Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer: HAA 16/119
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 november 2016 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2015 de waarden van de onroerende zaken [A ADRES] , [B ADRES] en [C ADRES] alle te [A PLAATS] (hierna: de woningen) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op respectievelijk € 555.000, € 531.000 en € 530.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2015 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar met dagtekening 1 december 2015 de bezwaren ongegrond verklaard en de daarop gebaseerde aanslagen onroerendezaakbelasting gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 oktober 2016. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. P.A. Schrijver en C. Polle, gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woningen.
2. De woningen zijn alle vrijstaande recreatiewoningen, hebben elk een inhoud van 412 m³ en zijn (elk) voorzien van een veranda. De perceelgrootte bedraagt respectievelijk 434 m² ( [A ADRES] ), 366 m² ( [B ADRES] ) en 364 m² ( [C ADRES] ).
Geschil
3. In geschil zijn de waarden van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2014.
4. Eiser heeft zich ter zitting op het nadere standpunt gesteld dat de WOZ-waarden van de woningen dienen te worden gebaseerd op de door hem op 23 oktober 2014 betaalde aankoopprijs van € 1.075.000 exclusief btw, zijnde € 1.300.750 inclusief btw.
5. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder wijst daarbij op de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [D ADRES] (op 31 december 2013 verkocht voor € 623.150 inclusief btw), [E ADRES] (op 30 september 2014 verkocht voor € 676.087 inclusief btw) en [F ADRES] (op 14 maart 2014 verkocht voor € 765.942 inclusief btw), alle te [A PLAATS] .
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Bij betwisting van de waarde is het in de eerste plaats aan verweerder om de waarde aannemelijk te maken.
7. Volgens vaste jurisprudentie, verwezen kan worden naar onder meer het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610), moet in een geval waarin de belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht in de regel ervan worden uitgegaan, dat de waarde in de zojuist bedoelde zin overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
8. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de door eiser op 23 oktober 2014 betaalde aankoopprijs van € 1.075.000 exclusief btw voor de drie woningen gezamenlijk niet kan dienen als uitgangspunt voor de vaststelling van de WOZ-waarden van de woningen. Verweerder heeft hiertoe aangevoerd dat - gelet op de voor de vergelijkingsobjecten [G ADRES] , [H ADRES] en [I ADRES] gerealiseerde hogere verkoopprijzen - door eiser korting moet zijn bedongen bij de aankoop van meerdere objecten in één koop. Verweerder heeft zich in dit verband beroepen op de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 19 juli 2012 (ECLI:NL:GHAMS:2012:BX7644).
9. Eiser heeft hiertegenover gesteld dat de aankoop heeft plaatsgevonden tussen zakelijke partijen (de verkoper was ondernemer en eiser wenste de woningen als beleggingsobject te verwerven) en dat de overeengekomen koopprijs zakelijk was. Er is daarbij geen korting verleend. De hogere verkoopprijzen van de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten zijn veroorzaakt door de omstandigheid dat de vergelijkingsobjecten zijn gelegen aan de rand van het park. De door eiser gekochte woningen zijn midden in het recreatiepark gelegen. De woningen zijn daardoor drukker gelegen ten opzichte van de vergelijkingsobjecten en hebben minder privacy. Bij de woningen is sprake van de minst gunstige ligging op het park, aldus eiser.
10. Tegenover deze gemotiveerde betwisting van eiser heeft verweerder - op wie de bewijslast in deze rust - niet met concrete feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt dat bij de aankoop van de woningen door eiser geen sprake was van zakelijk handelende partijen noch dat aangenomen moet worden dat door de verkoper van de woningen korting is verleend. De enkele omstandigheid dat andere woningen op hetzelfde park voor hogere verkoopprijzen zijn verkocht, is daarvoor onvoldoende. Ook de omstandigheid dat eiser drie woningen tegelijk heeft aangekocht is op zichzelf bezien niet voldoende. Het gaat hier immers om drie zelfstandige woningen. De rechtbank ziet in hetgeen verweerder heeft aangevoerd geen concrete aanknopingspunten voor de aanname dat de verkoper bij de verkoop van deze woningen aan eiser bereid was genoegen te nemen met een lagere prijs per woning dan wanneer hij deze woningen aan drie afzonderlijke partijen zou hebben verkocht. Daarmee wijkt deze zaak wezenlijk af van de casus die voorlag in de zaak bij het gerechtshof Amsterdam, waarnaar verweerder heeft verwezen. In die zaak ging het namelijk om de verkoop van meerdere objecten, te weten een voormalige bar/dancing, café en bovenwoningen, die verschillende gebruiksbestemmingen hadden en bouwkundig met elkaar in verbinding stonden. Daarbij is goed voorstelbaar dat de verkoper er de voorkeur aan geeft om deze objecten tegelijk in één verkoop aan één verkoper van de hand te doen en daarbij zo nodig een financiële concessie te doen.
11. Nu de aankooptransactie van 23 oktober 2014 voldoende dicht bij de waardepeildatum is gelegen, dient, gelet op het door de Hoge Raad geformuleerde uitgangspunt, te worden uitgegaan van de (naar tussen partijen niet in geschil zijnde) betaalde aankoopprijs inclusief btw, dus van de aankoopprijs van totaal (afgerond) € 1.301.000 (inclusief btw) voor de woningen [A ADRES] , [B ADRES] en [C ADRES] .
12. Het beroep is derhalve gegrond en de bestreden uitspraak dient te worden vernietigd.
12. De rechtbank zal de waarde van de woningen per de waardepeildatum, rekening houdend met de verschillen in grootte van de bij de afzonderlijke woningen behorende gronden, als volgt vaststellen:
- [A ADRES] : € 441.000,
- [B ADRES] : € 430.000 en
- [C ADRES] € 430.000.
De rechtbank zal bepalen dat de voor de woningen opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig moeten worden verminderd. De rechtbank zal bovendien bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar.
Proceskosten
14. Bij deze uitkomst bestaat aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding in bezwaar vast op € 492 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 246, wegingsfactor 1). De in beroep gemaakte proceskosten stelt de rechtbank vast op € 992 (1 punt voor indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 496, wegingsfactor 1).
De rechtbank ziet voorts aanleiding tot vergoeding van het door S. Hansen op 5 januari 2016 opgestelde taxatierapport. Tussen partijen is niet in geschil dat geen inpandige opname heeft plaatsgevonden. Eiser heeft voor de totstandkoming van het taxatierapport, nu het gaat om drie woningen, een tijdsbesteding bepleit van vier uren. De rechtbank ziet hierin nu het gaat om drie nagenoeg identieke, naast elkaar gelegen woningen, evenwel onvoldoende grond af te wijken van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2012, nr. 26039). De rechtbank zal derhalve voor het taxatierapport uitgaan van een tijdsbesteding van twee uren zodat hiervoor een vergoeding zal worden toegekend van € 121 (2 uur à € 50 te vermeerderen met 21% btw). De totale voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten bedraagt derhalve € 1.605. Voorts dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de voor het belastingjaar 2015 vastgestelde waarden voor de woningen
[A ADRES] naar een waarde van € 441.000
[B ADRES] naar een waarde van € 430.000 en
[C ADRES] naar een waarde van € 430.000;
- vermindert dienovereenkomstig de voor het belastingjaar 2015 voor deze woningen opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 1.605;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 46 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Jochem, rechter, in aanwezigheid van
R. van der Vecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
15 november 2016.
R. van der Vecht, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
15 november 2016.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.