ECLI:NL:RBNHO:2017:10841

• Datum uitspraak: 27 september 2017
• Publicatiedatum: 20 december 2017
• Zaaknummer: 5784494
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: A.M. Koolen-Zwijnenburg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over gebreken aan winkelruimte en huurprijsvermindering

In deze zaak heeft eiseres, een kapsalon, een vordering ingesteld tegen Dreef Beheer B.V. wegens gebreken aan het gehuurde pand. Eiseres huurt sinds november 2009 een bedrijfspand van Dreef en heeft herhaaldelijk melding gemaakt van de slechte staat van de kozijnen, die verrot zijn en lekkages veroorzaken. Ondanks toezeggingen van Dreef om de kozijnen te vervangen, zijn deze werkzaamheden niet uitgevoerd. Eiseres vordert dat Dreef de gebreken binnen vier weken verhelpt, een huurprijsvermindering van 15% met terugwerkende kracht vanaf 1 september 2014, en betaling van de proceskosten.

Dreef betwist de vordering en stelt dat er geen sprake is van een gebrek, omdat het pand geschikt is voor gebruik. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de kozijnen niet in goede staat zijn en dat de slechte staat van de kozijnen het huurgenot van eiseres vermindert. De rechter oordeelt dat Dreef verplicht is om de gebreken te verhelpen en legt een dwangsom op van € 500 per dag bij niet-nakoming. Tevens wordt Dreef veroordeeld tot een huurprijsvermindering van 5% vanaf 1 september 2014 tot het moment dat de gebreken zijn verholpen. De proceskosten worden aan Dreef opgelegd, omdat zij ongelijk krijgt.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 5784494 \ CV EXPL 17-2269

Uitspraakdatum: 27 september 2017

Vonnis in de zaak van:

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: Pranger Gerechtsdeurwaarders

tegen

Dreef Beheer B.V.

gevestigd te Beverwijk

gedaagde

verder te noemen: Dreef

gemachtigde: mr. R. van der Hooft

1. Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding van 16 februari 2017 een vordering tegen Dreef ingesteld. Dreef heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 4 juli 2017 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Ter zitting is de behandeling van de zaak aangehouden ten behoeve van een descente op 24 augustus 2017. Op deze datum heeft de descente plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] huurt vanaf november 2009 van Dreef het bedrijfspand aan [adres] te [plaats] (hierna: het pand). De huidige huurprijs is € 1.507,99 inclusief btw per maand.

In de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte staat in artikel 11.6 en 11.9:
“11.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken,

waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, weersomstandigheden, stagnatie in de bereikbaarheid van het gehuurde, leegstand elders, stagnatie in de voorziening van gas, water, elektriciteit, warmte, ventilatie of luchtbehandeling, storing van de installaties en

apparatuur, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen, brand, ontploffing, tekortkomingen in de leveringen en diensten. Eveneens is verhuurder niet aansprakelijk voor schade aan de persoon of goederen van derden die in het gehuurde aanwezig zijn en huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van die derden ter zake.

(…) 11.9 Het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Evenmin geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade, indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had

behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd.”

2.2.

[eiseres] heeft in het pand een kapsalon gevestigd.

2.3.

Op 1 september 2014 heeft [eiseres] een foto van het schilderwerk naar Dreef verzonden. Vervolgens is er tussen [eiseres] en Dreef contact geweest over het onderhoud aan de kozijnen.

2.4.

Bij e-mail van 12 juli 2016 heeft Dreef aan [eiseres] bericht dat de werkzaamheden aan de rotte kozijnen in oktober/november 2016 zullen plaatsvinden.

2.5.

Bij brief van 28 november 2016 heeft [eiseres] het volgende aan Dreef geschreven:
“Ik ben sinds 2014 bezig met het schilderen/vernieuwen van de kozijnen. De achterkozijn zijn dusdanig verrot dat ze zijn ingetaped om verdere lekkage tegen te gaan. Ik heb afspraken gehad met meneer [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en laatst met meneer [naam 4] . In 2015 had het al volgens dreefbeheer bij groot onderhoud moeten plaatsvinden. De laatste berichten via de mail okt ./nov 2015 dit is weer niet gebeurd. Heb zelf mijn pand al 2 jaar geleden verbouwd en wilde toen ook de voorgevel aanpassen met verlichting. Dit kan alleen als pand geschilderd wordt. Graag verwacht ik binnen 14 dagen een oplossing voor dit probleem. Zaak van binnen prachtig van buiten een verlopen geheel.”

