Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling privaatrecht
Sectie Handel & Insolventie
zaaknummer / rolnummer: C/15/203585 / HA ZA 13-264
Vonnis van 18 juni 2014
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
BUREAU BEHEER LANDBOUWGRONDEN,
zetelend te 's-Gravenhage,
eiseres,
advocaat mr. J.C. Binnerts te Haarlem,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna BBL en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 juli 2013
- het proces-verbaal van de descente gehouden op 20 september 2013 en de daarin genoemde stukken
- het bij akte depot no. 12/2014 op 2 april 2014 ter griffie gedeponeerde deskundigenbericht van 31 maart 2014
- het bij brief van 29 april 2014 door BBL toegezonden B8-formulier en de daaraan gehechte producties 1 en 2
- het proces-verbaal van pleidooi van 13 mei 2014 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Per e-mail van 14 mei 2014, met bijlagen, is door de deskundige een kostenopgave overgelegd. BBL heeft daarop bij e-mail van 21 mei 2014 gereageerd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De beoordeling
2.1.
Bij vonnis van 3 juli 2013 heeft de rechtbank een deskundige benoemd ter uitvoering van het in genoemd vonnis bevolen deskundigenonderzoek teneinde advies over de waarde van het onteigende (hierna ook: de grond) te verkrijgen. Dit vonnis is op 22 oktober 2013 ingeschreven in de openbare registers.
De bestemming van de gronden
2.2.
In zijn rapport heeft de deskundige zich allereerst uitgelaten over de vraag of de huidige bestemming van de grond voor het bepalen van de waarde van die grond dient te worden weggedacht. Het onteigende betreft twee percelen grasland en maakte voorheen onderdeel uit van een groter perceel met een opstal dat eigendom is van [gedaagde]. In zijn rapport heeft de deskundige uiteengezet dat het onteigende en het overblijvende voorheen waren gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Zwaanshoek'. Op basis van dit bestemmingsplan had het onteigende de bestemming 'Agrarische doeleinden III'. Thans valt het onteigende binnen de grenzen van het in 2007 onherroepelijk vastgestelde bestemmingsplan 'Zwaanshoek Noord en Boseilanden'. In dit bestemmingsplan heeft het onteigende de bestemming 'Recreatie' gekregen. Onder verwijzing naar artikel 40c van de Onteigeningswet (Ow) is de deskundige van oordeel dat het feitelijk plan voor het nieuwe recreatiegebied en het huidige bestemmingsplan 'Zwaanshoek Noord en Boseilanden' dienen te worden weggedacht. Dit brengt met zich dat dat voor de waardebepaling van de grond moet worden uitgegaan van de voorheen geldende bestemming 'Agrarische Doeleinden III'.
2.3.
Partijen hebben te kennen gegeven dat zij zich in deze conclusie van de deskundige kunnen vinden en dat geldt evenzeer voor de rechtbank. De rechtbank zal de deskundige hierin dan ook volgen.
Verwachtingswaarde
2.4.
Voor de vraag of sprake is van verwachtingswaarde speelt een rol of er op de peildatum perspectief was op een lucratiever gebruik van de grond dan het onder het bestemmingsplan 'Zwaanshoek' toegelaten agrarisch gebruik. In dat verband dient de vraag te worden beantwoord of een redelijk handelen koper op de peildatum, 22 oktober 2013, meer zou willen betalen voor het onteigende, omdat te verwachten viel dat het onteigende in de toekomst een rendabeler bestemming zou krijgen.
2.5.
