bruikbaar is. Hetgeen eiser in dit verband naar voren heeft gebracht faalt dan ook.

5.3

Wat betreft de huurwaarde van de bij het object behorende verharding is verweerder in zijn taxatieverslag uitgegaan van een waarde van € 10 per m². Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder echter op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt dat deze waarde niet te hoog is. Evenmin heeft verweerder verklaard waarom hij – anders dan bij de productiehal – geen aansluiting heeft gezocht bij het door eiser opgegeven huurcijfer van € 3 per m² in het inlichtingenformulier van 25 juni 2012. De rechtbank kan de door verweerder voorgestane waarde van € 10 per m² dan ook niet volgen.

5.4

Voorts overweegt de rechtbank dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de door hem voorgestane kapitalisatiefactor van 10,4 tot stand is gekomen. De enkele stelling van de gemachtigde van verweerder ter zitting dat bij het berekenen van de kapitalisatiefactor het VNG-rekenblad is gebruikt, maakt dit niet anders. De rechtbank kan daarom niet uitgaan van de juistheid van de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor.

5.5

Nu er geen deugdelijke onderbouwing is voor de gehanteerde huurwaarde voor de verharding en de kapitalisatiefactor heeft verweerder niet bewezen dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank concludeert dat het beroep ook hierom gegrond is.

6.1

De vraag is vervolgens of de waarde die eiser voorstaat voor het object een juiste waarde is. Primair stelt eiser dat de gezamenlijke WOZ-waarde van het object en het object [adres 2] op € 2.370.000 moet worden gesteld. Voor zover eiser hiermee bedoeld te stellen dat de objectafbakening ook op dit punt niet goed is geschied, overweegt de rechtbank als volgt. Het object heeft een andere gebruiker dan het object [adres 2]. Op grond van artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ is dan ook sprake van afzonderlijke onroerende zaken. Deze dienen op hun eigen merites te worden gewaardeerd. Hetgeen eiser dienaangaande stelt faalt dan ook.

6.2

Subsidiair stelt eiser dat de door hem in het taxatieverslag gehanteerde huurwaarden voor de afzonderlijke delen van het object kunnen worden gebruikt om tot de door hem voorgestane WOZ-waarde te komen. Voor de huurwaarde van de verharding is eiser uitgegaan van € 3 per m². De rechtbank kan dit onderschrijven nu dit het werkelijke huurcijfer is en er geen aanleiding is om dit niet als uitgangspunt te nemen. Daarbij is van belang dat niet is gesteld of gebleken dat dit huurcijfer geen reëel beeld geeft van de lokale marktsituatie. Sterker nog, de gemachtigde van verweerder heeft ter zitting toegelicht dat het object wordt gebruikt als peilobject bij het bepalen van de WOZ-waarde van andere objecten.

6.3

Eiser is bij bepaling van de door hem voorgestane WOZ-waarde uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser geen inzicht geboden in de wijze waarop deze tot stand is gekomen. De rechtbank kan de door eiser voorgestane kapitalisatiefactor van 9 dan ook niet volgen. Dit betekent dat eiser evenmin de door hem bepleite WOZ-waarde voor het object aannemelijk heeft gemaakt.

7.1

Om te komen tot een definitieve beslissing over het geschil tussen partijen zal de rechtbank gebruik maken van de in artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht neergelegde bevoegdheid om zelf in de zaak te voorzien. Zij overweegt daartoe als volgt. De rechtbank is van oordeel dat een kapitalisatiefactor op 9,5, gelet op het leegstandsrisico op het in geding zijnde tijdstip, meer recht doet aan de werkelijkheid. De rechtbank zal de kapitalisatiefactor dan ook op 9,5 vaststellen. Hetgeen hiervoor is overwogen brengt de rechtbank tot de navolgende berekening:

Onderdeel

Grootte

Prijs per m²

Kapitalisatiefactor

Waarde per onderdeel

Productiehal

2.728 m²

€ 35

9,5

€ 907.060

Kantine

225 m²

€ 60

9,5

€ 128.250

Verharding

1.000 m²

€ 3

€ 3.000

Totale waarde

€ 1.038.310

7.2

De rechtbank zal de WOZ-waarde van het object [adres] voor het belastingjaar 2012 dan ook zelf vaststellen op € 1.038.310. Verweerder hoeft geen nieuwe uitspraak op bezwaar te doen.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling nu niet is gebleken dat er sprake is van daarvoor in aanmerking te nemen kosten. Wel dient verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
stelt de WOZ-waarde van het object [adres] voor het belastingjaar 2012 vast op € 1.038.310;
bepaalt dat verweerder de opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 42 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.M. Auwerda, voorzitter, mr. D.M. de Feijter en mr. M.C. van As, leden, in aanwezigheid van mr. S.C. Jacobs, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2014.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.