Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummers: HAA 13/4033, HAA 13/4034 en HAA 13/4035
uitspraak van de meervoudige kamer van 8 juli 2015 in de zaken tussen
[X] , gevestigd te [Z] , eiseres
(gemachtigde: mr. J.C.J. Smallenbroek),
en
de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Amsterdam, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft aan eiseres voor het jaar 2007 een aanslag vennootschapsbelasting opgelegd, berekend naar een belastbaar bedrag van € 145.229. Gelijktijdig is bij beschikking heffingsrente berekend. (zaaknummer HAA 13/4033)
Verweerder heeft aan eiseres voor het jaar 2008 een aanslag vennootschapsbelasting opgelegd, berekend naar een belastbaar bedrag van € 149.598. Gelijktijdig is bij beschikking heffingsrente berekend. (zaaknummer HAA 13/4034)
Verweerder heeft aan eiseres voor het jaar 2009 een aanslag vennootschapsbelasting opgelegd, berekend naar een belastbaar bedrag van € 12.513. Gelijktijdig is bij beschikking heffingsrente berekend. (zaaknummer HAA 13/4035)
Verweerder heeft steeds bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar de betreffende aanslag en heffingsrentebeschikking gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweerschriften ingediend.
Eiseres en verweerder hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn steeds in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 april 2015 te Haarlem. Namens eiseres is daar haar gemachtigde verschenen, vergezeld van [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. M. Ramhit en C.J.G. Schaapherder. De onderhavige beroepen zijn gelijktijdig behandeld met het beroep van eiseres met zaaknummer HAA 13/4036, de beroepen van [A BEDRIJF] B.V. met zaaknummers HAA 13/4037 en HAA 13/4038, het beroep van [B BEDRIJF] B.V. met zaaknummer HAA 13/4040, de beroepen van [D BEDRIJF] B.V. met zaaknummers HAA 13/4041 tot en met HAA 13/4044 en de beroepen van [C BEDRIJF] B.V. met zaaknummers HAA 13/4045 en HAA 13/4046.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is opgericht op 31 mei 1996. Blijkens het uittreksel uit het handelsregister van de kamer van koophandel bestaan de activiteiten van eiseres onder meer uit de verhuur van onroerend goed (niet zijnde woonruimte) en het beleggen in en exploiteren van onroerende goederen. Eiseres is de beherend vennoot van de commanditaire vennootschap [E BEDRIJF] C.V. (hierna: de CV). De activiteiten van CV bestaan onder meer uit het beleggen in en exploiteren van onroerende zaken en het verkrijgen, vervreemden, beheren en exploiteren van roerende goederen en onroerende zaken en andere goederen (industriële eigendomsrechten).
2. Eiseres is gerechtigd tot 8% van de winst van de CV. De commanditaire vennoten zijn [C BEDRIJF] B.V. (gerechtigd tot 36% in de CV-winst), [A BEDRIJF] B.V. (gerechtigd tot 23% in de CV-winst), [D BEDRIJF] B.V. (gerechtigd tot 23% in de CV-winst) en [B BEDRIJF] B.V. (gerechtigd tot 10% in de CV-winst).
3. Op 22 maart 2004 heeft de CV een appartementencomplex met 64 appartementen gekocht aan de [ADRESSEN] (hierna ook: de appartementen) voor een bedrag van € 3.600.000. De levering heeft plaatsgevonden op 28 mei 2004.
4. Naar aanleiding van een daartoe strekkend verzoek heeft de [A BANK] Bank op 25 maart 2004 een offerte aan eiseres en de CV uitgebracht. Daarbij heeft de [A BANK] Bank kenbaar gemaakt bereid te zijn een kredietfaciliteit ter beschikking te stellen, onder meer bestaande uit een zogenoemde euroflexlening van € 4.768.000. In de offerte is, voor zover thans relevant, het volgende opgenomen:
“Looptijd: 36 maanden, te rekenen vanaf 1 april 2004.