De deskundige heeft geconcludeerd dat sprake is van een forse verwachtingswaarde nu "zeker niet onaannemelijk of in strijd met de lijn der verwachting is dat een woonbestemming zou kunnen worden verkregen en een redelijk handelend koper daarmee rekening zou houden". Ter onderbouwing van die conclusie heeft de deskundige ter zitting verklaard dat de grond van [gedaagde] onder het oude bestemmingsplan een agrarische bestemming had met de mogelijkheid tot het realiseren van een bedrijfswoning. De deskundige heeft nadere informatie ingewonnen bij de heer [betrokkene 1] van de gemeente Haarlemmermeer (hierna: [betrokkene 1]) aangaande de mogelijkheden die er onder het oude bestemmingsplan waren met de grond van [gedaagde]. In het kader van dat gesprek heeft [betrokkene 1] aangegeven dat de gemeente, vanuit het idee om op enig moment iets te willen doen aan de verrommeling van de agrarische omgeving, welwillend zou staan tegenover het aanpassen van de bestaande opstal ten behoeve van een woonhuis indien door [gedaagde] daartoe een concreet voorstel zou worden ingediend. Gevolg daarvan is dat een redelijk handelend koper van de grond zich eveneens met een concreet voorstel voor het realiseren van een woning tot de gemeente had kunnen wenden, hetgeen - nu de gemeente heeft aangegeven daar welwillend tegenover te staan - een verwachtingswaarde met zich brengt, aldus de deskundige. Ter zitting heeft de deskundige in dit verband nog verklaard dat, anders dan in zijn rapport is vermeld, bij de vraag of sprake is van verwachtingswaarde de doelstellingen van het 'weggedachte' bestemmingsplan geen rol kunnen spelen.
Een verwachtingswaarde volgt bovendien uit de feitelijke omstandigheden die zich in de achterliggende periode hebben voorgedaan, ook wanneer het huidige bestemmingsplan wordt weggedacht. Hierbij komt onder meer betekenis toe aan het feit dat een deel van de achterliggende oorspronkelijk agrarische gronden reeds langere tijd in gebruik zijn als begraafplaats. Voorts geldt dat in de directe omgeving van het perceel van [gedaagde] sprake is van lintbebouwing en - nu agrariërs gezien de schaalvergroting in de landbouw in Nederlandniet geïnteresseerd zijn in het relatief kleine perceel van [gedaagde] - dergelijke percelen met leegstaande voormalige bedrijfsgebouwen veelal beschouwd worden als 'rotte kiezen' binnen de lintbebouwing. Middels de provinciale 'Ruimte voor ruimte-regeling', waar ook de gemeente Haarlemmermeer - weliswaar zonder concreet beleid, maar op pragmatische wijze - uitvoering aan geeft, wordt verrommeling van de omgeving tegengegaan. Initiatiefnemers kunnen op basis van deze regeling bestaande bebouwing 'ruilen' voor een woning op dezelfde plek. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat ruim voldoende aanleiding bestaat aan het onteigende een forse verwachtingswaarde toe te kennen, zo heeft de deskundige toegelicht. De deskundige concludeert, mede gelet op de afstand van het (naar de rechtbank begrijpt: in het oude bestemmingsplan aangegeven) bouwblok tot de openbare weg tot een waarde van € 35,- per m2 voor de schadeloosstelling van [gedaagde].
2.6.
BBL heeft verweer gevoerd tegen voornoemde conclusies en stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van verwachtingswaarde. BBL heeft erop gewezen dat wanneer het huidige bestemmingsplan wordt weggedacht, er vanuit moet worden gegaan dat in het gehele gebied waarin het onteigende is gelegen voorlopig een agrarische bestemming zou blijven gelden. Er zou een aaneengesloten agrarisch gebied zijn blijven bestaan dat als zodanig levensvatbaar was geweest. Er is daarom ter plaatse van het onteigende geen sprake van een overblijvend stuk grond aan de rand van een gebied dat zich niet meer zouden lenen voor agrarisch gebruik, en daarom een andere bestemming zou moeten krijgen.
Naar de mening van BBL geeft het gebied ter plaatse van het onteigende en de directe omgeving geen verrommeld beeld, hetgeen erop duidt dat de gemeente verrommeling tegengaat door handhaving. Daar komt bij dat als de gemeente verrommeling wil tegengaan, daarmee niet is gezegd dat zij dat zal doen door het geven van een woonbestemming aan de betreffende percelen.
Bovendien, zo stelt BBL, zijn er onvoldoende concrete aanknopingspunten die de conclusie rechtvaardigen dat op deze gronden woningbouw zou worden toegestaan. Onduidelijk is wat de inhoud van de uitlatingen van [betrokkene 1] precies is, in welke context die zijn gedaan, en of [betrokkene 1] bij het doen van die uitlatingen het thans geldende bestemmingsplan heeft weggedacht.