2.6.

Bij brief van 13 januari 2017 heeft de gemachtigde van [eiseres] geëist dat er binnen tien dagen gestart wordt met de werkzaamheden. Voorts stelt de gemachtigde dat [eiseres] aanspraak maakt op een huurprijsvermindering.

Bij brief van 4 februari 2017 heeft Dreef aan [eiseres] het volgende geschreven:
“In het verleden heeft Uw cliënte gereclameerd over een lekkage als gevolg van een kozijn dat aangetast is. Dit kozijn is hersteld.

Er is sprake van tijdelijk herstel van alle kozijnen van het gehuurde. Er is geen sprake van lekkage in het gehuurde.

De gedateerde kozijnen leveren geen gebrek op, aangezien de kozijnen functioneel zijn en gelegen zijn aan de achterzijde van het gehuurde waar geen klanten komen.

Alle kozijnen in de achtergevel zullen in verband met het thans uitgevoerde planmatige onderhoud en de thans uitgevoerde renovatie en uitbreiding van het winkelcentrum worden vervangen.

Voor het vervangen van de kozijnen is een planning gemaakt.

Het vervangen van de kozijnen in het deel van het gebouw waar Uw cliënte huurt, staat in de planning opgenomen als uit te voeren binnen een periode van 5 maanden vanaf heden.

Er is geen sprake van een gebrek. Er is geen sprake van een verminderde functionaliteit van het gehuurde.

Er bestaat dan ook geen recht op vermindering van de huurprijs als gevolg van verminderd huurgenot.”

3.
De vordering

3.1.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter Dreef veroordeelt tot:
-het binnen vier weken opheffen van de gebreken aan het pand, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat Dreef in gebreke blijft;
-verlaging van de kale huurprijs met terugwerkende kracht vanaf 1 september 2014 met 15% tot het bedrag van € 1.281,79, wat tot de dag van de dagvaarding neerkomt op een bedrag van € 6.559,80;
-betaling van de proceskosten.

3.2.

[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat er sprake is van een gebrek aan het pand. De verf op de kozijnen aan de voorkant van het pand is afgebladderd. De kozijnen aan de achterkant van het pand zijn verrot. Er is een lekkage geweest. De kozijnen zijn nu afgeplakt met tape, zodat er geen lekkages meer zijn. Het ziet er slecht uit. De achterkant van het pand is zichtbaar voor het publiek. [eiseres] heeft al op 1 september 2014 Dreef ingelicht over de slechte staat van de kozijnen. Dreef zegt telkens een datum toe waarop de kozijnen vervangen zullen worden, maar komt deze afspraken telkens niet na.

4. Het verweer

4.1.

Dreef betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat er geen sprake is van een gebrek. Het pand is, door de tijdelijke maatregelen, geschikt gebleven voor het gebruik waarvoor het bestemd is. Dat het schilderwerk zich aan het einde van de cyclus bevindt, wil niet zeggen dat er sprake is van een gebrek. Er zijn in 2016 tijdelijke maatregelen getroffen, de kozijnen aan de achterzijde zijn getapet, en in een later stadium bij de uitvoering van de werkzaamheden ten behoeve van de revitalisering van het winkelcentrum zullen de kozijnen vervangen worden. Indien er al sprake zou zijn van gebreken, dan heeft [eiseres] op grond van artikel 11.6 van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte geen recht op huurprijsvermindering in geval van vermindering van het huurgenot door gebreken.

5. De beoordeling

5.1.

Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Onder gebrek moet, gelet op het bepaalde in artikel 7:204 lid 1 BW, worden verstaan een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

5.2.

