Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 15/491
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2015 in de zaak tussen
[naam] , te [woonplaats] , eiser
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlem, verweerder
(gemachtigde: mr. C.B.B. Dohmen).
Procesverloop
Bij besluit van 17 april 2014 (het primaire besluit) heeft verweerder besloten de door eiser ingediende subsidieaanvraag voor een subsidie op grond van de Gemeentelijke Subsidieverordening Stadsvernieuwing (GSSV) niet in behandeling te nemen.
Bij besluit van 18 december 2014 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard, de subsidieaanvraag afgewezen en de kosten van het haalbaarheidsonderzoek vergoed tot een bedrag van € 4.500,--.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld en verzocht om toekenning van een schadevergoeding.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 april 2015. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en E.S. Kerkhoff.
Bij tussenuitspraak van 27 mei 2015 (de tussenuitspraak) heeft de rechtbank verweerder in de gelegenheid gesteld om binnen zes weken na verzending van de tussenuitspraak, met inachtneming van wat in de tussenuitspraak is overwogen, het geconstateerde gebrek in het bestreden besluit te herstellen.
Verweerder heeft in reactie op de tussenuitspraak een aanvullende motivering ingediend.
Eiser heeft hierop een schriftelijke zienswijze (de zienswijze) gegeven.
De rechtbank heeft bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft.
Overwegingen
1. In haar tussenuitspraak heeft de rechtbank, kort gezegd, geoordeeld dat het bestreden besluit ondeugdelijk is gemotiveerd. De berekening die verweerder ten grondslag heeft gelegd aan zijn standpunt dat het project van eiser rendabel is, is niet begrijpelijk. Bovendien heeft verweerder niet toegelicht welke gegevens nu precies als uitgangspunt hebben te gelden voor die berekening.
2. Eiser voert in de zienswijze aan dat de berekening van verweerder nog steeds niet deugt. Volgens eiser heeft de door verweerder gehanteerde methodiek betrekking op nieuwbouwappartementen en niet op verbouwing van bestaande panden. Verweerder rekent immers slechts de grondkosten (in het geval van appartementen: de appartementsrechten) en de aanneemkosten tot de kosten voor de investering, maar daarmee ontbreken de door eiser opgevoerde kosten voor aankoop van de appartementen zelf (de opstallen). Eiser heeft € 1,5 miljoen betaald voor de panden en daarvan kan volgens hem € 320.000,-- worden toegerekend aan de zolderappartementen. Als die kosten worden meegenomen, dan volgt uit de berekening dat het project onrendabel is, aldus eiser.
3. Verweerder heeft toegelicht dat de (on)rendabele top van het project wordt berekend door de kosten van het project af te trekken van de beleggingswaarde van de appartementen. De beleggingswaarde bedraagt € 340.615,38, op basis van de opgegeven huurprijs van € 1.845,-- per maand (en dus € 22.140,-- op jaarbasis) en het bruto-aanvangsrendement van 6,5%. De kosten bestaan volgens verweerder uit twee bestanddelen: de opgegeven bouwkosten ad € 189.300,-- en de grondkosten (bij appartementen: de appartementsrechten). Deze grondkosten worden bepaald aan de hand van de grondquotemethodiek. Volgens deze methodiek mogen voor deze appartementen 25% van de beleggingswaarde als grondkosten worden opgevoerd, zodat de grondkosten voor deze appartementen € 85.153,85 bedragen. De totale kosten bedragen dan (€ 189.300,-- + € 85.153,85 =) € 274.453,85. Het positieve resultaat is dan (€ 340.615,38 - € 274.453,85 =) € 66.161,54, aldus verweerder. Het project is volgens hem dus rendabel.
4. De rechtbank constateert dat partijen niet langer verdeeld zijn over de voor de te maken berekening te gebruiken gegevens en/of de gehanteerde berekeningsmethodiek. Partijen zijn het er dus over eens dat de (on)rendabele top wordt berekend door de kosten van het project af te trekken van de beleggingswaarde van de appartementen. Partijen zijn het er verder over eens dat de beleggingswaarde € 340.615,38 bedraagt en dat de bouwkosten voor de appartementen € 189.300,-- bedragen. Wat partijen (nog) verdeeld houdt, is het antwoord op de vraag of bij de investeringskosten alleen de grondkosten (de appartementsrechten) moeten worden betrokken of dat ook de kosten voor de aankoop van de opstallen moeten worden meegenomen.
5. De rechtbank is met eiser van oordeel dat verweerder bij de bepaling van de investeringskosten zich niet kan beperken tot de grondkosten (de appartementsrechten). Vaststaat dat eiser ook een investering heeft gedaan om de bestaande appartementen aan te kopen en niet valt in te zien waarom de aankoopkosten van de opstallen (naast de aankoopkosten van de appartementsrechten) geen onderdeel zouden zijn van de investeringskosten. Verweerder heeft bij de berekening van de (on)rendabele top derhalve ten onrechte geen rekening gehouden met die aankoopkosten voor de opstallen en in zoverre ondeugdelijk gemotiveerd waarom het project rendabel zou zijn. De beroepsgrond slaagt.
6. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit wegens strijd met artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. De rechtbank ziet geen aanleiding om zelf in de zaak te voorzien. Ingevolge artikel 4.2, onder B, van de Gemeentelijke Subsidieverordening Stadsvernieuwing (GSSV) kan het subsidie worden verleend in het geval het project een onrendabele top heeft en aan de hand van een exploitatieopzet aannemelijk wordt gemaakt dat die onrendabele top redelijkerwijs niet ten laste van aanvrager kan blijven. De rechtbank kan niet vaststellen dat het project een onrendabele top heeft, nu niet vaststaat hoe hoog het bedrag is dat als aankoopkosten voor de opstallen aan de appartementen dient te worden toegerekend. Bovendien veronderstelt artikel 4.2, onder B, van de GSSV enige beoordelingsvrijheid voor verweerder om te bepalen of een onrendabele top redelijkerwijs ten laste van de aanvrager kan blijven. Als de rechtbank zelf in de zaak zou voorzien, zou dat te veel ingrijpen in deze beoordelingsvrijheid.
8. Ook ziet de rechtbank uit oogpunt van een doelmatige en efficiënte afdoening geen aanleiding om een tweede bestuurlijke lus toe te passen. Verweerder moet daarom een nieuw besluit nemen met inachtneming van deze uitspraak en de tussenuitspraak. De rechtbank stelt hiervoor een termijn van acht weken na de dag van verzending van deze uitspraak.
9. Er bestaat geen aanleiding voor toekenning van een schadevergoeding, nu niet vaststaat dat eiser aanspraak kan maken op de door hem gewenste subsidie. Het causale verband tussen het vernietigde bestreden besluit en de gestelde schade ontbreekt dus. De rechtbank wijst het verzoek om schadevergoeding dan ook af.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
11. De rechtbank zal verweerder gelasten het door eiser voor het beroep betaalde griffierecht van € 167,-- aan hem te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt verweerder op binnen acht weken na de dag van verzending van deze uitspraak
een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 167,-- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H. Brouwer, rechter, in aanwezigheid van mr. I. Helmich, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2015.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak en de tussenuitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.