Tot slot volgt uit enkele referentietransacties in de zeer directe nabijheid van het onteigende evenmin dat aan het onteigende verwachtingswaarde toekomt. BBL heeft in dit verband gewezen op de gronden die zij in respectievelijk 2011 en 2013 heeft verworven van Ymere en [betrokkene 2]. Deze gronden kenden een agrarische bestemming zonder de mogelijkheid tot het bouwen van kassen en zijn door BBL gekocht voor € 9,- respectievelijk € 10,- per m2 .
2.7.
[gedaagde] heeft het oordeel van de deskundige dat aan het onteigende een forse verwachtingswaarde toekomt onderschreven. [gedaagde] bestrijdt echter de conclusie dat dit leidt tot een waarde van € 35,- per m2. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de gemeente op gronden in de directe omgeving van zijn perceel woningbouw toestaat. Ter onderbouwing daarvan heeft [gedaagde] in de eerste plaats gewezen op het perceel met kadastraal nummer [kadastraal nummer 1] (door hem genoemd [adres 1]) en op het perceel met kadastraal nummer [kadastraal nummer 2] (de loods tegenover [betrokkene 3] aan de andere zijde van de [straatnaam]), beide in de nabijheid van het onteigende gelegen percelen. Voorts heeft [gedaagde] gewezen op de 'Ruimte voor ruimte-regeling'. Onder verwijzing naar het aan de [adres 2] gelegen perceel van De Wilde Beheer B.V. (genoemd op pagina 39/40 in de toelichting bij het bestemmingsplan Zwaanshoek Noord en Boseilanden) heeft [gedaagde] verder gesteld dat de gemeente kennelijk haar medewerking aan woningbouw verleent indien grondeigenaren met een voorstel daartoe komen. Daarbij komt nog dat [gedaagde] zelf bij de gemeente informatie heeft ingewonnen aangaande de mogelijkheden tot het realiseren van woningen op zijn perceel en dat de gemeente daarbij heeft aangegeven dat indien [gedaagde] met een concreet voorstel zou komen, er mogelijkheden zouden zijn.
2.8.
De rechtbank oordeelt als volgt. Op zichzelf is het juist dat als er een lucratiever gebruik van de grond in het vooruitzicht ligt dan agrarisch gebruik, de waarde van de grond zal toenemen en dat in zoverre sprake kan zijn van verwachtingswaarde. Een redelijk handelend koper zou met name dan rekening houden met een te verwachten lucratiever gebruik van de grond indien sprake is van uitlatingen van het bestuursorgaan dat bevoegd is om een andere bestemming aan het onteigende toe te kennen.
2.9.
De rechtbank ziet echter in het deskundigenrapport en de daarop door de deskundige ter zitting gegeven toelichting onvoldoende concrete aanknopingspunten om tot de conclusie te komen dat sprake is van een verwachtingswaarde op grond van uitlatingen van het bevoegde bestuursorgaan. Meer bepaald kan het gesprek van de deskundige met [betrokkene 1] een dergelijke conclusie niet rechtvaardigen. Nog los van de omstandigheid dat niet zonder meer aannemelijk is dat [betrokkene 1] bevoegd was het betreffende bestuursorgaan rechtsgeldig te vertegenwoordigen, geldt dat van dit gesprek geen schriftelijke verslaglegging of gespreksbevestiging bestaat, terwijl ook niet op andere wijze duidelijk wordt in welke context de door de deskundige aangehaalde opmerkingen door [betrokkene 1] zijn gemaakt. Daardoor blijft de vraag resteren of [betrokkene 1] bij zijn uitlatingen het huidige bestemmingsplan heeft weggedacht. Zonder nadere concrete informatie valt niet uit te sluiten dat [betrokkene 1] zich (mede) heeft gebaseerd op het huidige bestemmingsplan, dat immers op 3.204 m² van het overblijvende perceel van [gedaagde] woningbouw toestaat. Daar komt nog bij dat de aangehaalde uitlatingen van [betrokkene 1] in zulke algemene bewoordingen zijn gegoten dat daaruit - gezien de gebruiks- en overgangsbepalingen behorende bij het bestemmingsplan 'Zwaanshoek' (waarvan zich in de bijlagen 4 en 22 van het deskundigenrapport twee naar inhoud verschillende versies bevinden) - zonder nadere toelichting niet aannemelijk is geworden dat onder het oude bestemmingsplan de bouw of handhaving van een (bedrijfs)woning ter plaatse toegestaan zal zijn.
2.10.
Naar het oordeel van de rechtbank kan een verwachtingswaarde in dit geval ook niet worden afgeleid uit de door de deskundige genoemde feitelijke omstandigheden die zich in de achterliggende periode hebben voorgedaan, het huidige bestemmingsplan wegdenkend. Dat door schaalvergroting in de landbouw leegstand is ontstaan in agrarische bedrijfsgebouwen en gemeenten in het algemeen zullen willen optreden tegen de daaruit voortvloeiende verrommeling binnen lintbebouwing, is onvoldoende concreet om te kunnen aannemen dat dit ook geldt ter plaatse van de percelen van [gedaagde]. Of de gemeente Haarlemmermeer met toepassing van de 'Ruimte voor ruimte-regeling' - uitgaande van het oude bestemmingsplan - bereid zou zijn op de percelen van [gedaagde] mee te werken aan het realiseren van woonruimte is op basis van de voorhanden stukken dermate onzeker, dat daarmee geen rekening kan worden gehouden. Naar ter zitting door BBL en de deskundige is verklaard bestaat geen concreet beleid of vaste handelswijze van de gemeente bij de toepassing van genoemde regeling, maar wordt met een voorgelegde situatie 'pragmatisch' omgegaan. Daarbij komt dat uit de voorhanden zijnde gegevens niet kan worden afgeleid of de bestaande bebouwing (de verharding niet meegerekend) op de percelen van [gedaagde] ten minste 1.000 m² bedraagt, zijnde de in het provinciale beleid voor de ruil met één woning vermelde maatstaf.
2.11.
Evenmin kunnen de door Jonkers aangehaalde voorbeelden ter onderbouwing van zijn stelling dat zijn grond een verwachtingswaarde heeft, die stelling onderbouwen. Met betrekking tot het perceel van De Wilde Beheer B.V., het perceel dat [gedaagde] '[adres 1]' heeft genoemd en de loods tegenover het perceel van [betrokkene 3], is de rechtbank met BBL van oordeel dat als al vast zou staan dat de gemeente op die percelen woningbouw toestaat, aangenomen moet worden dat dit het gevolg is van de situatie die is ontstaan door de werking van het huidige bestemmingsplan, te weten dat er langs de randen van het voormalig agrarisch gebied percelen 'overblijven' die een andere bestemming behoeven. Teneinde de schadeloosstelling te bepalen dient dit bestemmingsplan echter nu juist te worden weggedacht. Ten slotte gaat de rechtbank, bij gebreke van een concrete onderbouwing daarvan, voorbij aan de stellingen van [gedaagde] over de inhoud van de gesprekken die hij stelt te hebben gevoerd met de gemeente.
2.12.
Het vorenoverwogene leidt tot de tussenconclusie dat bij de waardering van het onteigende geen rekening dient te worden gehouden met enige verwachtingswaarde.
Waarde
2.13.
De deskundige heeft toegelicht dat een zuiver agrarische bestemming gelet op de perceelsgrootte en de wijze van bebouwing in de directe omgeving geen realistisch uitgangspunt is bij de waardebepaling, nu ter plaatse een gedoogsituatie van gemêleerde aard is ontstaan, die meebrengt dat een redelijk handelend koper voor het onteigende een hogere prijs zal willen betalen dan de zuiver agrarische grondwaarde. Daarbij acht de deskundige van belang dat geen agrariër geïnteresseerd zou zijn in de gronden van [gedaagde]. Op het perceel bevindt zich immers een opstal waar een agrariër niets aan heeft, terwijl hij deze bij het verwerven van de grond wel zou moeten kopen.