(…)
Aflossing: Signaalaflossing, EUR 4.768.000,00 op 1 april 2007.
(…)
Zekerheden: Als zekerheid voor de kredietfaciliteiten en al hetgeen de kredietnemer ons, uit welken hoofde ook, schuldig zal zijn, zal dienen:
Nog te vestigen zekerheden:
Een eerste hypotheek ad 4.768.000,00 op de navolgende onroerende zaken:
[de appartementen].
(…)
Bijzondere bepalingen
Wij ontvangen een ons convenierende kopie van de van het koopcontract.
Wij ontvangen een ons convenierende kopie van de erfpachtsvoorwaarden en canon met betrekking tot [de appartementen].
Overige bepalingen
(…)
De kredietfaciliteit zal als volgt worden vrijgegeven;
voor de aanschaf zal maximaal EUR 2.688.000,00 ter beschikking worden gesteld. De hiertoe benodigde eigen middelen dienen bij het transport aanwezig te zijn. De resterende faciliteit ad EUR 1.456.000,00 zal gefaseerd ter beschikking worden gesteld aan de hand van de door ons te ontvangen convenierende bouwfacturen/aanneemovereenkomst, specificatie aangaande de bijkomende kosten, bouwtekening incl. technische omschrijving en onherroepelijke bouwvergunning.
Het gefaseerd ter beschikking stellen van de faciliteit ad EUR 1.456.000,00 zal niet eerder plaatsvinden dan dat op ons convenierende wijze is aangetoond dat er tenminste 40 woningen na renovatie zijn verkocht. (…)
Verkoop dient plaats te vinden tegen de door u opgegeven waarden.
Na verkoop van een woning zal de faciliteit met ten minste een bedrag ad EUR 100.000,00 dienen te worden afgelost. (…)
De kredietfaciliteit zal met betrekking tot de aflossingen jaarlijks worden bezien. Indien er 1,5 jaar geen splitsing of uitponding heeft plaatsgevonden zal er een nader te bepalen maandelijkse aflossing worden doorgevoerd.
De ter beschikking gestelde faciliteit met betrekking tot [de appartementen] zal uit hoofde van de verkoop worden afgelost met de netto-verkoopopbrengst.”
De offerte is door de daarbij betrokkenen voor akkoord ondertekend.
5. De appartementen waren ten tijde van de levering alle verhuurd. De appartementen waren ten tijde van de levering nog niet (juridisch en kadastraal) gesplitst. De vorige eigenaar heeft op 8 juli 2003 een splitsingsvergunning aangevraagd bij het stadsdeel Bos en Lommer van de gemeente Amsterdam (hierna: het stadsdeel). Op 5 maart 2007 is de splitsingsvergunning verleend. De splitsing kwam op 27 juni 2007 tot stand.
6. [F BEDRIJF] B.V. (hierna: [F BEDRIJF] BV) heeft de bewoners/huurders van de appartementen bij brieven van 15 september 2004 als volgt bericht:
“De eigenaar van uw pand heeft ons bureau opdracht gegeven voor het maken van een inventarisatie plan van de woningen in de panden [ADRESSEN] .
Het stadsdeel Bos en Lommer streeft naar het creëren van grotere woningen. Grotere woningen kunnen gerealiseerd worden door het samenvoegen van twee, verschillende, woningen en / of een herindeling van panden. In geval van zo’n samenvoeging van woningen of een ingrijpende verbetering van de woning
kande huurder, die dat wil, in aanmerking komen voor de status Voorrangskandidaat Stadsvernieuwing (vks). U krijgt dan voorrang bij het zoeken naar een andere woning in Amsterdam. Indien u daarvoor in aanmerking wilt komen kunt u dat bij ons melden. Voor meer informatie zie de bijlage.
kande huurder, die dat wil, in aanmerking komen voor de status Voorrangskandidaat Stadsvernieuwing (vks). U krijgt dan voorrang bij het zoeken naar een andere woning in Amsterdam. Indien u daarvoor in aanmerking wilt komen kunt u dat bij ons melden. Voor meer informatie zie de bijlage.
