Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
Zaaknummer: AWB 13/527
Uitspraakdatum: 7 februari 2014
Uitspraak van de meervoudige kamer in het geding tussen
[X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,
gemachtigde: mr. F.W. van de Weerdt,
en
de inspecteur van de Belastingdienst/[P], verweerder.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Verweerder heeft aan eiseres met dagtekening 14 februari 2011 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd van € 60.000, alsmede bij beschikking heffingsrente in rekening gebracht van € 1.633.
1.2.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2012 de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.4.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 januari 2014. Namens eiseres is daar, met kennisgeving aan de rechtbank, niemand verschenen. Namens verweerder zijn verschenen mr. J.B. Wieken en [E].
2.Tussen partijen vaststaande feiten
2.1.
[A] en [C] (hierna:[A] en [C]) hebben op 29 mei 2000 voor een koopsom van ƒ 8.000.000 (€ 3.630.242) de eigendom verkregen van de onroerende zaak [#] (hierna: het pand). Het pand was bezwaard met een eerste hypotheek en eerste pandrecht ten behoeve van[B]) N.V. (hierna: [B]) van € 2.949.571, te vermeerderen met rente en kosten. [B] heeft een procedure in gang gezet om het pand executoriaal te verkopen. De veiling zou op 26 januari 2009 plaatsvinden.
2.2.
Een op 15 januari 2009 gesloten koopovereenkomst (hierna: koopovereenkomst 1) houdt in dat[A] en [C] ieder de onverdeelde helft van het aan hen in eigendom toebehorende pand verkopen aan [D] B.V. (hierna:[D]) voor een bedrag van € 3.000.000. De koopovereenkomst houdt voorts in dat het verkochte bij het ondertekenen van de leveringsakte ontruimd en vrij van huren en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming zal zijn. De leveringsakte zal uiterlijk worden verleden op 31 maart 2009.
2.3.
Een op 15 januari 2009 gesloten koopovereenkomst (hierna: koopovereenkomst 2) houdt in dat[D] aan[A] en [C] het pand zal verkopen voor een bedrag van € 3.000.000. De koopovereenkomst houdt voorts in dat het verkochte bij het ondertekenen van de leveringsakte ontruimd en vrij van huren en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming zal zijn. De leveringsakte zal uiterlijk worden verleden op 31 maart 2009.
2.4.
In aanvulling op deze koopovereenkomsten zijn[A] en [C] enerzijds en[D] anderzijds op 23 april 2009 overeengekomen dat:
- de koopprijs in koopovereenkomst 1 wordt gewijzigd in € 2.500.000;
-[A] en [C] € 500.000 op de kwaliteitsrekening van de notaris hebben gestort om de hypothecaire lening geheel af te kunnen lossen;
- de koopprijs in koopovereenkomst 2 wordt gewijzigd in € 2.500.000;
- de datum van levering van het pand in koopovereenkomst 2 wordt gewijzigd in 30 april 2010;
-[A] en [C] vanaf 23 april 2009 tot 30 april 2010 een gebruiksrecht krijgen van[D] om het pand te gebruiken tegen een maandelijkse vergoeding van € 19.875;
- voormeld gebruiksrecht uitdrukkelijk geen huurrecht inhoudt.
2.5.
Bij akte van levering van 23 april 2009 is het pand voor € 2.500.000 door[A] en [C] geleverd aan[D]. In de akte van levering is in artikel 5 bepaald Pro dat de verkoper verplicht is het verkochte na ondertekening van de akte geheel ontruimd, vrij van huur of ander gebruiksrecht aan de koper af te leveren en hem de feitelijke macht daarover te verschaffen, onverminderd het bepaalde in de koopovereenkomst.[D] heeft op aangifte € 150.000 overdrachtsbelasting voldaan.
2.6.1.
Een op 30 november 2010 door [E], taxateur bij Belastingdienst/[P], opgemaakt taxatierapport houdt in dat de waarde in het economische verkeer van het pand in vrij opleverbare staat op 23 april 2009 € 3.500.000 bedroeg.
2.6.2.
Bij brief van 26 maart 2013 aan verweerder heeft [E] onder meer toegelicht dat hij bij de waardering van het pand gebruik heeft gemaakt van de navolgende gegevens:
Adres
datum levering
koopsom
kavelgrootte
woonoppervlak
[#1]
15 januari 2009
€ 4.100.000
2.381 m²
503 m²
[#2]
8 december 2009
€ 3.500.000
1.142 m² + perceel weiland
536 m²
[#3]
20 december 2009
€ 2.050.000
1.070 m²
476 m²
[#4]
16 februari 2009
€ 3.250.000
2.821 m²
295 m²
[#5]
2.550 m²
557 m²
2.7.
Blijkens het taxatieverslag woningen van de gemeente [G] is de WOZ-waarde van het pand voor het kalenderjaar 2010 (waardepeildatum 1 januari 2009) vastgesteld op € 3.696.000 en voor het kalenderjaar 2011 (waardepeildatum 1 januari 2010) op € 3.592.000.
2.8.
Op 14 februari 2011 heeft verweerder de hiervoor onder 1.1 genoemde naheffingsaanslag opgelegd aan eiseres, de rechtsopvolger van[D]. Verweerder is uitgegaan van een waarde in het economische verkeer van het pand van € 3.500.000 ten tijde van de verkrijging.
2.9.
Een op 3 januari 2014 door taxateur [F] in opdracht van eiseres opgesteld taxatierapport houdt onder meer in dat het pand per waardepeildatum 1 januari 2009 is getaxeerd op een marktwaarde van € 2.750.000.
3.Geschil en standpunten van partijen
3.1.
Tussen partijen is in geschil of de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting en de beschikking heffingsrente terecht en tot het juiste bedrag zijn opgelegd.
3.2.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente tot nihil, althans vermindering van de naheffingsaanslag tot een naheffingsaanslag berekend naar een belastbare verkrijging van € 3.000.000 en dienovereenkomstige vermindering van de beschikking heffingsrente.
3.3.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Overdrachtsbelasting wordt op grond van artikel 9 in Pro verbinding met artikel 52 van Pro de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wbr) geheven over de tegenprestatie of, indien deze hoger is, de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak waarop de verkrijging betrekking heeft. De waarde in het economische verkeer is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Bij de bepaling van deze waarde dient in het algemeen alleen rekening te worden gehouden met op de onroerende zaak gevestigde beperkte zakelijke rechten. Met persoonlijke verplichtingen van de verkrijger of de vervreemder met betrekking tot de onroerende zaak wordt geen rekening gehouden, tenzij met zodanige verplichtingen een resultaat wordt bereikt dat in feitelijk en maatschappelijk opzicht vergelijkbaar is met de toestand dat op de onroerende zaak een beperkt recht is gevestigd (vgl. Hoge Raad 10 januari 2014, nr. 12/03367, ECLI:NL:HR:2014:5).
4.2.
Nu verweerder afwijkt van de aangifte rust op hem de last aannemelijk te maken dat de waarde in het economische verkeer hoger is dan de tegenprestatie en in ieder geval niet lager dan € 3.500.000. Verweerder heeft daartoe gewezen op het door hem overgelegde taxatierapport en de daarbij behorende toelichting van [E].
4.3.
Eiseres stelt zich op het standpunt dat in het door verweerder overgelegde taxatierapport ten onrechte geen waardedrukkend effect is toegekend aan de omstandigheid dat[A] en [C] in het pand zijn blijven wonen. De rechtbank volgt eiseres niet in dit standpunt. Blijkens de onder 2.5 genoemde akte van levering is het pand vrij van huur of ander gebruiksrecht geleverd. Gesteld noch gebleken is dat het gebruik van het pand door[A] en [C] geëerbiedigd zou moeten worden door een derde, in geval van overdracht van het pand aan die derde. Nu het gebruik van het pand door[A] en [C] ten tijde van de verkrijging daarvan door[D] niet berust op een huurrecht of een beperkt zakelijk recht en evenmin sprake is van een situatie die in feitelijk of maatschappelijk opzicht vergelijkbaar is met een op het pand gevestigd beperkt recht, heeft verweerder met dat gebruik terecht geen rekening gehouden bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van het pand.
4.4.
Eiseres heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat in het door verweerder overgelegde taxatierapport ten onrechte geen rekening is gehouden met het feit dat het pand onder slechte omstandigheden is verkocht, namelijk om een veiling te voorkomen (‘voor de veiling uit’), dat het gelet op de prijsklasse waartoe het behoort een incourant pand betreft en dat de koopprijs tot stand is gekomen met inachtneming van de mogelijkheid dat het pand niet zou worden teruggekocht door[A] en [C]. De rechtbank volgt eiseres evenmin in dit standpunt. Zoals hiervoor onder 4.1 is overwogen, is de waarde in het economische verkeer de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. De door eiseres genoemde omstandigheden betreffen allemaal omstandigheden waaronder de koopsom daadwerkelijk tot stand is gekomen. Bij het vaststellen van de waarde in het economische verkeer dient echter van deze omstandigheden te worden geabstraheerd. Verweerder heeft die omstandigheden derhalve terecht buiten beschouwing gelaten.
4.5.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het overleggen van het door [E] opgemaakte taxatierapport met bijbehorende toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde in het economische verkeer op 23 april 2009 niet minder dan € 3.500.000 bedroeg. De in de toelichting op het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn rond de verkrijgingsdatum verkocht en qua type, ligging en omvang goed vergelijkbaar met het pand. De rechtbank acht in het bijzonder de objecten[#1] en[#4] zeer geschikt als vergelijkingsobject. Dat de door verweerder vastgestelde waarde in het economische verkeer van € 3.500.000 per 23 april 2009 niet te hoog is, wordt mede ondersteund door de WOZ-waarde die de gemeente [G] voor de kalenderjaren 2010 en 2011 voor het pand heeft vastgesteld.
4.6.
Het door eiseres overgelegde taxatierapport van [F] leidt niet tot een ander oordeel, aangezien in dat rapport, dat overigens een waardebepaling per 1 januari 2009 en niet per 23 april 2009 bevat, onjuiste objectkenmerken van het pand tot uitgangspunt zijn genomen. Het woonoppervlak is op 516 m² (480 m² wonen en 36 m² overige inpandige ruimte) gesteld, terwijl blijkens de eveneens door eiseres overgelegde gegevens van de Amsterdamse Onroerend Goed Veiling het pand over een woonoppervlak van circa 555 m² beschikt. De taxateur gaat voorts uit van een bruto inhoud van het pand van ongeveer 1.500 m³, terwijl uit de taxatieverslagen van de gemeente [G] blijkt dat het pand een inhoud heeft van 1.791 m³.
4.7.
Het beroep tegen de beschikking heffingsrente heeft eiseres niet afzonderlijk onderbouwd en deelt het lot van het beroep tegen de naheffingsaanslag.
4.8.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
5.Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.H.L.C. Bijvoet, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. M.C. van As, rechters, in tegenwoordigheid van mr. S. Plesman-Jalink, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2014.
Afschrift verzonden aan partijen op:
De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.