Ter zitting heeft de deskundige desgevraagd verklaard dat als aan de gronden van [gedaagde] geen verwachtingswaarde toekomt de waarde van het onteigende kan worden gesteld op € 20,- per m2.
2.14.
BBL heeft aangegeven zich te kunnen vinden in een waarde van € 20,- per m², welke waarde gelijk is aan de waarde waarvan bij het aanbod aan [gedaagde] is uitgegaan.
2.15.
[gedaagde] heeft zich (de rechtbank begrijpt: primair) op het standpunt gesteld dat een waarde van € 95,- per m2 gerechtvaardigd is. Immers, het perceel [adres 3], dat binnen het plangebied van het nieuwe bestemmingsplan ligt, is in september 2013 verkocht, waarbij de vraagprijs € 199.000 bedroeg en de oppervlakte van het perceel 2.100 m², hetgeen afgerond neerkomt op € 95,- per m². Op dit perceel staan schuren en het heeft minder potentie dan zijn gronden nu een woonbestemming voor dit perceel expliciet is uitgesloten, aldus [gedaagde].
Ter onderbouwing van zijn (naar de rechtbank begrijpt, subsidiaire) standpunt heeft [gedaagde] gewezen op het aanbod dat BBL heeft gedaan aan [betrokkene 3]. Deze grond heeft dezelfde bestemming onder het oude bestemmingsplan als de grond van [gedaagde] en is direct gelegen naast het perceel van [gedaagde]. [betrokkene 3] is € 50,- per m2 geboden, zodat [gedaagde] een gelijkluidend aanbod zou moeten krijgen.
2.16.
De rechtbank volgt het primaire standpunt van [gedaagde] niet. Kenmerkend voor de vergelijkingsmethode bij de waardering van onteigende gronden is dat de te vergelijken transacties gronden moeten betreffen die daadwerkelijk overeenkomstige eigenschappen bezitten. Met de deskundige is de rechtbank op basis van de door [gedaagde] overgelegde uitdraai van de website funda.nl van oordeel dat op dit perceel kennelijk iets anders is toegestaan dan op het perceel van [gedaagde], nu in de omschrijving in de advertentietekst staat dat het gaat om 'bedrijfsgebouwen op 2.100 m2 o.a. geschikt voor ambachtelijk werk of kleinhandelsbedrijf'
.De deskundige heeft in dit verband aangegeven dat kennelijk sprake is van een bedrijfsbestemming en dat een prijs van € 95,- per m2 in ieder geval niet gerelateerd kan worden aan een bestemming 'woningbouw'. De rechtbank volgt de deskundige op dit punt.
.De deskundige heeft in dit verband aangegeven dat kennelijk sprake is van een bedrijfsbestemming en dat een prijs van € 95,- per m2 in ieder geval niet gerelateerd kan worden aan een bestemming 'woningbouw'. De rechtbank volgt de deskundige op dit punt.
2.17.
Ook het standpunt van [gedaagde] dat het aanbod van BBL aan [betrokkene 3] van € 50,- per m2 meebrengt dat ook het onteigende die waarde heeft, volgt de rechtbank niet. De deskundige heeft ten aanzien van dit perceel geconcludeerd dat dit een perceel bij een woning betreft. Hoewel het perceel van [betrokkene 3] onder het oude bestemmingsplan dezelfde bestemming had als het perceel van [gedaagde] gaat het bij de van [betrokkene 3] aangekochte grond om grond die feitelijk als tuin bij een woning in gebruik is. Daarbij komt dat het onteigende deel van het perceel van [gedaagde] het gedeelte betreft dat het verst van diens opstal is gelegen. Die grond vertegenwoordigt een lagere waarde dan de grond die dicht bij een opstal is gelegen. Het aanbod dat [betrokkene 3] is gedaan zag onder andere op een gedeelte van diens grond dat dicht bij de woning van [betrokkene 3] lag en om die reden een hogere waarde vertegenwoordigt. Daar komt bij dat de grond van [betrokkene 3] dichter bij de openbare weg is gelegen en ook om die reden meer waard is dan de grond van [gedaagde]. De rechtbank volgt de deskundige ook op dit punt.