Wij hebben nu opdracht voor het maken van een plan n.a.v een inventarisatie van de woningen. We hopen dat we nog voor december een plan gered kunnen maken. om dit te kunnen bewerkstelligen verzoeken we u z.s.m contact met ons op te nemen om een afspraak te maken voor een opname van uw woning. Tijdens deze opname kunt u tevens uw wensen kenbaar maken.”
7. In de bijlage bij de hiervoor (deels) weergegeven brief is, voor zover thans van belang, het volgende opgenomen:
“Het stadsdeel geeft soms de mogelijkheid om bewoners die wonen in een woning die gerenoveerd moet worden de status stadsvernieuwingskandidaat te verlenen. Richtlijn is als volgt;
a) Gewoon urgent; (…)
b) Semi urgent; (...)
Dit betekent dat deze bewoner definitief uitgeplaatst mag worden. De eigenaar geeft de bewoner een tegemoetkoming in de kosten. Op basis van de huidige regelgeving is die vergoeding € 4.500,-”.
8. Bij brieven van 20 september 2004 heeft [F BEDRIJF] BV de bewoners/huurders als volgt geïnformeerd:
“Vorige week hebben we u een brief gezonden met het verzoek tot het maken van een afspraak. De inhoud van deze brief heeft bij enkele van u geleid tot verontrusting omdat men in de veronderstelling was dat er gedwongen verhuizing aangekondigd werd.
Dit is nooit de intentie geweest van de brief, vandaar deze tweede brief.
Ons bureau is ingehuurd (door de eigenaar) voor het maken van een inventarisatieplan voor deze panden. We willen dus, samen met u bekijken (per pand en per woning) wat de, eventuele, wensen zijn en wat er opgeknapt moet worden aan de woningen om te voldoen aan de huidige eisen / regelgeving. Hierbij moet u denken aan het wegwerken van achterstallig onderhoud, brandveilige plafonds, aanpassen van elektrische installaties (aan de huidige eisen), vervangen van loden waterleidingen, etc.
Wat betreft uw wensen kunt u denken aan een nieuwe keuken, nieuwe badkamer, cv-installatie, etc. Deze geriefverbeteringen zijn gekoppeld aan een huurverhoging, welke van te voren met u worden overgelegd. En dan is er dus de mogelijkheid voor de vks-status. (…)
We willen dus benadrukken dat de nadruk ligt op de wensen van de bewoners en niemand gedwongen wordt te verhuizen.”
9. Op 28 september 2005 heeft het stadsdeel aan de CV een bouwergunning verleend voor het bouwplan betreffende de appartementen, inhoudende het renoveren en gedeeltelijk veranderen van de appartementen met behoud van de woonbestemming. Het stadsdeel heeft gevraagd om een zekerheidsstelling voor het uitvoeren van het bouwplan en voor de uitvoering van na de splitsing noodzakelijk onderhoud. Hiertoe is op 21 februari 2007 een bankgarantie afgegeven van € 1.600.000.
10. Vanaf 2005 hebben er onderhoudswerkzaamheden plaatsgevonden aan de appartementen.
11. Op 8 februari 2006 heeft de CV een aannemingsovereenkomst gesloten met [G BEDRIJF] B.V. Daarin is, voor zover thans van belang, het volgende opgenomen:
“in aanmerking nemende:
1. dat de opdrachtgever in eigendom heeft 64 woningen (…), verder te noemen het project.
2. dat opdrachtgever deze woningen wenst te renoveren en te verkopen voor / tijdens en na de uitvoering van de renovatie.
3. dat de opdrachtgever als zijn vertegenwoordiger / directievoerder voor deze renovatie [ [F BEDRIJF] BV] heeft ingeschakeld. (…)
(…)
Komen als volgt overeen:
(…)
Artikel 3
De opdrachtgever heeft de wens om de woningen te verkopen en heeft aan de aannemer verzocht om aan de uitvoering hiervan medewerking te verlenen. De taken en verantwoordelijkheden van de opdrachtgever zijn met name:
(…)
b. de werving van kopers, desgewenst met inschakeling van derden, zoals (een) makelaar(s).
c. de verzorging van alle benodigde notariële transacties.
d. de melding aan de aannemer van alle relevante kopersinformatie om de contracten tussen de kopers en de aannemer mogelijk te maken.
e. de informatieverstrekking richting de kopers inzake de procedures en de voortgang van de renovatie – activiteiten.
(…)
Beide partijen zullen er aan meewerken dat ieder zijn belangen jegens de kopers zo goed mogelijk worden gewaarborgd, waaronder het beide schriftelijk akkoord verklaren van door de notaris op te stellen koopovereenkomst en aanneemovereenkomst. Beide overeenkomsten dienen richting de kopers aan elkaar gelieerd te worden (…). (…)
Artikel 4
In geval de renovatiewerkzaamheden starten en de woningen nog niet notarieel aan eventuele kopers zijn overgedragen dan zal de opdrachtgever de aannemer de alsdan vervallen bouwtermijnen betalen. (…)
Artikel 5
Ingeval de kopers na de start van de renovatiewerkzaamheden pas bekend worden c.q. via de notaris het notarieel transport hebben verzorgd en de opdrachtgever aan de aannemer al aanneemsomtermijnen heeft voldaan dan zal de aannemer voor het notarieel transport regelen dat de koper zijn alsdan vervallen termijnen van de aanneemovereenkomst gefactureerd krijgt en gelijktijdig crediteert de aannemer deze termijnen aan de opdrachtgever. (…)”
12. In september 2008 heeft [G BEDRIJF] B.V. haar renovatiewerkzaamheden afgerond. Een aantal appartementen is bij de renovatie samengevoegd. Na samenvoeging bestond het appartementencomplex uit 59 appartementen.
13. Van 2007 tot en met 2010 zijn er 38 appartementen verkocht: 22 appartementen in 2007, twaalf appartementen in 2008, één appartement in 2009 en drie appartementen in 2010.
14. De in 2007 door de CV behaalde boekwinst bedroeg € 2.870.578. In de jaren 2008 tot en met 2010 bedroeg de jaarlijkse boekwinst respectievelijk € 1.483.880, € 113.982 en
€ 294.777. Eiseres heeft in 2007, 2008 en 2010 de aan haar toekomende boekwinst gedoteerd aan de door haar gevormde herinvesteringsreserve.
€ 294.777. Eiseres heeft in 2007, 2008 en 2010 de aan haar toekomende boekwinst gedoteerd aan de door haar gevormde herinvesteringsreserve.
15. Verweerder heeft de dotaties aan de herinvesteringsreserve niet toegelaten.
Geschil1. In geschil is of eiseres de behaalde boekwinsten kan doteren aan de herinvesteringsreserve.
2. Eiseres neemt het standpunt in dat de appartementen van meet af aan – uitsluitend – als bedrijfsmiddel aangemerkt konden worden en dat in ieder geval de appartementen die na 1 oktober 2008 door de CV zijn verkocht, als zodanig waren te kwalificeren. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vernietiging van de aanslagen voor de jaren 2007 en 2009 onder gelijktijdige vaststelling van verliezen, en vermindering van de aanslag voor het jaar 2008.
3. Verweerder neemt het standpunt in dat de appartementen steeds – uitsluitend – als voorraad gekwalificeerd moesten worden. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.
Beoordeling van het geschil
1. De rechtbank stelt voorop dat dotatie aan de herinvesteringsreserve uitsluitend mogelijk is ter zake van onroerende zaken die duurzaam aan de onderneming verbonden waren (bedrijfsmiddel) en daarom niet ter zake van onroerende zaken die werden aangeschaft met de overheersende bedoeling deze per eerstkomende, geschikte gelegenheid weer te verkopen (voorraad) (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 1 april 2005, nr. 38.973, ECLI:NL:HR:2005:AT3022).
2. De rechtbank is van oordeel dat eiseres, op wie in dezen de bewijslast rust, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de CV bij de aanschaf van de appartementen voornamelijk de intentie had deze voor langere tijd aan te houden. Al hetgeen is overgelegd en is aangevoerd, wijst veeleer op het tegendeel. Zo is in de aannemingsovereenkomst, waarbij de CV zelf partij was, opgenomen dat de CV de wens had om de appartementen te renoveren en te verkopen (zie onder 11 van de feiten). Voorts heeft eiseres desgevraagd ter zitting verklaard dat bij het vrijkomen van een appartement door het vertrek van de zittende huurder, het betreffende appartement steeds is verkocht en niet opnieuw ter huur is aangeboden, op één geval na. Voorts wijzen de bepalingen in de offerte van de [A BANK] Bank (zie onder 4 van de feiten) er niet op dat de CV het oogmerk had de appartementen voor langere tijd te exploiteren. Dat – naar eiseres heeft gesteld en verweerder niet heeft weersproken – nimmer sprake is geweest van gedwongen verhuizing, doet aan het voorgaande niet af. Dit geldt evenzeer voor de door eiseres aangevoerde omstandigheid dat huurders ingeval van renovatie van de betreffende huurwoning in het algemeen ervoor kiezen te verhuizen.
3. Gelet op het voorgaande kwalificeren de appartementen – gedurende alle onderhavige jaren – niet als bedrijfsmiddelen. Dotatie aan de herinvesteringsreserve in de jaren 2007, 2008 en 2010 was dan ook niet mogelijk. Dit betekent dat het gelijk in zoverre aan verweerder is. Met betrekking tot het jaar 2009 is de rechtbank echter van oordeel dat verweerder ten onrechte is afgeweken van de door eiseres ingediende aangifte. Uit de aangifte volgt immers niet dat er in 2009 een dotatie heeft plaatsgevonden in verband met gerealiseerde verkoopopbrengst van de appartementen. Dat eiseres wel de intentie zou hebben gehad ook in 2009 een dotatie te doen, is niet relevant. Het verlies van 2009 moet derhalve in overeenstemming met de aangifte worden vastgesteld op een bedrag van
€ 7.506.
4. Op grond van het voorgaande dienen de beroepen met betrekking tot de jaren 2007 en 2008 ongegrond te worden verklaard en het beroep met betrekking tot het jaar 2009 gegrond.
Proceskosten
Uitsluitend ter zake van de gegrondverklaring van het beroep met betrekking tot het jaar 2009 ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte (proces)kosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand – in verband met samenhang met het beroep van [D BEDRIJF] B.V. voor het jaar 2010 (zaaknummer HAA 13/4044) – op de helft van € 1.468 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 244, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1). De vergoeding bedraagt derhalve € 734.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen met betrekking tot de jaren 2007 en 2008 ongegrond (zaaknummers HAA 13/4033 en HAA 13/4034);
- verklaart het beroep met betrekking tot het jaar 2009 gegrond (zaaknummer HAA 13/4035);
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor het jaar 2009;
- vermindert de belastingaanslag voor het jaar 2009 tot een naar een belastbaar bedrag van nihil en vernietigt de daarop betrekking hebbende beschikking heffingsrente;
- stelt het verlies over het jaar 2009 vast op een bedrag van € 7.506;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit; en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 734.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.K.A. Efstratiades, voorzitter, en mr. A.A. Fase en
mr. G.H. de Soeten, leden, in aanwezigheid van mr. M.C. Anema, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2015.
mr. G.H. de Soeten, leden, in aanwezigheid van mr. M.C. Anema, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.