Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 4676426 \ CV EXPL 15-11548
datum uitspraak: 11 mei 2016
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER
inzake
1. Vof [eiser 1]
2. [eiser 2]
3. [eiser 3]gevestigd respectievelijke wonende te [plaats]
eisers in conventie
verweerders in reconventie
verweerders in reconventie
hierna te noemen vof c.s.
gemachtigde mr. H.P. Vos
tegen
Ketel Vastgoed B.V.
te Amsterdam
gedaagde in conventie
eiseres in reconventie
eiseres in reconventie
hierna te noemen Ketel
gemachtigde mr. P.H. Revermann.
De procedure
Vof c.s. heeft Ketel gedagvaard op 3 december 2015. Ketel heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een eis in reconventie ingesteld.
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 30 december 2015 een comparitie van partijen gelast. Bij brief van 21 maart 2016 heeft Ketel producties in het geding gebracht. De comparitie heeft plaatsgevonden op 29 maart 2016. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht.
De feiten
Vof c.s. huurde vanaf 1999 een bedrijfsruimte aan de [a-straat] te Badhoevedorp (hierna: het gehuurde) van Ketel.
Bij akte van 10 augustus 1990 heeft de gemeente Haarlemmermeer (hierna: de gemeente) het perceel grond waar het gehuurde op staat in recht van opstal uitgegeven aan Ketel als opstalhouder.
In artikel 12 van de huurovereenkomst staat:
“(…)
2. Bij het einde van de huur is huurder verplicht het gehuurde tijdig te ontruimen en met inachtneming van het bepaalde bij artikel 6, lid 10 in goede staat en behoorlijk
“(…)
2. Bij het einde van de huur is huurder verplicht het gehuurde tijdig te ontruimen en met inachtneming van het bepaalde bij artikel 6, lid 10 in goede staat en behoorlijk
schoongemaakt ter beschikking van verhuurder te stellen, alsmede om verhuurder de
sleutels ter hand te stellen.
3. Indien verhuurder, bij het einde van de huur niet tijdig de sleutels ontvangt, zal hij het recht hebben en bij deze door huurder onherroepelijk gemachtigd zijn zich op kosten van huurder toegang tot het verhuurder te verschaffen, onverminderd huurders verplichtingen om hem alle schade te vergoeden, welke door dit verzuim mocht ontstaan.
4. Alle goederen, welke huurder na beëindiging van de huur in het gehuurde zal
achterlaten, zullen geacht worden door hem aan verhuurder afgestaan te zijn. Verhuurder zal over deze goederen als zijn eigendom kunnen beschikken zonder daarvoor enige vergoeding aan huurder te behoeven te geven of hem daaromtrent enige verantwoording schuldig te zijn, onverminderd het recht van verhuurder om deze goederen op kosten van huurder te verwijderen.
(…)”.
In artikel 15 van de huurovereenkomst staat:
“1. Partijen zijn bekend dat de gemeente Haarlemmermeer deze overeenkomst moet
goedkeuren en het ontbreken hiervan partijen onmiddellijk ontslaan van wederzijdse
rechten en verplichtingen vanaf het tijdstip van schriftelijke onthouding, zonder dat
partijen vanaf dit tijdstip nog iets jegens elkaar verschuldigd zijn anders dan de
verplichtingen welke hij beëindiging der overeenkomst bestaan c.q. ontstaan.
2. De huurder heeft de verplichting voor de goedkeuring der gemeente zorg te dragen en kan zich op deze bepaling niet beroepen zolang de goedkeuring niet schriftelijk en onherroepelijk is geweigerd.”
Vof c.s. heeft voor 2012 geen toestemming gevraagd aan de gemeente.
De gemeente heeft, bij brief van 1 maart 2012, het opstalrecht opgezegd vanaf 31 juli 2015. Dit is door Ketel bij brief van 25 juni 2012 meegedeeld aan vof c.s.
Bij brief van 7 juli 2015 heeft Ketel vof c.s. twee mogelijke scenario’s voorgehouden. Vof c.s. koos voor optie II.
“(…)
II De huurder wenst volgens de lopende huurovereenkomst zijn bedrijfsvoering per
1 augustus 2015 toch voort te zetten.
De voortzetting van de bedrijfsvoering ter plaatse betekent:
- vanaf die datum zal de huur moeten worden overgeboekt naar de gemeente
Haarlemmermeer als eigenaar.
Bankrekening gemeente: [rekeningnummer];
- de gemeente Haarlemmermeer kan die huurbetaling aanvaarden of weigeren (en
dat huurbedrag terug laten boeken). Bij het aanvaarden kan aangenomen worden
dat de huurverhouding blijft voortduren onder dezelfde huurcondities, tenzij
partijen anders overeenkomen.
- de gemeente kan die huurbetaling weigeren en de huurder alsnog verzoeken/
sommeren de winkelunit te ontruimen en te verlaten met inlevering van de
winkeltoegangsleutels;
- eventueel kan de gemeente de huurder (en dus ook de verhuurder) dagvaarden in
kort geding bij de Rechtbank Noord-Holland( locatie Haarlem) om de ontruiming
met dwangsom te eisen.(…)”
In de brief van 7 juli 2015 staat voorts:
“(…) Als u kiest voor optie II of als u niet tijdig uw standpunt kenbaar maakt vóôr 15 juli
“(…) Als u kiest voor optie II of als u niet tijdig uw standpunt kenbaar maakt vóôr 15 juli
2015 en wij er dan van uit gaan dat u kiest voor optie II, blijft u als gebruiker/huurder aansprakelijk voor het feit dat u niet ontruimt en zullen eventuele
gerechtelijke kosten aan u worden doorberekend aangezien de gemeente de
verhuurder(s) zal dagvaarden tot ontruiming en de verhuurders vervolgens u zullen
betrekken in diezelfde procedure.(…)”
Bij brief van 27 juli 2015 heeft de gemeente Ketel bericht dat er geen toestemming voor verhuur is gegeven en dat de gemeente de huurovereenkomst niet zal voortzetten.
Bij email van 31 juli 2015 van Ketel aan vof c.s. geeft zij aan dat uiterlijk op die datum de winkelruimte ontruimd ter beschikking moet worden gesteld en dat voortgezet gebruik voor rekening van vof c.s. komt.
Bij brief van 11 augustus 2015 heeft de gemeente vof c.s. bericht dat zij de huurovereenkomst niet aanvaardt. Het gehuurde moet opgeleverd worden.
Op 28 september 2015 heeft Ketel de winkelruimte ontruimd en de sloten vervangen.
Bij beschikking van 2 februari 2016 heeft de kantonrechter in Haarlem geoordeeld dat de opstalrechten per 31 juli 2015 zijn beëindigd en dat de huurovereenkomsten eveneens zijn beëindigd.
De vordering in conventie
Vof c.s. vordert (samengevat) veroordeling van Ketel tot betaling van de schade die vof c.s. leidt door het onrechtmatig beëindigen van de huurovereenkomst, nader op te maken bij staat, inclusief wettelijke rente.
Vof c.s. legt aan de vordering ten grondslag dat Ketel wanprestatie heeft gepleegd door eenzijdig de huurovereenkomst te beëindigen en dat Ketel onrechtmatig heeft gehandeld door het gehuurde eenzijdig te ontruimen, de eigendommen van de huurders mee te nemen en de toegang tot het gehuurde feitelijk onmogelijk te maken. Dat er geen toestemming is gevraagd door vof c.s. aan de gemeente tot huren kan niet na zoveel jaar tegengeworpen worden, bovendien had Ketel zelf ook de verplichting om toestemming te vragen aan de gemeente.
Het verweer in conventie
Ketel betwist de vordering. Zij voert aan dat de huurovereenkomst is geëindigd nu de gemeente het opstalrecht heeft beëindigd. Vof c.s. heeft het verplichte verzoek om toestemming bij gemeente nooit gedaan. De gemeente was daardoor niet gehouden de huurovereenkomst gestand te doen. Vof c.s. is bericht dat zij moest ontruimen. Ketel is door de gemeente gesommeerd om de opstallen leeg en ontruimd op te leveren. Ketel is niet toerekenbaar te kort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
De vordering in reconventie
Ketel vordert (samengevat) veroordeling van vof c.s. tot betaling van een bedrag van
€ 7.007,10.
€ 7.007,10.
Ketel legt aan de vordering ten grondslag dat door het niet tijdig ontruimen vof c.s. toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van de overeenkomst. Ook heeft vof c.s. de winkelruimte nog tot 28 september 2015 in gebruik gehouden. Vof c.s. dient de kosten van het ontruimen en het installeren van nieuwe sloten te vergoeden en dient gebruikskosten over de maanden augustus en september 2015 te betalen.
Het verweer in reconventie
De ontruiming door Ketel was in strijd met de verplichtingen uit de lopende huurovereenkomst. Voorts heeft Ketel in de brief van 7 juli 2015 bij de tweede optie aangegeven dat de huur niet meer aan Ketel betaald dient te worden maar aan de gemeente. Van de gemeente heeft vof c.s. geen bericht gehad ten aanzien van het betalen van huur.
De beoordeling in conventie en reconventie
1. Zoals de kantonrechter in het vonnis van 2 februari 2016 reeds heeft geoordeeld, zijn de opstalrechten per 31 juli 2015 beëindigd. De huurovereenkomst tussen vof c.s. en Ketel is op grond daarvan eveneens beëindigd. Vof c.s. stelt dat Ketel geen beroep kan doen op het artikel in de huurovereenkomst waaruit volgt dat de huurder toestemming moet vragen bij de gemeente. Het wel of niet vragen van toestemming staat echter los van het feit dat de gemeente het opstalrecht heeft beëindigd en op grond daarvan de huurovereenkomst tussen Ketel en vof c.s. is beëindigd. De kwestie met betrekking tot het vragen van toestemming aan de gemeente speelt enkel in de verhouding tussen vof c.s. en de gemeente. Ketel heeft de huurovereenkomst dan ook niet onrechtmatig beëindigd.
2. Na het eindigen van de huurovereenkomst diende het gehuurde op grond van de huurovereenkomst tijdig ontruimd te worden en in goede staat en behoorlijk schoongemaakt ter beschikking van de verhuurder gesteld te worden en de sleutels dienden ter hand gesteld te worden. Niet in geschil is dat vof c.s. dit niet heeft gedaan. Vof c.s. is daarvoor wel aangeschreven door Ketel. Vof c.s. was ervan op de hoogte dat de huurovereenkomst met Ketel was beëindigd en dat de gemeente de huurovereenkomst niet heeft aanvaard. Het gevolg hiervan is dat vof c.s. het gehuurde diende te ontruimen en de sleutels in diende te leveren. Dat heeft zij niet gedaan. Dat Ketel vervolgens zelf is gaan ontruimen en de sloten heeft vervangen, is gelet hierop niet onrechtmatig. Op grond van artikel 12 van de huurovereenkomst was Ketel hiertoe gerechtigd. Op grond van artikel 12.4 zullen alle goederen die achter zijn gebleven in het gehuurde worden geacht aan de verhuurder te zijn afgestaan.
3. De vordering in conventie zal worden afgewezen.
4. In reconventie geldt het volgende. Gelet op hetgeen hierboven onder 2. is overwogen, heeft Ketel het gehuurde mogen ontruimen en de sloten mogen vervangen. Dat vof c.s. het gehuurde niet zelf heeft opgeleverd en Ketel vervolgens kosten heeft moeten maken, dient op grond van artikel 12.3 van de huurovereenkomst voor rekening van vof c.s. te komen. Dit is ook reeds door Ketel aan vof c.s. medegedeeld in de brief van 7 juli 2015.
5. Gelet op het bovenstaande dient vof c.s. de kosten van Ketel ten aanzien van de ontruiming en de wijziging van de sloten te vergoeden. Ketel heeft de kosten onderbouwd met facturen, die niet door vof c.s. zijn weersproken. De kosten waren in totaal € 988,56.
6. Ketel heeft voorts een gebruiksvergoeding gevorderd ten aanzien van de maanden augustus en september 2015. Op 31 juli 2015 zijn de opstalrechten en de huurovereenkomst echter beëindigd. Dit houdt in dat Ketel niet langer het gehuurde verhuurde en ook niet kon verhuren. Zoals ook in de brief van 7 juli 2015 is neergelegd, diende een eventuele huur aan de gemeente betaald te worden vanaf 1 augustus 2015. Er is dan ook geen grond voor dit deel van de vordering van Ketel.
7. Ketel maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn echter slechts toewijsbaar tot het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief op basis van de toegewezen vordering van € 988,56. De kantonrechter zal het bedrag dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief.
8. De proceskosten in conventie en reconventie komen voor rekening van vof c.s. omdat deze in het ongelijk wordt gesteld. Daarbij wordt vof c.s. in de reconventie ook veroordeeld tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door Ketel worden gemaakt.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt vof c.s. tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Ketel tot en met vandaag worden begroot op € 400,00 aan salaris van de gemachtigde en verklaart dit vonnis in zoverre uitvoerbaar bij voorraad
.
.
in reconventie:
- veroordeelt vof c.s. tot betaling aan Ketel van € 988,56;
- veroordeelt vof c.s. tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Ketel tot en met vandaag worden begroot op € 250,00 aan salaris van de gemachtigde en € 148,28 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- veroordeelt vof c.s. tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door Ketel worden gemaakt;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koolen-Zwijnenburg en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.