2.18.
Evenmin kunnen de door [gedaagde] ter zitting overgelegde en toegelichte advertenties met betrekking tot de verkopen van de percelen [adres 4] en [adres 5], beide te Zwaanshoek, tot een ander oordeel leiden. Ten aanzien van de [adres 4] heeft te gelden dat het hier gaat om een woning, terwijl de [adres 5] een bouwkavel betreft. Derhalve betreffen deze transacties wezenlijk andersoortige percelen dan het perceel van [gedaagde].
2.19.
Resumerend is de rechtbank van oordeel dat door [gedaagde] onvoldoende is onderbouwd dat aan het onteigende een hogere waarde toekomt dan de door de deskundige bepaalde € 20,- per m². De rechtbank volgt dan ook de deskundige en zal de waarde van het onteigende op € 20,- per m2 vaststellen.
Bijkomende schade
2.20.
Tussen partijen is niet in geschil dat door [gedaagde] bijkomende schade wordt geleden in verband met aanpassing van de afrastering van de erfgrens en dat het door BBL aangeboden bedrag van € 2.529,- als vergoeding voor die bijkomende schade voldoende is. Ook de deskundige heeft geconcludeerd dat genoemd bedrag afdoende is om de bijkomende schade die [gedaagde] ten gevolge van de onteigening lijdt te vergoeding. De rechtbank zal deze conclusie overnemen en de bijkomende schade begroten op € 2.529,-.
2.21.
Het voorgaande brengt met zich dat het bedrag voor de schadeloosstelling als volgt zal worden vastgesteld per 22 oktober 2013, zijnde de peildatum:
Haarlemmermeer, AD 10801 231 m2 à € 20,- € 4.620,-
Haarlemmermeer, AD 10802 63 m2 à € 20,- € 1.260,-
Bijkomende schade € 2.529,-
€ 8.409,-
Nu [gedaagde] een bedrag van € 8.400,- als voorschot heeft ontvangen dient BBL dit verschil van € 9,- aan [gedaagde] te vergoeden.
Rente
2.22.
De rechtbank zal conform het ter zake onweersproken advies van de deskundige bepalen dat [gedaagde] een rentevergoeding van 2% op jaarbasis van het verschil tussen het hem toegekende voorschot en de hem toekomende schadeloosstelling toekomt. Ingevolge artikel 55 lid 3 Ow Pro zal de wettelijke rente eveneens worden toegewezen vanaf de datum van het vonnis waarbij de schadeloosstelling wordt vastgesteld, dus vanaf heden.
Kosten
2.23.
BBL zal tevens worden veroordeeld in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundige. Bij e-mail van 14 mei 2014 heeft de deskundige zijn definitieve declaratie doen toekomen over de periode van 10 juli 2013 tot en met pleidooi, voor een totaalbedrag van € 6.010,35, inclusief btw. BBL heeft aangegeven zich in deze kostenopgave te kunnen vinden. De rechtbank acht het voorgestelde bedrag redelijk en niet bovenmatig en zal de kosten van de deskundige op € 6.010,35 begroten.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1.
bepaalt de schadeloosstelling voor [gedaagde] op € 8.409,-;
3.2.
veroordeelt BBL om aan [gedaagde] te betalen het bedrag van € 9,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 9,- over de periode vanaf 3 juli 2013 tot heden en met de wettelijke rente over het aldus totaal aan schadeloosstelling nog te betalen bedrag vanaf heden tot de dag van algehele voldoening;
3.3.
veroordeelt BBL in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor hun in deze zaak verrichte werkzaamheden, tot aan deze uitspraak begroot op € 6.010,35;
3.4.
wijst het in de gemeente Haarlemmermeer verschijnende Haarlems Dagblad aan als het nieuwsblad waarin dit vonnis binnen acht dagen nadat het gezag van gewijsde heeft gekregen door de griffier bij uittreksel zal worden geplaatst;
3.5.
verklaart dit vonnis wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Jochem en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2014. [1]