Niet in geschil is dat de kozijnen niet in goede staat zijn. De verf op de kozijnen aan de voorzijde van het pand is afgebladderd. De kozijnen aan de achterzijde van het pand zijn in (zeer) slechte staat. Deze zijn rot en zijn als tijdelijke maatregel ingetapet. In tegenstelling tot hetgeen Dreef heeft aangevoerd, is de kantonrechter naar aanleiding van de descente van oordeel dat de achterzijde van het pand wel zichtbaar is voor het publiek. Er loopt een stoep langs en er zijn parkeerplaatsen aan de achterzijde van het pand. De slechte staat van de kozijnen, aan beide zijden van het pand, doet afbreuk aan de uitstraling van het pand. De uitstraling kan deel uit maken van het huurgenot, zie hiervoor ook de uitspraak van de Hoge Raad van 27 april 2012, BV 7338. In dit geval leidt de slechte staat van de kozijnen tot een vermindering van het huurgenot bij [eiseres] . De uitstraling van een pand is immers van belang voor het aantrekken en behouden van klanten. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 1 BW.

5.3.

Nu er sprake is van een gebrek en niet in geschil is dat het vervangen van de kozijnen niet onmogelijk is en de uitgaven redelijkerwijs van de verhuurder te verwachten zijn zal de kantonrechter de vordering tot het opheffen van het gebrek toewijzen. Dreef heeft op
24 augustus 2017 toegezegd dat de kozijnen binnen drie maanden vervangen zullen worden. De kantonrechter zal dan ook Dreef veroordelen tot het opheffen van het gebrek binnen drie maanden na heden.

5.4.

Tijdens de behandeling ter zitting op 4 juli 2017 is door Dreef toegezegd dat voor
1 september 2017 de kozijnen vervangen zouden worden. Tijdens de descente op
24 augustus 2017 is gebleken dat er nog immer geen concreet zicht is op herstel van de kozijnen. Er is geen datum bekend. Nu Dreef al meerdere malen toezeggingen heeft gedaan om voor een bepaalde datum de kozijnen te vervangen en zich hier telkens niet aan heeft gehouden, zal de kantonrechter een dwangsom opleggen van € 500,00 per dag dat het gebrek niet tijdig is opgeheven, met een maximum van € 25.000,00.

5.5.

Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot door een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, van de dag waarop hij het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld of waarop het gebrek bekend was bij de verhuurder, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Op grond van de algemene bepalingen kan er echter slechts sprake zijn van huurprijsvermindering vanwege een gebrek, indien dit gebrek het gevolg is van grove schuld of ernstige nalatigheid van de verhuurder.

5.6.

[eiseres] heeft reeds op 1 september 2014 aan Dreef gemeld dat de kozijnen onderhoud behoefden. In drie jaar tijd heeft Dreef slechts een tijdelijke maatregel getroffen. Daarbij komt dat op 24 augustus 2017 er wederom geen concreet zicht was op het vervangen van de kozijnen, terwijl aan [eiseres] al meerdere malen data zijn toegezegd waarop de kozijnen zouden worden vervangen. Dit leidt ertoe dat er sprake is van ernstige nalatigheid aan de zijde van Dreef. De kantonrechter zal dan ook Dreef veroordelen tot vermindering van de huurprijs met 5% vanaf 1 september 2014 tot aan de dag waarop het gebrek is verholpen.

5.7.

De proceskosten komen voor rekening van Dreef, omdat zij ongelijk krijgt.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt Dreef tot het opheffen van de gebreken aan de kozijnen aan het pand aan [adres] te [plaats] binnen drie maanden na heden, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat zij dit niet tijdig heeft gedaan, met een maximum van € 25.000,00;

6.2.

bepaalt dat de huurprijs ter zake van de door [eiseres] gehuurde bedrijfsruimte gelegen aan [adres] te [plaats] met ingang van 1 september 2014 wordt verminderd met 5%, tot de dag waarop het gebrek is verholpen;

6.3.

veroordeelt Dreef tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 101,05

griffierecht € 78,00

salaris gemachtigde € 750,00;

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.5.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koolen-Zwijnenburg en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter