Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 5839837 \ CV EXPL 17-2965
Uitspraakdatum: 19 juli 2017
Vonnis in de zaak van:
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. S.J. Spanjaard
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: [gemachtigde]
1.Het procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 21 maart 2017 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft mondeling en schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 4 juli 2017 heeft een zitting plaatsgevonden. [gedaagde] is, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat [eiseres] ter toelichting van haar standpunten naar voren heeft gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brief van 21 juni 2016 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] heeft in 2006 het pand aan de [adres] te [plaats] , hierna: het pand, gekocht van [gemachtigde] . Eén van de bedingen bij de verkoop was dat de moeder van [gemachtigde] , [gedaagde] , als huurster zou mogen blijven wonen op de eerste etage van het pand ( [adres] ).
2.2.
[gedaagde] huurt de eerste etage van het pand voor € 400,00 per maand, inclusief gas, elektriciteit en water. Op de begane grond is een bedrijfsruimte. Deze was in gebruik bij [eiseres] tot september 2011. De bedrijfsruimte wordt thans niet gebruikt.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert dat de kantonrechter:
1. voor recht verklaart dat [gedaagde] gehouden is de contractueel overeengekomen boeterente aan [eiseres] te betalen;
1. voor recht verklaart dat [gedaagde] gehouden is de contractueel overeengekomen boeterente aan [eiseres] te betalen;
2. voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens [eiseres] aansprakelijk is voor de waterschade 2010 aan het pand;
3. voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens [eiseres] aansprakelijk is voor de waterschade 2014 aan het pand;
4. voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens [eiseres] aansprakelijk is voor de waterschade 2016 aan het pand;
5. voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens [eiseres] aansprakelijk is voor de waterschade 2017 aan het pand;
6. voor ieder van de volgende voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens [eiseres] aansprakelijk is voor de door [eiseres] geleden schade terzake: a. inloopdeurmat, b. rubberen tegels, c. gemaakte kosten daadwerkelijk gebruik gas, water en elektriciteit, d. gemaakte kosten verspilde water, e. vervangen cilinderslot, t. beschadiging buitenmuur, g. beschadiging gangmuur: h. reiskosten [eiseres] , i. buitengerechtelijke kosten;
7. voor recht verklaart dat de huurovereenkomst partieel buitengerechtelijk is vernietigd zodanig dat de huurprijs van € 400,- per maand bedraagt exclusief de kosten voor nutsvoorzieningen zoals gas, water en elektriciteit en dat [gedaagde] aldus de werkelijke kosten van het daadwerkelijk door haar verbruikte gas, water en elektriciteit dient te betalen;
8. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de volgende bedragen, althans in goede justitie te bepalen bedragen:
a. Vervallen boeterente: € 300,-
b. Deurmat: € 452,20
c. Rubberen tegels: € 75,-
d. Gas, water, elektriciteit: € 1.000,-
e. Bij wege van voorschot op de vergoeding van de door [eiseres] geleden schade, inclusief btw:
f. Waterschade 2010 en 2014: € 6.050,-
g. Waterschade 2016: € 695,75
h. Waterschade 2017: systeemplafond € 166,38
i. Waterverspilling: € 739,87
j. Schade cilinderslot: € 415,03
k. Schade buitenmuur: € 250,-
l. Schade gangmuur; € 350,-
m. Reiskosten [eiseres] ingrijpen calamiteiten: € 1.250,-
n. Buitengerechtelijke kosten: € 2.500,-, althans het liquidatietarief.
9. [gedaagde] veroordeelt tot het betalen aan [eiseres] van de wettelijke rente over elk van de hoofdsommen zoals bedoeld onder 3 hiervoor sedert de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening.
10. [gedaagde] veroordeelt tot het betalen aan [eiseres] van de wettelijke rente over elk van de hoofdsommen zoals hiervoor bedoeld te berekenen vanaf dag van de betreffende
aansprakelijkstelling, althans de dag der dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening.
11. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] schade aan het pand heeft laten ontstaan. Voorts betaalt ze de huur iedere maand te laat, waardoor [gedaagde] de boeterente aan [eiseres] verschuldigd is. Ten slotte is er sprake van dwaling ten aanzien van de hoogte van de huurprijs. Indien [eiseres] vooraf op de hoogte was van het daadwerkelijke gas-water-elektriciteitsgebruik door [gedaagde] , was zij niet een all-in prijs overeengekomen.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Zij voert aan – samengevat – dat het slot is gewijzigd omdat [eiseres] te pas en te onpas zonder toestemming binnen kwam, de traplift is vernieuwd door de gemeente, [gedaagde] heeft een werkster die goed schoonmaakt en het onderhoud van waterleidingen en riolering zijn voor rekening van [eiseres] .
5.De beoordeling
5.1.
Naar aanleiding van het verweer van [gedaagde] heeft [eiseres] haar vordering ter zitting verder onderbouwd. Daarbij is ook ingegaan op het verweer van [gedaagde] . Nu uit die onderbouwing blijkt hoe de vordering van [eiseres] is opgebouwd en [gedaagde] daarop niet meer heeft gereageerd en daar dus ook geen bezwaren tegen heeft aangevoerd, zal de kantonrechter de vordering toewijzen, met inachtneming van het volgende.
5.2.
Op 7 maart 2016 heeft [eiseres] een brief naar [gedaagde] gestuurd waarin staat:
“Uw zoon weigert bijna continue (…) de huurtermijn op tijd dat wil zeggen de 5e van iedere maand over te maken.”Gelet hierop is er eerst te laat betaald indien de huur na de 5e van de maand is ontvangen. Dit is 41 keer voorgekomen in de periode van januari 2011 tot en met maart 2017, zodat de kantonrechter een bedrag van 41x € 4,00 is € 164,00 aan boete zal toewijzen.
“Uw zoon weigert bijna continue (…) de huurtermijn op tijd dat wil zeggen de 5e van iedere maand over te maken.”Gelet hierop is er eerst te laat betaald indien de huur na de 5e van de maand is ontvangen. Dit is 41 keer voorgekomen in de periode van januari 2011 tot en met maart 2017, zodat de kantonrechter een bedrag van 41x € 4,00 is € 164,00 aan boete zal toewijzen.
5.3.
Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding overweegt de kantonrechter dat de gevorderde bedragen geen voorschot betreffen, maar het bedrag waarvoor daadwerkelijk schade is geleden, zodat enkel deze bedragen zullen worden toegewezen.
5.4.
Voor zover [eiseres] vordert dat de huurovereenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden, overweegt de kantonrechter dat [eiseres] ter zitting gesteld heeft dat bij het sluiten van de overeenkomst is overeengekomen dat [gedaagde] € 400,00 per maand zou betalen en dat [eiseres] de kosten van water, elektriciteit en gas op zich zou nemen omdat dit slechts een gering bedrag zou zijn. Dit volgt echter niet uit de huurovereenkomst. Daarbij komt dat de kantonrechter van oordeel is dat er geen sprake van dwaling of van gewijzigde omstandigheden is, aangezien [eiseres] haar stelling van het hoge verbruik enkel onderbouwd met het grote waterverbruik van [gedaagde] . Niet in geschil is dat dat grote waterverbruik is voortgekomen uit twee incidenten. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] onder gewone omstandigheden (veel) meer gas, elektriciteit en water verbruikt dan waar [eiseres] van uit mocht gaan. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
5.5.
[eiseres] heeft € 1.000,00 aan gas, water en elektriciteit gevorderd. Zij heeft onvoldoende onderbouwd dat het daadwerkelijke gebruik van [gedaagde] dusdanig hoog was. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
5.6.
[eiseres] heeft € 1.250,00 gevorderd aan reiskosten in verband met calamiteiten. Zij heeft dit bedrag echter niet onderbouwd en zij heeft ook niet onderbouwd dat zij buitensporig vaak naar het pand toe moest in verband met het gedrag van [gedaagde] .
5.7.
[eiseres] heeft de door haar gemaakte buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 2.500,00 gevorderd, dan wel een bedrag op basis van het liquidatietarief. Voor het toewijzen van het integrale bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten ziet de kantonrechter geen grond. Nu [eiseres] daarnaast geen aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW heeft overgelegd, zal het deel van de vordering dat ziet op de buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
5.8.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij grotendeels ongelijk krijgt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 164,00 aan boeterente te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 21 maart 2017 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2.
verklaart voor recht dat [gedaagde] jegens [eiseres] aansprakelijk is voor de waterschade geleden in 2010, 2014, 2016 en 2017 aan het pand ter hoogte van in totaal
€ 6.912,13;
€ 6.912,13;
6.3.
verklaart voor recht dat [gedaagde] jegens [eiseres] aansprakelijk is voor de door [eiseres] geleden schade terzake: inloopdeurmat; rubberen tegels; gemaakte kosten verspilde water; vervangen cilinderslot; beschadiging buitenmuur; beschadiging gangmuur; ter hoogte van in totaal € 2.282,10;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 9.194,23 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 21 maart 2017 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 100,96
griffierecht € 470,00
salaris gemachtigde € 500,00;
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koolen-Zwijnenburg en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter